住宅ローン債務者の名義変更と、住宅ローン控除について

Question

H16年に新築マンションを35年ローンで購入しました。
持ち分と住宅ローンはともに私6：父4の比率です。

実際に住んでいるのは私と妹なのですが、
購入時、妹は勤務年数が少なくローンを組めませんでした。

ただ、父名義のローンはすべて妹が返済してきました。
これについては、妹名義の口座から返済口座に振り込む形で記録を残しておいたので、
先日、別件で弁護士に相談した際、真正な登記名義の回復をしてもらうことができました。

ここでお聞きしたいのは、、
・債務者の名義を父から妹へ変更できるのか
・できた場合、遡って住宅ローン控除を受けることはできるのか

ということです。

難しいだろうなとは思っているのですが、
現実には妹が居住し、きちんとローンを返済してきたのに、
住宅ローン控除は受けられないのが悔しいというか残念で。

もし可能性があればと思い質問させていただきました。

よろしくお願いいたします。

mnb098 · Accepted Answer

登記上の名義は回復という方法で変えることが出来たとしても、それはローン契約に違反して金融機関に「だまって勝手に」した行為になります。

購入当時にローンが組めなかったから父が借りたものを、妹さんが支払ってきたのはそれも「勝手」にした行為です。

父が契約して借りたローンを今から債務引受することは出来るかも知れません。当然審査があり金融機関が認めた場合に限ります。
しかし過去に遡って「債務者は妹さんでした」、という契約の変更はあり得ません。

・ローン控除を受けるためには、銀行の住宅ローン控除専用の年末残高証明が必要なので、過去年度の証明は「父名義のもの」しか出ません。
・それと５年遡って確定申告は出来ますが、売買契約書は父と姉の名前であること、登記簿謄本では父の所有であること、などから控除の要件を満たすとは判断できません。

だめもとで税務署に相談は出来ると思いますが、それよりは銀行の対応のほうが心配ですね。
抵当権は名義に関わらず有効なので、しかたなく申し出に応じてくれることもありますが、保証委託契約にもとずく抵当権ですから、住宅ローンの主債務者が居住しておらずかつ債務者が変わるというのはローン契約に違反する条項になっているのが多いのです。
担保物件の毀損や変更に関する条文があって、それに違反すると即時弁済というつくりにしてあることがあります。
ローン契約書の条文は目を通していますでしょうか。それを知った上で銀行にかけあうのと、知らずに話に行くのではずいぶん態度が変わりますよ。

atelier21 · Answer

＃1のご回答に書かれた通りと思います
・父君が名義貸しした状況です
　住宅ローンの主旨から外れます
　税務上親族間とは謂えども贈与が疑われます
・利点追求もさることながら、落とし穴もある
　改めて妹君の担保力を生かす方策と
　父君との等価交換とか
　何れにしても今後の同居期間は限られているのでは？

-phantom2- · Answer

>別件で弁護士に相談した際、真正な登記名義の回復をしてもらうことができました。

弁護士などに相談しなくても不動産名義は変更できます。要するに現在の所有名義人（あなたと父）が了承すれば良いだけの事ですから。

＞債務者の名義を父から妹へ変更できるのか

妹さんが借り換えの審査に通れば変更できます。本来であれば借り換えが出来たときに父から妹へ所有権を移転します。

＞できた場合、遡って住宅ローン控除を受けることはできるのか

出来ません。

＞難しいだろうなとは思っているのですが、
＞現実には妹が居住し、きちんとローンを返済してきたのに、
＞住宅ローン控除は受けられないのが悔しいというか残念で。

借りた人（父）が居住して居ない。銀行に無断で所有者名義を変更してしまっている。
これらは住宅ローン契約に違反してます。

妹さんは本来であれば借りれない人だったのにインチキ（名義借り）して借りたのですから、それを銀行に説明にいったら墓穴を掘りますよ。

契約違反なので一括返済してください。と言われたらどうされます。

住宅ローン債務者の名義変更と、住宅ローン控除について

登記上の名義は回復という方法で変えることが出来たとしても、それはローン契約に違反して金融機関に「だまって勝手に」した行為になります。

＃1のご回答に書かれた通りと思います

>別件で弁護士に相談した際、真正な登記名義の回復をしてもらうことができました。

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