住宅ローンの審査において勤続年数?

現在私２７，夫２７です。新築マンションを購入したいと思っています 夫が転職してまだ一年経っていないためローンが借り入れ可能かという問題があります。去年の１２月に転職して今の職についています。去年（転職後）～現在までの給与で考えると今年のみなし年収は３１０万～３４０万ほどです。共働きなのでローンを組めたら返済はしていけますが、夫のローンが通るかどうかを知りたいです。頭金は１０００万（諸経費含む）。夫の去年（平成１５年）の年収は２００万くらいです。おとどしも転職していますが（平成１４年）年収３６０万位でした。購入マンションは２８００～３０００万位と想定していて、ローンを２０００万くらい借りたいと思っています。他にローンはありません。今までローンの焦げ付きありません。とにかくローン審査に勤続年数が響くと思われるので、ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。また現在無理であれば、勤続１年後今年の１２月以降ならローンは組めるでしょうか？もしくは可能と思われるのはいつになるでしょうか？あと大きいゼネコンが販売しているマンションなどは審査も厳しいと聞きました、本当でしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2004/10/13 14:08

＃２のode_an_dieです。

お礼をありがとうございました。

まだお若いのに、返済についても、ライフプランについても、とてもしっかりした考えをもっていらっしゃって、感心しました!!

「３．５％の利率」で返済を考えていらっしゃるならば、殆ど問題はありませんよ。
２０００万円を３５年返済、金利３．５％、元利金等償還であれば、月々の返済額は８３，０００円弱。
一部繰上償還を考えてみえるのでしたら、ご試算のとおりで大丈夫でしょう。

年収もご夫婦合算で少なく見積もって６００万円超ですので、あとは、ご主人の勤続年数をどうみられるかだけ。
そこが質問でしたね。

＃３さんのおっしゃっている
> 銀行などのローンの場合、販売会社や不動産屋のパワーが結構物を言うそうです。
は、事実です。

大抵の金融機関は、住宅販売会社に対して融資を行っている関係から、住宅販売会社から顧客の住宅ローンの話を通されると、多少の（？）難点には目をつぶらざるを得ないのです。
ですから、モデルルーム等で住宅販売会社の方に相談されるのも手だと思います。

No.3 回答者： ushiwaka 回答日時： 2004/10/13 11:52

こんにちは

我が家も似たような経験があります。
主人が転職してちょうど一年位で、どうしてもほしい物件があったのでだめもとで販売センター？に行ってみました。
その当時の主人の年収は600万位だったのですが、私は専業主婦でした。
やはり通常の方より審査は厳しく勤務先の財務内容等も調べていたみたいです。
私と主人の父親が連帯保証人になって何とかローンは通りましたが、公庫の利用は不可能で、販売会社が提携する都市銀行１本でローンを組みました。

後これは知り合いの不動産屋さんに聞いたのですが、
銀行などのローンの場合、販売会社や不動産屋のパワーが結構物を言うそうです。

そのほか夫婦で共同名義にしてみたり、No.2の方も言っておられるように奥様名義にしたり等いろんな方法があるみたいなので良い物件があればとりあえずモデルルームへ足を運んでみればよいと思います。
ローンの審査に通らなくても別に恥ずかしいことではないと思うので。
一生の買い物なので頑張って下さい。

この回答へのお礼

励ましありがとうございました。とうとう欲しい物件（何年も前から見ていたため）出てきました。新築なので、青田売りですが、それも私たちには勤続年数を稼げるということもあり、頭金が多いので営業の方も大丈夫ですという返答を頂いています。ローンの審査してみようと言うことになりました。取りあえず、前向きに事を進めています。
がんばります！

お礼日時：2004/10/25 13:48

No.2 回答者： noname#35582 回答日時： 2004/10/13 11:26

金融機関勤務で、１年前まで５年ほど、個人融資（プロパー住宅ローン、住宅金融公庫、国民生活金融公庫ほか）と保証審査を担当していました（現在は融資ではなく資金運用を担当しています）。

No.1さんのご回答のとおり、通常は勤続３年以上で融資可能とします。
ただし、ヘッドハンティング等による同業同種会社への転職は、継続とみなすこともあります。

ご質問者さまのご主人の転職理由がどのようなものか、分からないのでご回答も難しいのですが…。
もし、ご自身の意思による転職であったり、リストラによる転職であれば、まず融資は通らないと思ってください。
ましてや、去年の１２月のみならず、一昨年も転職されているようなので、かなり厳しいと思います。

また、融資審査では、今年のみなし年収ではなく「昨年」の年収を対象に審査を行います。
ですから、ご質問者さまのご主人の今年のみなし年収が３１０万～３４０万だとしても、審査は去年（平成１５年）の年収、２００万くらい－で行います（一昨年の年収３６０万円もデーターとしては活用しますが、審査基準はあくまでも「２００万くらい」の方です）。

共働きとのことですので、奥様の勤務形態（正社員・パート）、勤続年数、年収次第によっては、奥様を主債務者とし、ご主人を連帯債務者という可能性は考えられますが…。

現在、ご夫婦とも２７歳とのことですが、今後のライフプランニングはどのようにたてられていますか？
お子様はいらっしゃいますか？今後お産みになられる予定は？
お車はお持ちですか？何年くらいで車は買い替えられますか？

勤続年数の面で融資審査が通ったとして、ローンを２０００万くらい－とお考えのようですが、現状、毎月いくらならば返済に充てられますか？
いくら借りられるかよりも、いくらならば返済できるか－を第一に考えてください。

現在の社会情勢下で住宅ローンをお考えの場合は、「ボーナス返済は０円」、「昇給なし」、「６０歳を定年と考えそれまでに完済」、「住宅金融公庫金利適用」という前提でお考えになることをお勧めします。

さらに、マンションを持てば、月々の共益費や修繕積立金なども掛かります。
固定資産税も、（ローンを組んでいれば）火災保険料も掛かります。
そういった費用もお考えに入っているでしょうか？

正直申し上げて、ご質問者様の現状でローン２０００万円の負担はかなり厳しいのでは？と思ってしまいました。

ただ、長期の金利の変動を考えると、ここ１～２年の間に長期固定金利で住宅ローン契約を結んでおいた方がいい－とは思うのですが…。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
今後のライフプランは以下のように考えています。
子供は産む予定はありません。車もありません。今後買う予定もありません。ディンクス家庭です。現在３５年ローンを組めたとして３．５％の利率で考えると77000円＋税金や共益費など30万位？見ています。今の二人の所得から考えると当初５年間で繰上げ返済７００万くらいする予定です。私の所得は４００以上です。

＞現在の社会情勢下で住宅ローンをお考えの場合は、「ボ＞ーナス返済は０円」、「昇給なし」、「６０歳を定年と＞考えそれまでに完済」、「住宅金融公庫金利適用」とい＞う前提でお考えになることをお勧めします

ごもっともだと思います。逆に給料さがるかもしれませんしね。いろんな事を考えて余裕を持った返済額がいいとは思いますが、将来価値の下がらないマンション（いわいる、市内で駅近）などを考えると2千万後半は必要なのです。
そこで考えたのがもちろん3年貯金して頭金を５００程ためる、、なのですが、現在の賃貸料だけでも結構な額になるので（１２万/月）買ったほうがいい？と思ったわけです。

うーん、でもよく考えると２５００万くらいのマンションにしたほうがいいのかもしれませんねー。
何度もかえる物じゃないので悩みます。。。

お礼日時：2004/10/13 11:53

No.1 回答者： michito_193 回答日時： 2004/10/13 10:14

通常３年以上、最低２年は必要だと思います。