法定地上権の成立(長文です)

初めて投稿させていただきます。

　先日講義で、法定地上権の成立(民388条)について勉強しました。講義では「(1)土地と建物が同一の所有者にあるとき、(2)土地・建物のどちらか一方に抵当権を設定した場合は(3)(競売が行われる場合につき)設定者は地上権を設定したものと看做す。」と言っていました。

　そして「抵当権設定時には土地と建物の所有者が同一であったが、その後所有権移転があり競売までに土地と建物の所有者が別々なってしまった場合でも、競落人は地上権を取得する。」としていました。

　ここで疑問なのですが
　
　【丙】による【甲】所有の建物への抵当権設定時、土地・建物ともに【甲】所有だったとします。

↓
　
　そしてその後当該土地が【乙】に譲渡された場合、【甲】は【乙】の土地の上に建物を所持していることとなりますが【乙】⇔【甲】で借地契約があり【乙】は【甲】から土地の賃貸料をもらっていたとします。

↓

　その後【丙】が抵当権を実行し【甲】建物が競売にかけられ、その建物を【丁】が取得したとします。

　しかし、上記のような場合において【丁】が、【甲】が持っていた借地権ではなく、より強力な地上権(借地上の存続期間の制限なし・自由譲渡可能・使用につき無償でもよい)を取得するとすれば、今まで土地の賃貸人として賃料を受けていた【乙】の利益が著しく害されると思うのです。

　そしてようやく質問なのですが、

　実際のところ、こういった経緯で競売がなされた場合、【乙】は黙って【丁】の地上権取得を認めないといけないのでしょうか？


　お時間に暇があり、つたない長文に耐えてくださった方の回答を心よりお待ちしています。

　またこの質問で提起した事案は自分で考えたものでありその設定につき不備があるかもしれません。その場合そこの部分についてもご教授いただければ幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2004/09/14 18:08

>今まで土地の賃貸人として賃料を受けていた【乙】の利益が著しく害されると思うのです。

　仮に法定地上権が成立しないとすると、法定地上権が成立することを前提に担保評価して建物に抵当権の設定受けた丙を害することになります。一方、乙は法定地上権が成立することを予測することができますので、その不利益を甘受すべき立場です。

>より強力な地上権(借地上の存続期間の制限なし・自由譲渡可能・使用につき無償でもよい)

　乙と丁の協議が調わなければ、地上権の存続期間は、３０年になります。（借地借家法第３条）また、地代に関しても、乙と丁で協議が成立しなければ、裁判所が定めます。（民法第３８８条但書）

この回答へのお礼

　要旨が明快なご回答ありがとうございます。

＞乙と丁の協議が調わなければ、地上権の存続期間は、３０年になります。（借地借家法第３条）また、地代に関しても、乙と丁で協議が成立しなければ、裁判所が定めます。（民法第３８８条但書）

以上のように詳しくご説明いただき、多いに参考になりました。

　
　


　

お礼日時：2004/09/14 19:56

No.3 回答者： jewels 回答日時： 2004/09/14 19:08

この場合なぜ法定地上権が成立するのでしょう。

要件を満たさないとおもわれるのですが…。
法定地上権は抵当権設定当時にあらかじめ土地と建物に所有者を異にする場合に備えて利用権（自己借地権）を設定することができないために、競落によって当然発生する権利です。

＞そしてその後当該土地が【乙】に譲渡された場合、【甲】は【乙】の土地の上に建物を所持していることとなりますが【乙】⇔【甲】で借地契約があり【乙】は【甲】から土地の賃貸料をもらっていたとします。

この時点で所有者は土地を乙、建物を甲なので借地権の設定がおこなえるのです。
「土地・建物の所有者が競売により異なるにいたりたること」という要件を満たさないのでは？

この回答へのお礼

　問題提起ありがとうございます。
　
＞この場合なぜ法定地上権が成立するのでしょう。
要件を満たさないとおもわれるのですが…。

　この場合、抵当設定当時に法定地上権の成立要件を満たしているというのがミソのようです。

　確かに自分も、競売当時は土地所有者が【乙】になり【甲】は土地賃借人になっていることから、【甲】⇔【丁】における「賃借人たる地位の移転」(87条2項類推)かと思ったのですが、どうやら、一度成立要件を満たした法定地上権の潜在性は存続するようです。
　
　そして当該事案のような場合、競落人が法定地上権を取得するというのは、学説・判例(大連判大12.12.14)
とも認めるところとしています。

　ありがとうございました。　

お礼日時：2004/09/14 20:16

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/09/14 17:55

＞【乙】の利益が著しく害されると思うのです。

と云いますが、そうではないのではないでしようか。
もともと、乙は底地権を買っていたので、そして、建物に抵当権設定を知っていたのですから、地代等もらえばそれでいいと思います。
その申立（民事執行法８１条）はどちら側でもいいので、乙から進んですればいいので「著しく害される」ことはないと思います。
賃貸借（債権）が法定地上権（物権）になったからと云って、必ず「存続期間の制限なし」や「無償」にはならず、従前に契約があるなら裁判所もその内容の決定があると思います。

この回答へのお礼

　さっそくのご回答、ありがとうございます。

　回答を拝見させていただき、多いに理解が深まりました。

　特に、

＞賃貸借（債権）が法定地上権（物権）になったからと云って、必ず「存続期間の制限なし」や「無償」にはならず、従前に契約があるなら裁判所もその内容の決定があると思います。

の部分は、自分が一番疑問に思っていた「土地所有者の利益が競売につき一方的に害されないか」という問いに対しての明確な回答であり、まことに感謝しています。　

　
　先日の講義の時は前夜の夜更かしがたたり、睡魔との闘いで頭がボーッとしていたので講義がよく頭に入らなかったため、今回質問させていただきました。

　全く自分の不徳のいたすところです・・・。　

お礼日時：2004/09/14 19:51