根抵当権の譲渡

私の母が知人の連帯保証人になりました。
その知人が銀行から借りた借金が払えなくなり母が代位返済しました。（３，６００万円）
その知人は不動産を持っており、その不動産に銀行は
根抵当権を設定していました。
母が代位返済する時　その根抵当権を銀行から譲り受けました。
その根抵当権を息子の私が譲り受ける時に、知人の了承が必要でしょうか？
また、登記費用とか税金（相続税or贈与税）はどれくらい必要でしょうか？

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/10/04 19:00

回答のない税金関係だけ。

１．抵当権移転登記
　抵当権移転登記は評価額の１０００分の２になります。
　ただ抵当権変更登記であれば１０００円であり、どちらが正しいのかという点については疑問もあります。
　本来は移転登記が正しいと思われますが、このあたりは司法書士と相談して下さい。

２．贈与税
　債権額をそのまま母に支払う譲渡であれば、贈与ではありませんので贈与税はかかりません。
　不動産価値が債権額より低い場合には税務署に確認してください。
　母に支払わない場合ですと母からの贈与となり、贈与税がかかります。
　贈与税は暦年課税の場合、１１０万／年が非課税ですが、それを超えた分について、
http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm
だけかかります。

　もし、母が６５歳以上、子供が２０才以上であれば、生前贈与の手続きである相続時清算課税制度の適用により、２５００万までは非課税、それを超える分についても低率の課税で済む特例があります。
http://www.taxanser.nta.go.jp/4103.htm
http://www.taxanser.nta.go.jp/4409.htm

以上です。

この回答へのお礼

やっぱり贈与税がかかりますか？
よく分かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/10/04 20:42

No.2 回答者： businesslawyer 回答日時： 2004/10/04 18:48

根抵当権の譲渡については、元本確定前の譲渡と確定後の譲渡で異なります。

お母さんが譲り受けてから、その根抵当権の元本が確定するような事由が起きたかどうか、によります。根抵当権設定者（知人）の目的不動産が他の債権者に差し押さえられたとか、またはお母さん自身がその目的不動産を差し押さえたとか、まだ、確定事由はたくさんありますが、確定していなければ、お母さんからその根抵当権を譲り受ける事は、その不動産の所有者たる設定者（知人）の承諾が必要です。しかし、元本確定前の根抵当権は附従性や随伴性がないので、根抵当権だけを譲り受けても、担保されている債権をも譲り受けた事にはなりません。その場合には、根抵当権の全部譲渡契約のあと、債権譲渡契約により債権も譲り受け、かつ、根抵当権の「債権の範囲」の変更契約をして、譲り受けた債権をその根抵当権で担保出来るようにしなければなりません。そして、これらは登記する事が必要で、(1)根抵当権の全部譲渡による根抵当権の移転登記(2)根抵当権の債権の範囲の変更による変更登記をする必要があります。また、元本確定後の根抵当権であれば、附従性や随伴性がありますので、根抵当権で担保されている債権の譲渡契約をすれば、別に根抵当権の譲渡契約をしなくても、根抵当権も随伴して譲渡を受ける事が出来ます。この場合の登記は、「債権譲渡による根抵当権の移転登記」のみです。税金の具体額は、私は専門家ではないので解りかねますが、元本確定前の根抵当権を、債権とは関係なく、根抵当権のみの全部譲渡を受けただけなら、贈与税はかからないと思われます。しかし、債権をも譲り受ければ、かかってくるものと思われます。また、お母さんが亡くなって債権を譲り受けたので無い限り、相続税の対象にはならないものと思われます。

この回答へのお礼

私にはちょっと難しい内容ですが、
なんとなく理解できます。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/10/04 20:39

No.1 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2004/10/04 18:37

>母が代位返済する時　その根抵当権を銀行から譲り受けました。

　代位弁済を原因として、根抵当権移転登記がされているのですね。

>その根抵当権を息子の私が譲り受ける時に、知人の了承が必要でしょうか？

　その根抵当権は、元本確定しているはずですから、その根抵当権の被担保債権を譲り受けるというかたちになります。（債権譲渡）
　被担保債権について、債権譲渡の禁止の特約がなければ、お母様よりその知人宛に債権譲渡の通知をするだけでもかまいません。（通常は、内容証明郵便で行います。）
　債権譲渡を原因とする根抵当権の移転登記には、極度額（千円未満は切り捨ててくさい。）に１０００分の２の税率をかけて、１００円未満を切り捨てた額の登録免許税がかかります。司法書士に依頼する場合は、その他に報酬等がかかります。
　贈与税等の税金に関しては、専門ではありませんので、他の回答者の方にお任せします。

この回答へのお礼

元本は確定していると思います。
銀行に３，６００万円　払いましたから。
債権譲渡の禁止特約も無かったようです。
よく分かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/10/04 20:36