土地売買契約解除の際の手付金を取り戻すには？

Ａ不動産から市街化調整地区の畑の土地情報で、私（妻。教員免許、関連する仕事の経験あり。退職し現在は主婦）が学習塾の経営で農地転用と店舗併用住宅の許可を得れば家を建てられるとのこと。Ａの妻の行政書士（Ｂ）に許可申請の依頼をして見通しを立て、Ａ，Ｂ両者から「許可は妻が受けるが、実際の住宅のローンは当然会社員の夫が組む」という説明を受け、土地の契約に踏み切りました。契約には売主（個人）Ｄ、売主側不動産Ｃ、Ａ、私、夫の５人が同席。土地は何とか現金決済の予定とＡに伝えたため、土地売買契約書（私名義）には　契約日４月８日、土地代金決済日８月１５日、特約「融資不承認の場合の契約解除期限　４月３０日迄（Ａ，Ｃのサービスのつもりらしい）」の記載があり、Ａ，Ｃは「４月３０日までに融資が可能かの見当でよい。ご主人の会社なら、大丈夫」と説明。手付金１００万をＤに払いました。以前　夫名義でのローンの当たりをつけたから大丈夫、との甘い認識で図面作成を優先し、実際には５月に融資をあたり始め、６月半ばにある銀行員から「建築確認は本当に夫の名義か」との指摘があり、Ａ，Ｂに問い合わせたところ、両者（そしてＣも）はこの時点まで、この土地は行政上建築確認の連名は不可で、夫名義のローンは元々不可能だった、という事実を知らなかったことが判明しました。結局融資は見つからず、自己反省しつつも契約の解除と手付金の返還を求めましたが、Ａ、Bは「土地の契約なのだから、責任は一切ない」として仲介手数料、申請手続きの報酬を請求してきました。Ｃは「４月３０日は過ぎた。契約書は正しくＤが手付金を返す理由はない。Ａと問題処理をせよ」とのこと。解約も成立していません。７月２１日に農転と建築許可が下りています。Ａ、Ｂに民法、消費者契約法、その他の法的責任追及は出来ないものでしょうか。

No.10 回答者： 53r 回答日時： 2004/09/07 11:30

厳しい書き方をして申しわけありませんでした。

　不動産取引は一般の方にとっては一生に一度経験するかしないかというもので、まして、今回のような難しい取引では質問者に自己責任ということで全ての損失を負わすのは酷だと考えました。
　
　結局は、土地取引における建物融資の説明義務を宅建業者がどこまで負うかということですね。
　仮にそこまでの説明義務を一般的に負わないとすれば、消極的に説明しなければ説明義務違反を問われることは無かったのです。
　しかし、Aは夫が住宅ローンを組み建物を建てる為の土地取引であることを認識しており、夫の住宅ローンは問題無いと言うのみならず、妻であるBに住宅ローンの障害となる農地転用許可、建築確認申請を行わせるという積極的関与をしています。このような個別具体的事情から責任を問うことは可能なのではないかと私は考えました。もちろん、弁護士さんの判断に従ってください。

　それと、これも個人的感想なのですが、業務として不動産取引にかかわっていますが、いままで、このようなトラブルは聞いたことがありません。建物の名義人でなければ住宅ローンが通らないことを宅建業者なら知識として知っているのが当然だと思うのです。あくまで、個人的経験なので一般化できるかは分かりませんが、かなり、お粗末な業者であると感じました。

　先の回答で失礼な書き方をしましたが、質問者は弁護士さんの説明の法的構成も非常によく理解されていると感じました。

　紛争は一旦おこってしまうとその処理は困難です。（実感されていると思いますが）病気と同じで予防することが大切です。今回の紛争も住宅ローン特約による解除期間が長ければ防げたことです。仮に私が事前に相談を受けていれば建物名義の問題も助言できました。紛争予防の為には専門家は事前に使うこと、これが一番安上がりだったのです。

　業者に全面的に非があるような書き方をしましたが、業者も故意に損害を与えたものでなく、質問者も自己にも責任があるとおっしゃっています。弁護士さんの助言に従い調停または和解で落ち着くべきところに落ち着く解決を図られるのがよいかと思います。

　

この回答への補足

私達のトラブル対応の仕方に、53rさんは疑問と不甲斐無さを感じられたと思います。　
融資の問題が発覚するまでは、私達と不動産Ａ，行政書士Ｂとの関係は特に問題はなく、彼ら夫妻には信頼もありました。今回のような申請を伴う店舗併用住宅は彼らにとって初めての経験だとも聞きましたが、契約前の段階で許可の見通しもつき、そして自分達が気に入った土地に家が建てられるということの嬉しさもあり、契約時にあまりにも無防備で注意が足りなかったと反省をしています。　後で「契約書は事前に内容を受け取って読み　確認してから臨むものだ」と友人から言われました。　二日後に契約だ、との連絡をＡから受け　次の日手付金を用意し、あわただしい契約で　契約書や重要事項説明書などの内容はその時初めて目にしました。　
６月半ばに融資問題が見つかった時　私達も不安が募りＡに何度も問い合わせをしました。融資不可で解約する可能性が高いので、手付金返還について不動産Ｃと交渉してほしい、その他（おそらく無理ではありますが）申請が下りないようにするなど　契約解除の方法を探して欲しい、と依頼しました。　その時は　ＡもＢも問題を素直に受け止め、責任を感じている様子でした。Ａに融資の可能性がゼロではない、と説得され　解約を決定しなければ手付金の話をＣと出来ない、解約に至ったら手付金返還のため努力をする、とのことでした。私達も売主さんに事情をわかってもらえれば手付金が戻ってくるかもしれないという期待もあり　いろいろな人に事情を説明したりしたものの専門家に相談するには至りませんでした。工務店の友人に事情を話すと、以前宅建協会が間に入って手付金が戻ったケースを聞いたことがある、このケースなら手付金は戻ってきそうだ、でも宅建協会は気軽に問い合わせるような機関ではないから手付金が戻らない状態になったときに相談すべきだ、とのことでした。登記などの問題に関しては　Ｂが司法書士から得た情報とのことで　Ａ，Ｂに説明を受け自分達で新たに情報収集することは考えませんでした。Ａ，Ｂの説明の結果このトラブルになってしまったのだから、彼らが動いて解決すべきなのだ、という腹立たしい気持ちがあったからだと思います。一ヶ月あまり懸命に融資の可能性を探しましたが良い結果は得られませんでした。Ａも同時に融資を探してくれていたので、手付金の不安は常に心にありましたが、私達にとっては　Ａ、Ｂ、共に同じ目的に向かって努力しているのだと感じていました。
私達の問い合わせが増えるにつれ、Ａの返答は徐々にあいまいになっていき、７月に入ってからは　今までの少しの信頼もすっかり消え、強い不信感と不安感を抱くようになりました。Ａは「解約の意思表示を示してくれた時点で不動産Ｃとケンカをしてでも手付金を取り戻す努力をする」と言っていたものの　私達が解約を申し入れ、手付金返還の交渉を依頼してからも　まだ融資の可能性を追及しつづけ、結局不動産Ｃにその話が伝わったのは２週間も経ってからでした。その結果、不動産Ｃから「手付金返還は無理」という返事をもらったときは　決済日の約二週間前になっていました。　宅建協会が何とか解決してくれるという思い込みで問い合わせると、同じ日にＡも宅建協会に相談の電話を入れており、担当者からは「業者が二つも入っているのだから、ＡとＣで売主さんを説得し解決せよ、とアドバイスをした」とのことで、一旦は解決したかのように思えました。しかし状況は変わらず、その後何度も宅建に相談しました。宅建協会にはこのトラブルを解決する権限はなく　助言しか出来ないのだ、ということをやっと理解したときは　もうかなり時間がなくなっていました。　知り合いの紹介で司法書士さんに相談に行き、契約解除を内容証明で送ること、契約解除をしてもらえない場合があること、（履行に着手している場合）などを知りました。Ａに「手付金が戻らないため、今後その問題の話し合いを前提に土地解約を急ぎたい」と伝えると　Ａは「こちらの責任は一切ない」とのことだったため、いろいろ考えて弁護士に相談するに至りました。費用はかかりますが、私達の疑問を最後まで主張し続け　納得した答えを得られるならば価値のあるお金です。その努力は今後の人生においても大きな意味があると思います。
今回のトラブルを説明すると、私達側に立つほとんどの人が　53rさんがおっしゃる通り、「建物の名義＝ローンを組む者」というのは不動産の常識、と言います。そして誰もが「私達は気の毒だ」と言ってくれます。しかし情の世界ではそうですが、法的にはやはり私達にも責任があると学びました。Ａについては今後の結果を待ちたいと思います。　

補足日時：2004/09/07 15:12

この回答へのお礼

登記の説明、トラブルへの対応の方法について、その他のアドバイス、ありがとうございます。それらを素直に受け止めて、学んでおります。53rさんにとっては私の補足を見るたびに　もどかしさがあったと思います。一般主婦の私の知識と知恵はこの程度だったわけで、回り道をしたかもしれませんが　今は弁護士さんにお任せして気分的に落ち着いています。

お礼日時：2004/09/07 17:51

No.9 回答者： 53r 回答日時： 2004/09/02 19:49

　補足です。

最終的に契約解除になった場合の手付金返還若しくは業者への損害賠償ですが、何故、宅建業協会に相談されるのですか？あくまで業者団体ですよ。公益性公平性が無いとは言いませんが、弁護士、司法書士等に相談されるべきです。

この回答への補足

No.10でまとめて書かさせてもらいます。

補足日時：2004/09/07 15:08

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。現在は弁護士さんに相談中です。

お礼日時：2004/09/07 15:11

No.8 回答者： 53r 回答日時： 2004/09/02 19:37

　登記名義について少し補足します。

建築確認申請が妻でも夫の名義（共有も可）の登記が可能というのは、一旦妻名義の登記をしてから真正な登記名義の回復で夫名義に移転登記をすることや、錯誤で夫名義に更正登記することを言っているのではありません。銀行に当初(表示登記）から夫名義で登記ができることを説明されましたか？一旦妻名義で登記してから夫に移転するのでは銀行は承認しません。夫名義（全部でなくても）の建物を夫が建てるからこそ住宅ローンが貸せるのですから。

　かつて承諾書を添付し建築確認申請の名義と異なる名義で建物の表示登記をしたことがあります。住宅ローンの為だっかたは忘れましたが。ずいぶん前のことだったので土地家屋調査士事務所にも確認して昨日の回答をしました。

　なぜ、信用できないと考えている業者に聞かれるのでしょう？土地家屋調査士にご確認下さい。そして、できれば、土地家屋調査士から銀行に説明してもらってください。

　それと、真正な登記名義の回復も錯誤更正も今回説明している登記も決して裏技でも怪しい登記でもありません。当事者の誤解不注意から誤った不実の登記がなされている（なされそうな）のを実体関係を確認した上で真実の登記にするのですから。（司法書士に聞いてください）

　今回は、夫がローンを借り返済し資金負担する建物の建築確認申請を妻名義でしてしまったことが誤りであり、建築確認申請の名義人である妻の承諾書を添付することによって誤りを証明し夫の所有権を証明することになるのです。

　農地転用、建築許可に関する問題に付いても、何故ＡＢに質問されるのですか？農業委員会、それがやぶへびになると考えておられるのなら他の行政書士か土地家屋調査士に相談するべきでしょう。

　上記の方法でも、上手くいくかはわかりません。ただ、業者が不動産取引の全てに精通しているわけでもなく、銀行員も登記に精通しているわけでもないのです。そして、質問者も。専門家に相談しても無料か５０００円程度の相談料です。正確な情報を元に再度融資交渉されてはいかがでしょうか？

この回答への補足

登記に関する丁寧なご説明ありがとうございます。土地家屋調査士さんへも問い合わせて　自分なりに理解をしつつあるところです。
53rさんからの説明を基に、再度銀行へ問い合わせました。現時点でのローンの見込みは、保証会社が一般的でないケースとして私達の審査を通すかどうか、そして銀行として私達のようなケースを受け入れるかどうか（特別なケースは断るという傾向が強いらしい）に関わってくるようです。現時点ではローンの可能性もゼロではないと思われます。しかし、実際可能か否かの判断にはやはり審査とその時間が必要なようで、今すぐＯＫという返事ではありませんでした。ローン事前審査に図面や見積もりが必要ですが、当初の計画では申請期日まで時間が足りなかったので図面を一旦提出し、後で変更する予定でした。融資の問題が発覚した時　変更図面への取り組みをストップしているため、図面も見積もりも完成していません。それを考えると事前審査に至るまでにも時間が必要かと思います。
私達が、融資の可能性はない、との判断をした時は確かに知識（53rさんの言うような登記に関しての知識）も不足していましたし、もっといろいろな方法をあたってみるなどの知恵もありませんでした。しかし、もうすでに土地解約の意思を固め　売主さんにそれを伝えていること、それに伴い手付金返還の問題が出てしまったこと、私達の契約した土地は畑を５分筆したものの一つですが　すでにその２区画は新居を建設中であるため　私達の土地解約が早く成立したほうが売主さんにとっては利益になること（他の人が買ってくれる可能性があるので）、そして融資の可能性を追求し、そのの結果が出るまでにはまだ時間を要すること、これらを考えると　土地解約を選らぶ方が良いのではないか、と思います。　
融資に関しては　53rさんのアドバイスを生かし、今後の参考とするためにある程度の結果が出るまで当たってみたい
と思っています。
No.7の補足で少し書いたように、現在は弁護士さんに相談中です。弁護士さんに「消費者契約法において　Ａに対する損害賠償請求の可能性はないか」と質問してみましたが、なかなか難しいとのことでした。

補足日時：2004/09/06 17:43

この回答へのお礼

登記に関するご説明ありがとうございます。融資へ働きかけする際、登記の知識はとても大切なものだとわかりました。正確な情報を得ることの大切さも痛感しました。

お礼日時：2004/09/06 19:16

No.7 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/09/02 14:39

＞「妻名義での建築確認申請を要する」という記載はなく

農転申請をＡ，Ｂの責務で行うことに契約書ではなっていませんか？
建物を建てることを前提として購入しているのは間違いのない話（農転申請に関して記述があれば確実、なくても口頭での話の流れから証明できるでしょう）ですから、その場合は妻名義での建築確認申請が必要ということは十分重要事項です。
つまり重要事項説明義務違反の可能性が十分あります。
該当するかどうかについて相談したい場合は、不動産業者の業界団体（不動産協会みたいな名前）や、都道府県にある監督部署などに聞くと良いでしょう。（もちろん弁護士でもかまいませんが）

重要事項として説明を受けていなければ全額賠償してもらえる可能性がありますよ。

少し希望が出てきましたね。

この回答への補足

重要事項説明書には　「農地法：有り」の他に申請に関してはこのように記載されています。
「買主は農地転用の許可申請及び建築確認許可申請を、これに伴う全ての責任と負担を買主が負い、平成１６年５月３１日迄に、監督官庁に提出しなければならない。買主の責に帰すべき事由によらず、上記期日までに上記申請ができない場合は平成１６年７月３１日までに農地転用の許可が得られない場合、買主は本契約を解除することができる。この場合売主は受領した手付金の内、分筆登記代を差し引いた額、１００万を無利息にて買主に返還する。」
mickjey2さんのおっしゃる通り、「妻名義での建築確認申請を要する」という記載はなく、口頭での説明もありませんでしたが、申請は不動産Ａ、行政書士Ｂの責務で行うとは書かれていません。　『買主の責任で許可申請を行う』、と書かれていますが　実際は私達は書類等のことはよくわからないため、Ａから土地の紹介をされた時点で　Ｂに申請手続きを任せることになっていました。　Ｂに依頼するに当たっては、「許可が得られたら報酬をもらう、という成功報酬である」との説明でした。私とＢの間では、申請を依頼するという契約書や依頼書などを取り交わしてはいません。　申請書類を出す際に、「私（妻）が申請をする」という誓約書に私のサイン、捺印をしましたが、それ以外の申請時に添付される、私の捺印が必要な書類はＢが代行して（別に用意した）印を押し、私の署名はすべてワープロ打ちのものでした。（建築許可が下りてから、そのコピーがＢから送付され、全書類はこの時点で目を通しました）Ｂに申請を依頼していることは　申請書類等から明らかなのですが、『買主の責任で申請を行う』と契約書にはあるので、この契約書を基にすると　私達の立場はとても弱く、説明義務をＡ，Ｂに追求できるかどうかが　非常に厳しい状態だと思われます。「説明が不足していてこういう状態になっている」という主張は宅建や、県庁の宅建免許者を指導するという部署へしてみましたが、（７月末頃）やはりこの土地売買契約書はうまく出来ているようで　宅建法におけるＡやＣへの責任追及は無理のようです。　７月２１日には農地転用と建築許可が下りてしまったので、現在Ｂは私達に申請手続きの報酬を請求しています。
現在、弁護士さんに相談中です。私達の主張は、(1)売主Ｄに対しては錯誤無効（私達がＡの説明により　夫でローンを組めると誤解し、契約をしてしまった）による手付金返還、(2)不動産Ａに対しては説明義務違反に基づく損害賠償請求（この場合、仲介業者として不動産Ｃも主張の対象になり得ますが、Ｃは売主側の仲介なので責任を問える可能性はかなり低い）です。(1)はすでに試み、不動産Ｃの断固とした主張（契約書は正しい、Ｄに非はない、Ｄは土地拘束による時間の損失がある、この問題の原因はＡや私達の過失なのではないか）もあり　良い結果は得られませんでした。Ｄとの和解の可能性もありません。Ｃの助言により、Ｄに契約解除してもらえない危険もあるので、(1)に関してはこれ以上の追求はしない方がいいらしいです。(2)ですが、土地売買契約において　建物の融資に関してどこまでが説明義務に入るのか、が問題になってきます。　私達の主張が、法的にどこまで認められるか、その結果が出るまではまだ時間がかかりそうです（調停になるかも）。認められたとしても、Ｃには現在この契約においての収入は一切なく、（仲介手数料も入っていない）Ｃが自腹を切って弁償することに関しては強い態度で拒否することが予想されます。私達もこの難しい状況を考えると　１００万全額賠償というのは可能性が低いと思わざるを得ません。　願わくば、私達の主張が法的にある程度認められ、少しでもお金が戻ってほしい、というのが正直な気持ちです。

補足日時：2004/09/06 16:11

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。どういう結果が出るかはわかりませんが、私自身　希望を持って　諦めずに主張したいと思います。

お礼日時：2004/09/06 17:15

No.6 回答者： tantantan01 回答日時： 2004/09/02 06:02

すいません、＃５の補足です。

すでに実行されているかもしれませんが、銀行等の融資相談の際には、嘘でもかまわないので、必ず学習塾の収支計画書を作って持参した方がいいです。
一生懸命さが伝われば、銀行の応対も変わってくるかと思います。

この回答への補足

はい。申請で提出された経営計画書はとても立派なもので、月々の売り上げは４０万ほど、生徒数もとても多いものです。塾はフランチャイズなので、その半分の２０万をロイヤリティーとして収めても、私の収入は２０万になります。これは行政書士さんが申請を通すために　私が土地を買って、建物のローンを組んで、塾の売り上げでそのローンを返済するという仕組みになっています。（くどいですが、これに関して「こんなに売り上げは見込めない。どういうことか？」との問いに　行政書士Ｂは「あくまでも申請を通すための計画書。実際の売り上げは予測不可能なので、建物のローンは会社員の夫が組む。もちろん、塾の売り上げがあれば、ローン返済にプラスすればよい」との説明でした）
正直、売り上げ４０万というのはちょっと現実味がありませんが　やる気を伝える説明材料にはなると思います。　しかし、これを基に　私名義のローンを組むことに関しては、やはり現在主婦で収入がないこと、今回の塾経営はこれから新しく始めるものであり、１～３年の経営実績がないこと、などの理由でローンは無理のようです。　私が借りられる可能性があるのは　今のところ国民生活金融公庫
のみで、借入限度額も決まっているようです。

補足日時：2004/09/03 17:19

この回答へのお礼

ＡＮo．５、６　合わせてお礼を書かせていただきます。
ご意見ありがとうございました。融資に関してもう一度取り組んでみようと思います。

お礼日時：2004/09/03 17:42

No.5 回答者： tantantan01 回答日時： 2004/09/02 05:43

＃３でも回答されていましたが、土地の名義はあなた（妻）でも、それなりの収入のある夫が連帯保証するなら、名義に関係なく銀行はお金を貸してくれるはずです。

夫名義にできなかったと問題視されていますが、結局名義云々ではなく、お二人の合算した所得では銀行がお金を貸せないということではないでしょうか。
その場合、やはり融資の可否を確認しないうちに契約をしたあなたに責任があり、あなたの都合による契約解除ですので不動産屋を責めるのは筋違いのように思います。

そこで、契約を解除するのではなく、今一度融資を受けてことを進めることを考えてはどうでしょう？
各銀行、信用金庫、農協等、どこか助けてくれる金融機関がないかを探します。
さらに学習塾を開業するということで、新規開業の時に適応される公的な融資制度なども、もしかしたら使えるかもしれません。商工会議所やハローワーク、市役所等に相談してみてはいかがでしょう？

この回答への補足

私は３年前に退職し、現在は専業主婦なので収入はありませんので　所得は夫のみです。　住宅ローンを組むに当たっては　以前銀行から返済シュミレーションを作ってもらったことがありますが、夫の勤め先、年収、勤続年数、借り入れ希望額などは特に問題はなく　月々の返済も可能な金額でした。　再度銀行の方に問い合わせましたところ「一般的には「『建築許可、建築確認の名義＝家を建てる権利がある者』と見なされるため、私達の場合は妻のみが家を建てる権利があり、その権利のある者しか住宅ローンを組めない（でも現実には妻はローンを組めない）。夫が連帯保証人になれればいいのだが、建築許可や確認に夫の名義がないので　夫には家を建てる権利がなく、連帯保証人にはなれない。今回の条件では保証会社の審査が通らない。ほぼどの金融機関（銀行や信用金庫）においても保証会社の審査は不可欠なので　融資は難しいであろう。プロパー融資（一般個人貸し）なら保証会社の審査は要らないのだが、審査が厳しく可能性があるとは言えない」とのことでした。私の理解が不十分、もしくは間違っている部分もあるかもしれませんが、状況を全部説明した上での結論としては「融資が組める、これといった方法がない」ということでした。ある信用金庫さんでは、「農転、建築許可、建築確認のすべてに夫名義がないと無理」と言われました。各金融機関それぞれの基準があるようで　それが厳しかったり許容範囲が広かったりするようです。何らかの可能性があるかもしれないので、また引き続きがんばってみるつもりです。
農協さんは、以前当たってみましたが　住宅部分の面積が1/2という条件から　建物の予算の半分までしか借りられないという結果で、借り入れ希望額にはかなり不足しており断念しました。　それと夫と妻が半分ずつ団体信用保険に入る、という条件も私達には不安がありました。
元々　家を建てるに当たって、私達夫婦が夫名義のローンを希望する理由は、「希望額が全額借りられる」「団体信用保険は夫が入る」「返済が安定する」などです。私自身の経験上、万一に備えて大黒柱の夫が団体信用保険に入るのは大前提です。
塾経営資金として　以前　国民生活金融公庫も当たってみました。審査には建築確認の書類が必要で、土地の決済までに見通しの判断をつける時間がなかったこと、団体信用保険は妻であること、条件によって借入限度額があり建物予算の全額借り入れは無理なので　補足としていくらかを借りることになり、どこか別のローンと組み合わせる場合、国民生活金融公庫さんとしては良いけれど　その他の金融機関さんが抵当権の関係で組み合わせるのを嫌がるかもしれないとの指摘が気になったこと、などの理由で断念しました。　
後、借り入れ希望額に達しない場合の他に　実際に借りたとして返済はどうなのか、を考えました。プロパー（一般貸し）で借りると　返済期間は２０年（私達は３５年希望）、金利も一般の住宅ローンより高く　返済が困難になるのでは、との不安があります。　国民生活金融公庫さんは事業者として借りる場合　返済期間は８～１５年以内で、他のローンと組み合わせると月々の返済額が高くなり
当初の予定返済額より数万オーバーしてしまいます。
小さい子供がいるので　やはり返済額は出来るだけ今の賃貸アパートの家賃プラス月々の貯金の額に近づけたく、安心して返済していきたいというのが本音です。

補足日時：2004/09/03 15:52

No.4 回答者： 53r 回答日時： 2004/09/01 14:48

　まず、建築申請確認の名義が妻であっても、妻の譲渡証明や承諾書(所有権証明）があれば夫の名義の建物表示登記は可能です。

念のため土地家屋調査士にご確認下さい。表示登記が夫名義であればそのまま夫の所有権保存の権利の登記ができます。

　銀行にとって重要なのは建築確認申請の名義ではなく建物の所有権の名義なのではないかと考えます。住宅ローンですので。銀行に登記は夫の名義でできるということを伝えた上で、融資不可かご確認下さい。

　それと、銀行が融資をオーケーする場合も、農地転用、建築許可の関係で建物の名義を夫とする登記をすることが違法にならないかを確認してください。どうもこちらが引っかかりそうな気がします。（業者は信用できないのでご自分で確認された方が良いかと）

　それと、今回の件は、４月８日の契約でローン特約の適用期間が４月３０日と非常に短期間であったのが引っかかります。融資承認の可否が単純な中古物件の場合でも１ヶ月程度はあるでしょう。まして、建物建築予定の土地売買です。
　それと、実際にローン申請の手続はこの期間が過ぎてからされていますので、明示または黙示に期間が伸張されていませんでしょうか？４月３０日までに融資承認のないことを関係者が把握しながら、融資不可が確定したとたんに４月３０日は過ぎているということでしょうか？
　
　ローンによる建物建築目的の土地売買ですので売主に対しては、錯誤無効の主張、それが不可で手付を没収される場合は、宅地建物取引業法、消費者契約法による業者への損害賠償請求をご検討下さい。前者はともかく後者に付いては十分可能かと思います。業者が責任がないといっている以上弁護士に相談される以外に方法はないかと考えます。

この回答への補足

建築確認が妻単独の名義であるとわかり　不動産Ａに建物の登記、所有権等について問い合わせたところ　「真正な登記名義の回復」というもので結果的には夫名義にすることが出来るのだ、との説明を受けました。私達が理解するに、「建物のお金は夫が出しているのだから、夫に所有する権利があり、言わば“うっかりミス”で妻名義になったものを夫名義に戻す」というような方法ではないかと思われます。名義の問題を指摘してくれた銀行員の方に尋ねると、「それはいわゆる錯誤を利用した裏技的な手段であり、それを意図的にやるのはいかがなものか。それを知った上で貸してくれる銀行さんがあるかどうか・・」との答えでした。私達も、Ａはこのことを名義問題が発覚してから慌てて調べた様子だったし、Ａへの不信感もあり、とても怪しい方法なのでと思っています。53rさんがおっしゃる、「妻の譲渡証明」「承諾書」という話は聞いたことはないので、また調べてみます。
銀行の融資の件。始めはＯＫだという返事をくれていた（担当者があまり経験がなかったり、よく事情を理解されてなかったりして）銀行もありましたが　細かく問い合わせるうちに、やはり建築確認の段階で夫の名義が入っていないと不可、との答えでした。ローンの際の保証会社の審査に「確認段階での夫名義」が必要らしく、銀行員からは「この基準はほぼどの銀行でも同じ」と言われました。登記が後で夫名義になっても、無理のようです。
農転、建築許可と夫名義の関係ですが、建物が建ち、畑が宅地へ変わったと行政が確認した後は行政側からのチェックはない、とＡ、Ｂから説明されました。行政、税務署、法務局はそれぞれ縦割りの業務なのでその時々をクリアすればよい、とも言われましたが　彼らの説明は不完全だったし、私の理解力も低いせいか、正直良くわかっていません。
ローン特約の期限についてですが、＃３の補足に書かせていただいたように、この期限自体は実際のローンを指すのではなく　単なる土地の現金決済の場合のサービス特典として記載されたようですが、実際は建物の融資もひっくるめてのローン特約ということになってしまっています。４月３０日までに　融資が可とも不可とも私達はＡ、Ｃに連絡しておらず、不動産Ａからも確認の連絡などはされていなかったのが事実です。不動産Ｃは私達の細かい事情説明を聞く態度はなく、「４月３０日と契約書に期限が明記してあるし、その日までにローンが不可との連絡はもらっていない。一生懸命やれば３週間で判断出来るはず。売主のＤも消費者だし、時間の損失を考えるとこの期間は正しく、これはＡ、Ｂとあなたの問題でＤには関係がない」と主張しています。期間は短いけれども、「建築確認は妻名義」という情報が明らかで、その条件下で借り入れ希望額が融資可能かどうかの事前審査を受けて見当はついたかもしれないと考えるとＣの意見も一理あると思いますが、実際にはその情報を得た時はとうに期限を過ぎていました。建売やマンションなら３週間で融資の判断は可能かもしれませんが、今回はローンの本審査には図面も工務店の見積もりも必要であるし、店舗併用という申請もからんでいるので、素人からすると期間が短すぎると思います。実際　土地を買って注文住宅を建てる場合、ローン特約はどのくらいの期間が一般的なのでしょうか。今から思うと建物は関係なく、はやく土地（畑）だけ売ってしまいたい、というような契約書だったのだと思います。
宅建には相談しましたが、「ローン特約期限については疑問もあるが　契約書自体は正しいと言わざるを得ない。建物の融資に関する記載がないため、不動産Ａ、Ｃへの責任追及は出来ない。しかしＡ、Ｃは仲介のプロなのだから、かれらに動いてもらい、Ｄと和解するしかない」との回答。和解は無理でした。手付金返還を求めつづけるなら、「こっちも意地になって、弁護士をつける！」とＣがＤの前に立ちはだかっています。土地売買で独立、完結している契約書が強く、私達の主張は弱いと思いますが、消費者契約法での希望を捨てずにがんばりたいです。

補足日時：2004/09/02 14:45

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。法的なことを含めて、まだまだ知識が足りないこと、家作りの勉強不足など反省点はたくさんありますが　今回のトラブル解決については自分が納得がいくまで取り組みたいと思っています。

お礼日時：2004/09/02 16:55

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/08/31 20:15

詳細わかりました。

しかしかなり面倒なケースですね。
少なくとも行政書士Ｂは初めから妻名義と説明していることから、責任を問うのは難しいでしょう。
行政書士にはローンの融資条件を知ることが出来たとはとても言えませんから。

あとは不動産業者Ａですが、ローンの手続関係もこの不動産屋に委託していたのであれば、Ａに対する責任を問うことは出来るのではないかと思います。なぜならばローン条項を適用している以上Ｂと連携して、建築確認申請が妻の状態でローンを組めるか確認する義務を負っていたと解せるからです。

ただご質問内容を見るとローンの手続を委託している訳でもありませんので、こうなるとＡには直接的な責任が及ぶとはとても言えません。
ローン手続の責任はご質問者が負う形になっているので、直接的な責任をＡに問うのは困難です。Ａにはローンの融資条件を調べる義務が無かったからです。
あとは間接的にどれだけ不動産業を営むＡに対して問えるかという問題になりますが、、、、

重要事項説明書はもらっていますね？
その中に書かれている内容が真実であり、また特記事項として妻名義での建築確認を要するとの記述があれば、ご質問者は妻名義でなければ建築確認出来ないと言うことを知っていたと言うことになります。
逆にここに妻名義での建築確認申請となると書かれていなければ、不動産の重要な制限事項を書いていないと言うことになるため、責任を問うことが出来ます。

ローンについては重要事項説明で説明する必要は全くありません。これは不動産屋は銀行ではないので、銀行のローンについては素人だからです。
通常は契約したらすぐに融資の申込みをして審査を受けるので、ご質問のようなことは起きません。

よくわからないのは何故当初銀行に建築確認の名義を夫と説明していたのかです。重要事項説明書に妻とあれば夫と説明するのはおかしいのです。

連名云々というのはなにか突然出てきた話のように聞こえます。今回はそれを持ち出しても意味があるかどうか、、、

一番大事な情報は、誰も（Ａ，Ｂ，ご質問者）建築確認申請に名前が無ければローンを組めないという事実を知らなかったと言うことです。
でこの責任はというと第一義にはご質問者となってしまうので、少なくとも全額の賠償をＡから受けるというのは極めて困難と思われます。

ご質問のような制約の強い土地の場合は特に、色んな部分が関係するので、本当はご質問者が自分で手配するとしたローンについては早期に確認する必要がありましたからねぇ。

以上のことをふまえて、もしこれ以上何らかのアドバイスが欲しい場合は、もはや弁護士に相談された方がよいと思います。

もう一度銀行と話をしてみることは出来ませんか。
つまり建築確認申請は妻単独だが融資を受けられないかどうかです。
一つの手法は妻と夫の連帯債務者としてローンを組むというやり方です。これはよく収入合算で使うのですが、妻の収入が０でもこのやり方が出来るのであれば、夫の収入を入れることが出来ます。

銀行が夫名義の建築確認申請を必要としているというのは注文住宅の場合のみですから（建売や中古ではもちろん関係ない）、妻名義で建築確認を通して建築業者が建築して、竣工した状態で妻から夫に売却、妻はそのお金で建築業者へ支払いという形が取れないかなど、なにかやりようはありそうなのですが。（もちろん建築業者にはその間の金利負担分を上乗せするなど）

多分つなぎ（先行）融資関係ですよね？問題となるのは。

銀行にはどの位相談されているのでしょうか？

この回答への補足

mickjey2さんのおっしゃる通り、認識不足だったとは言え融資に関する責任は私達にあり、Ａ、Ｂへの手付金の賠償請求はかなり難しい、と理解しています。
今回の契約書は「土地のみ」が独立した売買契約書で、建築物に関しての記載は一切ありません。「妻名義での建築確認申請を要する」という記載はなく、建物の融資に関する記載もありません。　契約に至るまで「妻名義での建築確認である」という口頭説明もなく、結局Ａ、Ｂ，Ｃの「夫の会社なら問題なくローンが組めるから大丈夫」というあいまいな一言で全員が納得してしまったのが事実です。結果的にこれを信じて３週間以内に対策が取れなかったことが私達の責任によるのならば、残念ですが仕方ありません。
重要事項説明書には、
都市計画法において「市街化調整区域」である、その他の法令において「農地法」の記載。「融資利用の場合による解除」は有り、「融資の斡旋の有無」は無し、「融資不承認の場合の契約解除期限」は４月３０日迄。
契約書は、Ａ，Ｃが話し合いで現金購入を前提に契約書の内容を決め、Ｃが作成したものだそうです。この土地のみの契約書の中の「融資」という言葉が何を指すのか、今は疑問です。契約時　契約者が私名義になっているのは「妻が許可を得るので、この畑を買えるのは妻だけ」という説明で、そうなのかと思いましたが、妻＝現在無職の主婦なので金融機関の基準には当てはまらずこの土地の融資は無理です。夫は当然名義がないため、この土地だけを買うローンを組むことは出来ません。ローンは名義のある者が組めるのだ、という常識をやっと知った今、なぜ不動産Ａが夫で土地も建物もローンが可能だと言ったのかも疑問です。Ａによると、現金で支払うに当たって私達に何らかの特典になるように、とのサービスのつもりで４月３０日と設定したそうです。この期限が結局　私達とＡ，Ｂの首を締めている訳ですが、「『融資』は建物の融資を指すのではないのだから、なぜ建物の融資が不可能な今　この期限に縛られ手付金が戻らないのか？」とＡに問い合わせると、始めは「自分でも、この融資に関する部分の記載や期限はおかしいと思う」と言っていましたが、現在は「土地のみの契約書だから、建物のことは関係ない」に変わりました。６月半ばに問題が発覚した時、正直Ａ，Ｂも共に驚ろいていたようです。連名にすればどうか？との苦肉の策も不可。Ｄとの話し合いも「気の毒だとは思うけど、Ｄに非はない」と不動産Ｃが断固として拒否（ちなみにＣとＤは友人関係だそう）。
融資ですが、いろいろ銀行や信用金庫に当たりましたが、「建築確認段階での夫の名義」がローン審査の保証会社の基準として必要で、それがクリアできないため全部断られました。店舗併用住宅で住宅と店舗は延べ床面積の半分ずつという規定があり、ＪＡ（農協）は独自の基準で建築確認の名義は関係ないものの「土地プラス建物」の総予算の半分までで、希望額には達しません。“ろうきん”では「土地は畑なので、担保価値はゼロ。融資は建物予算の半分まで（住宅部分のみ）」。後は銀行のプロパー融資も検討しましたが、利率が高くローンの年数が短いこと、確認書類等すべて揃ってから１ヶ月ほど期間が必要で見込みも100％ではなく８月１５日の決済日までに見通しが立たなかったため断念。国民生活公庫も検討しましたが決済までに審査結果が出ず、断念。その他、団体信用保険、登記、贈与税、火災保険などいろいろの問題と対策が必要で、当初の希望条件とは違うため融資を諦めました。Ａから「夫の親の土地と建物を担保に入れれば借りられる」と提案されましたが、それはローンさえ組めれば良いのだという勝手な提案だと思え、断りました。
「今となっては自分達の勉強不足（家を建てるに当たっての一連の基礎知識の不足）が悔やまれます。　店舗部分には細かい規定（入り口、階段、トイレは専用のもの等）があり、申請書類提出期限が５月３１日と時間も限られていたので　正直図面を優先して融資を後回しにしたのは　確かに私達のミスです。しかしＣは期間内に融資が不可の判断が出来たはずだ、と言いますがＡ，Ｂの契約時の説明は間違っていた訳だし、店舗併用住宅で、申請が普通より難しいという状況の中　建築許可や建築確認が下りる前に、３週間以内で　融資の不可を見極めるのは難しいのでは、と思ってしまいます。

補足日時：2004/09/01 15:36

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。融資に関しては一通り努力したつもりですが、おっしゃる通り　可能性がゼロかどうかはわかりません。勉強の為にも、また調べてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/09/01 20:33

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/08/31 00:21

平たく言えば行政書士Ｂに行政手続き関係の依頼をし、ご質問者は建築確認が連名又はご主人名義であると思っていたところ、実は妻名義（ご質問者）単独でなければ建築確認が出来ないということが発覚した。

そのためローンを組むことが出来なかった。

という話ですね？

でよくわからないのは、行政書士Ｂは「建築確認申請で連名や夫名義単独が不可」であることを知らなかったのか、「ローンを組むには建築確認申請に夫名義が入っていなければ組めない」ことを知らなかったのかどちらでしょうか。
後者ですと、ローンの話は行政書士Ｂの範疇からはずれてご質問者が責任を負うので、行政書士Ｂにきちんとそれを伝えたかどうかが争点になります。
前者ですと行政書士Ｂの認識不足になります。

で、現在は農転及び建築許可は下りているわけですね。（妻単独名義で）
これは誰が行ったのでしょうか？行政書士Ｂですか？

何にしても契約書を見ないと断言は出来ませんが、おそらく土地売買の契約書には建築確認出来て融資もＯＫという話は書いていないと思いますので、Ｃ，Ｄの話はまっとうなことになってしまいますね。

問題は行政書士Ｂの責任に集約されます。
手付け金相当の損害をＢに賠償してもらえるかどうかという話になります。
そこで重要なのは
「建築確認申請で連名や夫名義単独が不可」
「ローンを組むには建築確認申請に夫名義が入っていなければ組めない」
どちらかです。前者であれば明らかに行政書士の過失と思われますので損害賠償請求の根拠になるでしょう。

この回答への補足

恥ずかしながら　私達（妻、夫）の認識は非常に浅かったわけですが、事実を順番に並べていくと
契約の時点
・行政書士Ｂから「農地転用、建築許可」は妻で得る、と説明されたが　そこから先の「建築確認」については説明はなく、こちらも質問もしなかった。「建築確認」の名義が妻のみである、という明確な説明もなかった。Ｂからは、「建築許可は妻が得るが、現在は主婦であるし、塾の売り上げ見込みも確かではない。許可が下りたならば、極論を言えば生徒が一人もこなくて売り上げがなくても関係ない。実際は夫がローンを組む」と説明を受けた。
・不動産Ａから「建築許可は妻が得る。店舗部分は塾であるが、住宅部分には当然家族である夫も住むし、ローンは実際夫が組み、お金を払っていく訳だから、そこに住む権利もある」と説明を受ける。
・私達（妻、夫）は「建築確認」とは何か、その存在も良くわかっていなかった。「建築確認の名義」がローンを組む上で重要だということもわかっていなかった。Ａ，Ｂはどのような方法や根拠で「夫名義のローンが組める」と言っているのか説明はなかったが、Ａ，Ｂ両者のプロが言っているのだからと疑問にも思わず、質問もしなかった。よくわからないが、夫以外ローンを組める人はいない訳だし、申請を進める過程において「夫名義のローンが組める」と思い込んでいた。
５月３１日に図面等を揃えて農転、建築許可申請書類提出
６月半ば
・私（妻）がある銀行員に「希望額は全額融資出来る。念のため、本当に建築確認に夫の名前はあるのか。でないとローンが組めない」との指摘に不安になり、今までは
「建築確認は夫」と金融機関に言っていたけれど、まさかと思いつつもＢに問い合わせると「いえ、建築確認は奥様のみの名前です」との答え。私が「建築確認に夫の名前がないとローンが組めないので困る」というと、Ｂは「そうなんですか？」との答え。Ｂは、「ローンを組むには建築確認に夫の名前が必要」ということを知らなかった。Ｂは、「建築確認に夫の名前を入れるには、農転と建築許可の段階ですでに夫の名前がなくてはならない。そのためには、経理とか事務とかではなく、夫本人が実際塾経営に携わり、生徒に教えることが必要だ」と言う。そして、「融資の審査基準には差があるから、建築許可に夫の名前がない、という条件下でも融資をしてくれる金融機関はあると思う。夫（不動産Ａのこと）は融資に詳しいので、相談に乗れると思う」と言った。
・夫がＡ不動産に問い合わせ。「ローンの審査基準を通らない可能性が大きい。ローンが夫で組めると言っていたのに、どういうことなのか。始めからこの情報（建築確認は妻の名前のみで、夫名義のローンは組めない）を説明してくれていたら、融資の難しさも理解し、土地の契約はしなかっただろう。融資の特約は４月３０日で切れている。解約したら、手付金は戻ってくるのか？」　不動産Ａは「○○市においては、建築確認の段階で連名に出来るという知識はあったので大丈夫だと思った。今回の土地に関して連名が不可だとは知らなかった。契約の時は、良い会社に勤めてもいるし、ローンは問題ないと思った」との答え。
長々と書きましたが、
mickjey2のご質問への答えは　
「農転、建築許可申請はＢが行った」
（その「理由書」、「営業計画書」はあたかも　私が単独で土地を買い、住宅ローンを組み、塾の売り上げによってローン返済をしていく、という内容）
「Ｂはローンを組むには建築確認に夫名義が入っていなければ組めないことを知らなかった」です。
私達が申請や融資に関しての知識が足りなかった、というのは重々反省しています。４月３０日までにミスや事実をを発見できなかったことも悔しく思います。ですが、私達が残念にに思うことは、Ｂさんが申請書類とローンをリンクさせる知識がなく、その責任がないとしても　ご主人のＡさんは不動産なので、ローンの知識は私達よりあるはず。Ａ、Ｂさんペアでこの土地売買に取り組まれているので、素人の私達からすればより一層彼らの説明を信じたのにこういう結果になってしまったことです。そして、問題発覚の時点ではＢさんらは「責任を感じております」と言っていたのに、今になって「責任は一切ない」と言っていること。　もし、土地の決済をしてしまった後にこの問題が発覚したら、私たちは一千何百万払って土地を買ったが家のローンが組めない＝家が建てられないという状況になっていた可能性もあるので、Ａ、Ｂさんの契約に至るまでの説明はとても重要であり、責任を負うべきものだと思うのですが・・・。

補足日時：2004/08/31 14:54

この回答へのお礼

早速のお答え、ありがとうございます。長々と補足を書かせていただきました。また、それについてのお返事を待っておりますので、よろしくお願いします。

お礼日時：2004/08/31 17:14

No.1 回答者： agboy 回答日時： 2004/08/30 20:58

＞「建築確認は本当に夫の名義か」との指摘があり、Ａ，Ｂに問い合わせたところ、両者（そしてＣも）はこの時点まで、この土地は行政上建築確認の連名は不可で、夫名義のローンは元々不可能だった、

、の点が良く分からないのですが、この場合、建築確認が妻の名義で申請されていた、ということでしょうか？

この回答への補足

すべての問題をひっくるめた結果を書いてしまったので、意味を取り違える可能性もあり、とても分かりにくい文章です。申し訳ありません。それぞれの事実を並べると、
行政書士Ｂ：「農転、建築許可、建築確認」すべてにおいて、妻名義のみでなければならない事実は知っていた。しかし、契約前～６月半ばの私の問い合わせがあるまで、「建築確認に夫の名前がなければ夫名義のローンが組めない」ということは知らなかった。　根拠はないが、「建築許可は妻が得るが、夫がローンを組む」という説明をしていた。私の記憶では　建築許可についての説明は受けたが、その後の「建築確認の段階まで　一貫して妻名義のみ」という明確な説明もなかったと思われる。
不動産Ａ：この土地でない他の市のケースで、建築確認の段階で連名に出来る、という知識はあった。夫の勤める会社ならどこでも融資が出来るのでは、という判断もあった。私達は、「建築確認で連名に出来るからローンが組める」というような具体的な説明は受けておらず、「夫がローンを組む。夫の会社なら、大丈夫」というあいまいな説明を信じてしまった。ところが、６月半ばに私から問い合わせがあり、Ｂとその問題について話し合うまで、この土地があるＫ市においては連名が不可であると言う事実は知らなかった。　
不動産Ｃ：私達は契約時に初めてＣと会った。契約時は、融資に関して「夫の会社なら　融資は問題ない」とＣも言っていた。おそらく行政上不可だという事実は知らなかったであろう。だから、手付金問題が起こったとき「Ａ、Ｂさんの説明を受けて土地売買をしたのだから、彼らに責任追及をしたらよいではないか」と言っている。
Ｋ市の土地において、私達の場合は行政上「建築確認の連名は不可で、それにより夫名義のローンは元々組めない」というのが事実ですが、Ａ、Ｂ、Ｃ共に「夫がローンを組む、組める」という契約前からの説明は事実と異なります。そして、その説明には明確な根拠はなく、「○○の方法でローンが組める」とか、「○○だからローンが組めない」などの具体的な説明は誰もしなかったし、私達も質問しませんでした。Ａ、Ｂ、Ｃ，そして私と夫全員が漠然と「夫でローンを組む、組める」と思い込んでいたことになります。Ａ、Ｂは夫妻であり、ペアでこの件に取り組んでいたので、お互いの持っている知識と情報が充分交換し、不足部分を補っていればこの問題は起こらなかったのでは、と素人の私としては残念に思います。　６月半ばにこの問題が発覚したとき、私達は手付金はどうなるのか、と問い合わせたのですが　その時点ではＢは「Ａ、Ｂ２人で反省している。責任を感じている」と言っていたし、Ａも「融資の可能性がゼロで、土地解約になったら全力で手付金を取り戻すよう努力する」と言っていたものの　ずるずると引き延ばされ、結局農転と建築許可が下り、責任追及をしたら態度が一変。「責任は一切ない」に変わっていました。もちろん　その時の言葉を録音した訳でもなく、書面に残ってもいないのですが・・・

補足日時：2004/08/31 17:15

この回答へのお礼

早速のお答え、ありがとうございます。私達も、この問題に取り組んで２ヶ月以上経ちますが、やればやるほど解決への道のりが長く感じます。（私達が１００万を諦めれば解決しますが）また　お返事を待っていますので、よろしくお願いします。

お礼日時：2004/08/31 18:13