他人名義の家に住んでいますが、名義変更は可能ですか？

現在住んでいる一戸建てに、9年前から私と子供の2人で住んでいます。
この家は、私の父の知り合いの息子さんが結婚が決まって建てた家らしいのですが、その結婚が破談となり、当分の間は誰も住まないということでお借りしている家です。名義は、その知り合いの息子さんのままです。
9年前、当時住んでいたアパートが手狭になり、私と子供と2人で住むための借家を探していて、この家を提供していただきました。
個人間の貸し借りだったので正式な取り決めはありませんでしたが、父が最初にお礼金のような形でいくらか出してくれ、私は家賃として毎月6万円ほど納めていました。その他、光熱費などの生活費はもちろんですが、家の維持費としてかかるお金(浄化槽点検費・固定資産税等)も私が払ってきました。
私の子供も学校を卒業し働き出したので、この家を借りたままではなくきちんと購入したいと思っています。
家の名義人である先方に、この家を相場で売っていただけないかという話しをしましたら、「今まで納めてもらっていた家賃もあるし、相場以下で売ってもいいのだが、住宅金融公庫で組んだその家のローンがまだ終わってないのでどうすればいいのかわからない」と言われました。
住宅ローン支払い中の家を購入し、名義を変えるのは可能ですか？また、もし可能ならどのような手続きが必要でしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/08/30 22:16

基本は、現在の住宅ローンを清算して、抵当権を解除した上で、名義変更になります。

親族ならまだしも、他人ですので、現在の住宅ローンを引き継いで・・・というのは無理です。（銀行が認めません）

例えば、今の住宅の借り入れ残が２０００万、あなたが１８００万で購入しようとした場合、知り合いの息子さんが２００万の現金を用意した上で住宅ローンを清算して初めて抵当権が解除されます。
抵当権が残っていると名義変更はできません。

ただ知り合いの息子さんは現金を出してまで名義変更しないと思いますので、あなたの購入価格は、相場価格というより、住宅ローン残と同額かそれ以上でないと成立しないような気がします。

この辺をまずはっきりさせてから動いたほうがいいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

以前聞いた話しでは、住宅ローンは年間100万円前後で30年だと言っていました。
単純計算では、あと20年ほど残っているはずですから、例を出していただいたように残金が2000万円ほどだと思います。
自分としては、中古住宅としての相場を考えていたので、今までの家賃の他に、更に2000万円を支払うとなると悩みます。築10年なわけですし。
住んでる地域は田舎なので、同じぐらいの金額で新築物件が買えてしまいます。
もう1度、よく考えてみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/30 23:43

No.4 回答者： kawa0229 回答日時： 2008/08/30 22:49

＞それは、「任意売却」という方法のことでしょうか？

うーん、そうですね～広義で言えばそうかも知れませんが、通常「任意売却」というのは、現在の所有者が住宅ローンの返済を怠り、銀行や住宅金融公庫から「強制売却」される（競売ですね）ことの対義語として使われます。

おそらく、ご友人は売主も買主も決定していることから「任意売却」と言われたのではないでしょうか。

売買は個人間で可能ですが、司法書士に相談した方がいいでしょうね。
(1)今の所有者が借りている金融公庫への返済
(2)抵当権の抹消
(3)ご質問者を債務者とする抵当権の設定
(4)金融機関の融資（これを(1)にあてる）
(5)所有権移転登記申請
これらを同日にすることになります。
（現金でご購入の場合は(2)・(3)は必要なく名義変更となります）

なお
＞現在お住まいの家をいくらで購入されようとも、住宅ローンの名義人変更も必須事項となることでしょう
このような名義人変更や引継ぎなど他人間では有り得ません。
ここではこの方のように、常に誤回答を堂々とする例があるので注意が必要です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

知り合いの息子さんのローン支払いが滞っているわけでもないのに、任意売却は出来ないということですね。

初めての質問でしたので、いろいろと参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/30 23:49

No.2 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/08/30 20:39

今支払い中のローンの残債を相殺しなくてはなりません。

ローンの返済中でも売買は可能ですが…
個人売買は素人では難しいと思います。
間に不動産屋を仲介させる方法があります。（仲介料必要）
名義を変える？登記し所有者になることでしょうか？
こちらは司法書士に依頼すると良いです。（登記費用必要）

不動産屋に売買取引の仲介の相談をしてみてはいかがでしょう。
必要書類も流れも段取りも教えてくれます。
相談なら無料のところが一般的ですから確認して相談しましょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
それは、「任意売却」という方法のことでしょうか？

この場合、金融機関ではなく、不動産屋に相談するのですね…。
勉強になりました。

お礼日時：2008/08/30 20:56

No.1 回答者： noname#136967 回答日時： 2008/08/30 20:19

現在お住まいの家をいくらで購入されようとも、住宅ローンの名義人変更も必須事項となることでしょう。

現在の名義人とキチンと相談した上で、ローンの申込みをされた金融機関等に名義人変更について直接、現在の名義人から問い合わせて頂くことから始めましょう。無論、両方の住民票か戸籍謄本や印鑑証明と実印などが必要ですが、名義を変更すると新規名義人の預金口座からの支払継続と言われるのかもしれません。名義だけの変更はなかなか複雑な手続きが必要だと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
それは、簡単に言うと、住宅ローンを交代するということでしょうか？

この話しを友人にしたところ、「任意売却という方法で売ってもらったら？」と言われました。
やはりその方法では難しいのでしょうか？

補足日時：2008/08/30 20:52