退室の際、賃貸借契約書の借主負担の室内クリーニングの請求への対応

いつもお世話になっています。やや長くなりますがよろしくお願いします。

敷金返金の質問です。

勝手ですが同じような経験者か詳しい方アドバイスお願いします。


敷金は１３万円です。１Ｋで退室の際は素人ができる範囲で完璧に清掃すること、今のところ部屋の毀損や過失などの落ち度がないが立ち合いで指摘されて納得すればそれを認めてきちんと支払うのを前提を踏まえての質問です。

賃貸アパートの退室が２週間後に決定しているのですがタイトルとおり賃貸借契約書に室内クリーニング(ハウスクリーニング）は借主の負担と記載されていました。
立ち合いは不動産の管理会社の人になります。退室の際の原状回復と特約の有効性の関係はある程度勉強しました。

特約の内容を知らないで契約した落ち度は当方にあると思っていますが・・・。

そこで質問なのですが
質問(1)
立会いの前に電話などで借主の故意にあるいは過失によっての破損（要は借主の落ち度）でなくても室内クリーニングは借主に請求されるのかという事と
見積もりはいつごろできるのかを管理会社の人に
聞いておく方がいいのか？

質問(2)
こちらの方が教えていただきたいのですが
立ち合いの際もしくは電話確認で契約書に書いているので借主の過失でなくてもクリーニング代は借主の負担だと言われた際、社会通念に照らして
考えてこちらに非がないと思った際どのように対応していけばいいのか？教えてください。

ちなみにその不動産会社に一度、契約内容でトラブルになっていて大変不安です。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： mirainikanpai 回答日時： 2004/07/17 12:23

大家の立場から返答させていただきます。

近年、退去時の原状回復においてのトラブルが多々有ります。どちらも過剰に自分の権利を主張しすぎています。貴殿の考え方でご自分で掃除していけば原状回復しているとお思いでしょうが次に借りる立場でご自分の掃除の仕方を考えてください、換気扇やレンジ周り、床の細かい傷の補修、クロスの部分的な汚れ等かなり細かく清掃しないと次の入居者が決まりません、クロスは張り替える必要はなくてもブラシで汚れを取ったりワックス掛けたりで大人２～３人で一日掛けて掃除しないと原状回復まで行きません。
よくクロスの張り替えで問題になりますが、自然に変色したのはしょうがないでしょうがたばこを吸ってあったりしたらまず、張り替えしないと臭いが残ります。
過剰に原状回復にお金を掛けられたくはないと思いますが、次に貴方がその場所を借りることを前提に原状回復を試みてください。綺麗にしてあることが次の入居者を早く決める第一条件ですから。

この回答へのお礼

さっそく回答ありがとうございます。

ただ回答いただいた方と言い争う気はなく意見として聞いていただきたいのですが。

第一に質問に全く答えてもらってなく当方が
過剰に自分の権利を主張しているので文面になっているのでしょうか？

当方、前提でこちらの過失があれば支払うときちんと書いていますし現状回復についても素人ができる範囲では完璧にするとも書いてます。

お礼日時：2004/07/17 13:10

No.2 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/07/17 12:33

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

下記ＨＰで"退去の際のクリーニング代は、借家人が負担？"を全てご覧ください。kenkentamuraさんに非常に有益な情報源です。

「法,納得！どっとこむ　不動産」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/index.htm

敷金を取り返すには【内容証明郵便】でまず様子を伺う事ですね。さんのお住まいの近くに東京高等裁判所,大阪高等裁判所があるとその地下に郵便局があり,そこから郵便を出す際に「裁判所内郵便局長」という印鑑が押されるので相手に心理的プレッシャーをかけるのに効果を発揮します。

「内容証明郵便の出し方」
http://www.naiken.jp/yubin3.htm

「東京高等裁判所」
http://courtdomino2.courts.go.jp/K_access.nsf/3e …

「大阪高等裁判所」
http://courtdomino2.courts.go.jp/K_access.nsf/Co …

もしそれでも応答がない場合【少額訴訟】を起こすのも1つの方法ですね。当日結審が可能で最高賠償金額60万円までの範疇で訴える事ができます。

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

法的手段で行動を起こすのであればお近くの行政書士,司法書士に依頼する方法もあります。下記で最寄の事務所をお調べください。

「日本行政書士会連合会」
http://www.gyosei.or.jp/

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

それではよりよい法律環境をm(._.)m。

No.3 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/07/17 14:13

以前、同じような質問に回答したことがありますのでそのときの回答を記載させて頂きます。

■結論からいうとハウスクリーニングの負担については、普段の掃除が余程できていない限り「家主負担」になります。

国土交通省ガイドラインによると借手が負う「原状回復義務」とは『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』と記載されています。

これは借りた当初のピカピカの状態に戻す必要はないということで、つまり、借りている以上、通常の使用による損耗は発生するのは仕方ないし、その通常の損耗自体は、大家さんの家賃収入から回収すべきものであるという考え方です。従って、賃借人の重度な過失が無く、日常の清掃を普通にしていれば支払い義務はありません。

■契約書のクリーニング特約について

契約書の特約に借主がクリーニング費用を負担する事が記載されていますが

借地借家法では「賃借人にとって一方的に不利な特約はこれを無効とする」とありますし、

民法上は特約自体を任意規定として有効と考えるものの
１）特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的で合理的理由が存在すること
２）賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
３）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
上記の要件を満たさないと効力がないと考えられています。（この条件を満たすケースはかなり限定的で貸主側が証明することも難しいです）

つまり、法律の解釈では、クリーニングの対象は「通常の使用方法による損耗は対象ではなく、通常の自然損耗を超えた汚損に限られる」とされます。

実際の裁判所の判断も借主に有利な判断がほとんどです。

特に退去時のクリーニング代に関しては、次の借主のためのもので、前の借主が負担する性格のものではないとして、借主有利の判例が多いのが実情です。

私の退去時の経験でもハウスクリーニング特約があり、立会い時に負担を求められたのですが、「ガイドライン」や「判例」の話を基に負担する必要性がないことを説明し、その場で了解を取り付けました。

従って、清掃に関しては普通に掃除をすればOKですし（プロの掃除はいずれにしても入るでしょう）、余程のことがない限り、クリーニング代を負担することはありません。

■今後の対応としては
１．「ガイドライン」や「判例」から負担する必要性がないことを業者に伝える（特約があれば上記の話も伝える）

２．業者や大家さんが拒否してきたら、
客観的な判断を仰ぎたいので「宅建協会、消費生活センター、都道府県の不動産課などに相談する」という話をして実際に消費生活センター等に相談をしてみる。借主に有利な話が聞けるはずなのでその結果を業者に話す。

３．それでも返還されないようなら、不動産業者の担当者と代表者に返還の旨の「内容証明」を送付する。（いきなり少額訴訟をするのもなんなので、返還の正当性と期日、返還がなかった場合少額訴訟に移行する旨を記載）

４．それでもダメなら「少額訴訟」で決着。
「少額訴訟」は費用は少額でかつクリーニングのケースだと借主に有利なケースがほとんど。

金額が少額なため敷金返還では簡易裁判が第一審となる場合が多く、30万円以下の場合は「少額訴訟」となります。

裁判の費用は請求額5万円につき、500円と切手代（3～5000円位）、被告の住民票代や簡易裁判所までの交通費等が必要です。

通常は1日で判決がでますが、クリーニングのケースだと借主に有利なケースがほとんどでガイドラインや法律に照らし合わせて正当な金額が返還されています。
（過去の簡易裁判の判例を参照してください）

１０万単位の金額のことですので、敷金返還に正当性があれば、上記の交渉過程で通常返還されると思います。（私の場合も全額返還してもらいましたし）

繰り返しますが、クリーニング費用は、ある意味大家さんが次の入居者を確保するための支出な訳ですから、負担する必要はありません。

■下記に参考URLを記載します。
ガイドラインや判例を参考にしてみて下さい。
クリーニング以外の事も詳しく記載されています。

http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/new_page_8.htm

参考URL：http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/new_page_8.htm

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#10371 回答日時： 2004/07/17 15:18

kenkentamuraさん、初めまして。

早速ですが
＞特約の内容を知らないで契約した落ち度は当方にあると思っていますが・・・。

と仰っておられますが入居時、不動産屋からその特約部分の重要事項説明は受けましたか？受けていなければ不動産屋の重要事項説明義務違反ですね。

質問(1)
＞見積もりはいつごろできるのかを管理会社の人に…

これは見積もりが来てから法的に冷静に対処すれば問題ないと思います。（おそらく見積もりは高いと思いますが、そこで儲けを出している管理会社は多いのです。）

質問(2)
＞契約書に書いているので借主の過失でなくてもクリーニング代は借主の負担だと言われた際、社会通念に照らして
考えてこちらに非がないと思った際どのように対応していけばいいのか？

ご存知とは思いますが、まず国土交通省のガイドラインが出ていますのでそれをご参照下さい。
◆国交省の「原状回復」ガイドラインが示す例
《貸手の負担》
▽専門業者による全体のハウスクリーニング
▽破損していない畳の裏返しや表替え
▽家具による床などのへこみ
▽テレビや冷蔵庫後部の黒ずみ
▽日照による畳やクロスの変色
▽破損や紛失していないカギの取り換え
▽エアコン設置の壁のビス穴

《借り手の負担》
▽引っ越し作業でできたキズ
▽冷蔵庫下の床のサビ跡
▽ペットによる柱のキズ
▽清掃を怠った風呂、トイレ、洗面台の水アカ、カビ
▽不適切な手入れや用法違反による設備の破損
▽飲み物をこぼして放置したためできたカーペットのシミ、カビ

それでも業者が不当な請求をしてきたら小額訴訟なども範疇に入れて考えられたらいかがでしょうか。
出来る限りTelではなく、文書（FAXなど）でやり取りをすると後で役に立つ事があります。
参考URL載せておきます。頑張って下さい。
小さな大家からでした。

参考URL：http://www.aichi-iic.or.jp/co/ohhara-of/office/c …

No.5 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/07/17 17:26

不動産業の業界紙の改訂版「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」記事の中から抜粋して紹介します。

(3)特約について

　そもそも、居住用賃貸借契約の場合、経年変化や通常損耗に対する原状回復義務を賃借人に負担させる特約は、その限りで無効です（名古屋地判平２・１０・１９判例時報１３７５・１１７同主旨）
　そして、多くの判例は例外として、次のイ～ハの３つの要件全てを満たしたときに限り、かかる特約が有効と指摘しています。（中略）

イ.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの
　　客観的、合理的理由が存在すること
ロ.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超え
　　た修繕等の義務を負うことについて認識してい
　　ること
ハ.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしてい
　　ること


これは日本で最大の会員数を誇る某宅建協会の会員誌に掲載されていた記事です。

以前は、敷金は返還しなくてもよいものという意識が不動産屋の一部と大家さんの一部にありました。

従って、このガイドラインが示された当初、業界の動揺は大きなものがありました。
業者としては、理解出来るが、大家さんを納得させる自信がないとか。

その時、講習会で次のような質問が交わされました。

畳表についた、机やベッドの脚の型については、貸主の負担で、脚型がつかない器具等を提供している。等の特別の対策を講じない限り、費用は請求出来ない。

タバコのヤニによるクロスの交換、当初より非喫煙者専門に貸し出す、又は、煙やヤニがこもらない強力な換気扇を設置する。とか余程借主に非がない限り請求出来ないとされました。

つまり日頃受け取っている家賃に大体の費用は含まれるということです。

従って、管理会社にガイドラインを知っているかどうかたずね、過度なクリーニング費用を請求する根拠を文章で回答するよう求めたらどうでしょうか？

そして、他の回答者さんの回答にもあるように、管理会社、不動産会社の監督機関に相談したらどうでしょうか？

いずれ質問者さんに非がないことだけは、確かですよ。