ペントハウスを介しての屋上利用について

木造2階建ての店舗なのですが、コストを抑えつつ屋上を利用したく、ペントハウスを作り、
屋上に上がれるようにして、屋上も客席として利用しようと考えていました。

ですが、行政よりペントハウスはあくまでも、設備点検等のためであって、
その部分を介して屋上に上がり、
客が利用するスペースとなると、ペントハウスは階とみなされ、3階建てになり、そうなると耐火、
または準耐火建築物とする必要がある。と言われてしまいました。

現在ペントハウスを介しての屋上利用の出来る住宅も多くあるのですが、
住宅は良くても、店舗となるとダメなのでしょうか？
納得が出来ません。

すでに建築物は出来上がっている状況です。
現状のペントハウスのまま、屋上を利用できる何か良い方法は有りませんでしょうか？

アドバイス、お願いいたします。

No.7 回答者： kkk8989 回答日時： 2017/10/01 23:44

質問に関する回答は出そろってる感じなので

これ本当に木造ですか？
短辺方向の耐力壁が不足してません？
図の上と下で耐力壁として有効な部分が少ないと思います。
中通りで確保しても偏心が起きそうです。
これ本当に申請してるのかな？
４号建物にしてもいい加減すぎる気がする。

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2017/09/30 08:58

あと補足。

今の状況では消防は関係無い。
消防は階数に算入するか判断をしない。
建築部局(つまり特定行政庁)の判断待ちです。
竣工するまでは言葉の指導だけで特庁も動きづらい。
まだ施工中であれば是正の可能性があるからです。
施工者が特庁の警告を無視して工事を完成させたあかつきには是正の意思無しと判断し、特庁と消防が同時に動きます。
赤い紙を入り口に貼って使用禁止かつ出頭の要請。
電力、ガス、水道などインフラの申し込みも止めます。

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2017/09/30 00:17

どうも解せないんですが…

まず。
添付の配置図だけど。これで建築確認を取ったんですか？
私が審査するならダメ出し。

質問者さん、正直に話してください。
確認をとった図面と同じですか？
指定確認検査機関に相談せず、勝手に計画を変えていませんか？
後者なら他の回答者通り。
前者もあり得ないと感じるんだけど。

＞行政よりペントハウスはあくまでも、設備点検等のためであって、その部分を介して屋上に上がり、客が利用するスペースとなると、ペントハウスは階とみなされ

これは勘違いじゃない？
わかりやすいものをいろいろ探して、千葉県さん無断引用ゴメンね（汗

https://www.pref.chiba.lg.jp/kenchiku/kijunsyu/d …

このPDFで8ページ（12枚目）をご覧ください。
塔屋の扱いは全国だいたいこんなもので同じはずです。
例示のとおりペントハウス（一般的には「塔屋」）を階数不算入にする条件はこのような条件を満足すればいいはず。
専用住宅でも共同住宅でも店舗でも、建物の用途（屋上の利用の仕方）で規制の差は無い。
不特定多数がどうたらとかは無いんです。
もともと塔屋は（＝屋上の利用は）洗濯物を干したりでメンテ以外にも使うでしょ。

ただ、この③を軽視されがち。
そ・れ・は
「屋上部分の利用のための階段室」＝「塔屋に他の用途が発生しない」
　　↑　これ見落としがちです。
添付の配置図でダメと思うのは、昇降のための階段以外に空間がある。
1/8までいい、と言うのは1/8までなら何をしてもいい、じゃない。
おまけにこの「小屋裏収納」って塔屋に付けるの？
断面図が無いので詳細はわからないけど、平面的にも空間が多い。
小屋裏が無くても階段の横に広いスペースがあって物が置けるよね。
つまり昇降のための用途以外に収納が可能で「余剰空間の積極的活用」以上に「高さ1.4ｍを超える物置の設置」になっちゃってる。
これじゃダメ、階数算入です。
それに、屋上でビアガーデンでもするんでしょ？
ここでテーブル並べて料理でも出せば、いずれ簡易な屋根をかけるでしょ。
そうなると屋根の建て方、材質によって面積が発生し、用途も出るので確実に階に算入することになる。
この図で屋上の用途としては危険極まりなく行政は嫌がりますよ（違反の予備軍）。

しっかし。
これで本当に確認通ったんですか？？？
指定確認検査機関が確認申請を受け付けたとき、管轄の行政機関（特定行政庁）に引き受け通知といっしょに建築計画概要書を送るんですが、各階の平面図はありません。
なのでこのようなケースで特定行政庁が違反の可能性があるかをチェックする機会は無く、建ちあがるまではわかりません。
もしこれで確認が通り、そのままで現地の工事を進めたならば、指定確認検査機関側の責任も免れないと思う。
まず担当の設計者（営業じゃない建築士ね）、指定確認検査機関で確認処分をした担当者（こちらも建築士）、そして施主のあなたの３者でもう一度行政に行って事情を説明してごらん。
検査機関も違反を看過して確認処分をしたとしたら一定期間の営業停止になる恐れがある。
知らんぷりはできない。

塔屋全体の除却は防水のからみもあって無理っぽいから、余剰部分をメクラにする（つぶす）ことでＯＫになるかもしれない。
（もちろんつぶすのは復旧不可能な方法で）
あるいは屋上に出られないよう２階部分で階段をつぶす（階段だけ復旧できないよう除却）のもアリ。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/09/29 12:46

気持ちは分かる。

ただ、「納得が出来ません」というのは考え方を改めた方がいい。
目的は納得することではなくて、本件のような使い方をどうにかしてやることだろうしね。

本件の場合は合法や違法ということではなくて、グレーゾーンでやれないか、どうすればグレーゾーンでいけるかーーーという点を考えるといいよ。

こういう質問サイトではこれ以上はかけないので、詳しい知人や工務店などに相談してみるといいと思うよ。
あと防災設備業者とか、業者にもよるけれどこの手のハナシは結構知ってるよ。


まあ、消防法の改正や解釈の変更などがあればボツになるだろうけどね。
それまではやるという考え方。


ぐっどらっくｂ

No.3 回答者： スリープ 回答日時： 2017/09/29 10:27

＞現状のペントハウスのまま、屋上を利用できる何か良い方法は有りませんでしょうか？

無いですねぇ、消防法違反に建築砲違反で作った建物ですから、封鎖しないと建物その物（１階や２階のことです）の利用ができなくなります。

一般住宅でペントハウスや屋上が利用できるように作られている家は、ちゃんと許可を得て建てられた物です、一般住宅だから許されるわけではありませんよ

No.2 回答者： kurobob 回答日時： 2017/09/29 09:33

建築基準法上からいえば３階建てになれば耐火要求がでます。

現状は点検用ペントハウスで客に使用させない部分なので
耐火要求が無いだけです、いわば法の隙間を縫っている状態です。
耐火要求は建物用途によって細かく分かれるので住宅と飲食店を
一緒くたに論じる事は出来ません。

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2017/09/29 07:09

＞納得が出来ません。

といってもねぇ・・・俺には消防署の言い分が正しく、質問者さんの考えがおかしく見えるよ、

＞現在ペントハウスを介しての屋上利用の出来る住宅も多くあるのですが、
＞住宅は良くても、店舗となるとダメなのでしょうか？

当然です。　
極めて限られた　特定　の　少数　の人だけが利用する『住宅』と、　不特定　の　多数　の人が利用する『店舗』に対する、防火の考え方が異なるのは当たり前でしょう。

不特定多数の人が利用している店舗で火災が飽きたら、客も含めて多数の被害者がでる可能性がある。それを防ぐために、『耐火、
または準耐火建築物とする』とするわけです。（当たり前だが、建物構造以外にも、『非常口』用の誘導設備の設置、消火器の設置等、いろいろ必要になる。）



＞すでに建築物は出来上がっている状況です。

建築士の先生に事前に相談はしていなかったの？？？


＞現状のペントハウスのまま、屋上を利用できる何か良い方法は有りませんでしょうか？

消防署の指導に背いて、こそこそっとうまくやろうなんて考えない方がいい。消防署にばれたら徹底的にやられるよ。
またごまかして屋上で客に飲食させておいて、かつ質問者さんの店舗の火災で客が焼死でもした場合、『法律違反を承知で営業し、結果として人を死なせた・・・』として社会的にもたたかれるよ。　
やめとけ。