大手ハウスメーカ施工建築確認検査済証がないリスク

Question

素人なので、表現、伝え方について不明確なところ御座いましたら、ご了承のほどお願い申し上げます。

簡単に申し上げますと、1988年に大手ハウスメーカーにて戸建住宅を新築（2,600万）し、1998年に子世帯入居ということで同住宅メーカーにて2世帯化に増築し（1,800万ほど）、現在に至っている。

本年3月ころから、隣地が売りに出たため若干増地し、ガレージ等外構リフォームを行うということで同住宅メーカと打ち合わせを行ってる最中に増築の際の確認申請が取れていないことが判明、後追いでも確認申請を行いたいが、そもそも容積率オーバーで現状は違法建築の状況である。

先日、現担当者と建築士という方がお見えになり、お詫びと現状の説明を行っていきました。
その際に持参したものは図面のみで当時の契約書、見積書は持参しませんでした。
当方も昔の資料を探しておりますが、20年も前のものなので有るかどうかは不明です。
国内大手ハウスメーカーにてなぜ、このような事が起こったかは前、前、前営業・施工担当者は退職のため不明とのことでした。

増地分も取り込み、既存の部屋などをつぶし防災倉庫などにし、あるべき躯体の梁など取り除かれているものを取り付けてなんとか法適合は可能とのことです。

是正工事、是正工事中の仮住まい、引っ越し費用はハウスメーカー側で持っていただけることですが
そもそも、当家は増築当時は規制がなかった一辺だけ大谷石の擁壁がありますが、検査済証は取得可能なのでしょうか。
また、検査済証（それに相当する民間の証明書）がない場合将来の今後のリスクなど教えてください。

今後、私どもはどの様な対応をとれば良いのかアドバイスお願いいたします。

mofl · Accepted Answer

まず最後にあるご質問への回答から。
①当家は増築当時は規制がなかった一辺だけ大谷石の擁壁がありますが、検査済証は取得可能なのでしょうか。
　　↓
検査済証を受けるのは手続き的に無理です（全く不可能）。
まず前段の確認申請をしていないです。
それに築後（増築後）ですでに20年、当時と今は建築基準法自体が改正されて現行法に適合しないはず。
平成11年に大改正をしています。
確認処分も検査済証の交付も、交付時点での法(建築基準法だけでなく審査対象法令の全部に）の適合性の証明です。

それと、法改正が無いとしても、機関も行政も受付をしません。
確認申請は工事着工前の手続きですから論外として、完了検査の申請は法律では工事完了後に４日以内に申請です。
この辺は多少融通が利きますが、さすがに20年は論外です。
法6条1項4号以外なら仮使用の許可を取らないと使う（住む）こともできませんから、違反建築を行政が後付けで容認することになってしまいます。
（建物を登記しているだろうから日付が20年も違ってくる。書類の交付日の操作は不可。）

あと大谷石の擁壁の件。
その擁壁って高さはどのくらい？
No.1さんがおっしゃっていますが、全国の都道府県で建築基準法施行条例を定めており、その中で敷地の高低差に関する規定があります。
この条文は「がけ」に関係するので、通称「がけ条例」と呼ばれます。
（がけ条例という条例があるわけではない）

新築時であってもその年代なら間違いなくがけ条例があったはず、失礼ですが確認申請さえしていないなら意図的なもの、悪質と言わざるを得ない。
現地を見れば違反が発覚するわけですから、HM側が確認申請も完了検査申請もするわけがありません。
違反かどうかはまず都道府県のがけ条例の内容と現地を照合することです。

がけ条例に抵触していなければ擁壁の材質は不問になりますが、自治体（特定行政庁）によっては独自の制限をかけています。
あと大谷は擁壁の材料ではない。
弱すぎるんです。
なので上部に建物を配置するなら基礎からの土圧を受けないようにするしかない。
ウチの方では基礎の底盤から45度で線を引き、擁壁に外力がかからない検討をしています。
45度の根拠は聞かないでください（ほぼ慣習）。

②検査済証（それに相当する民間の証明書）がない場合将来の今後のリスクなど教えてください。
　　↓
違反があればまず所有者がリスクを負います。
今回は大谷の擁壁は別として、建物自体は大丈夫なんですかね？
最初から確認申請も完了検査も受けないのなら、途中の工事監理などしていません。
施工ミスも手抜きも設計と違うことも、何でもアリだったはず。
さすがに破壊検査までして内容は確認できませんから、もう覚悟して住むしかない。

それと違反への対応。
幸いにもHM側が費用を持って是正するわけでこれは大丈夫としましょう。

最後に、売却時のリスクです。
建物の情報は特定行政庁ですべて管理をしています。
質問者さん宅の、最初の建築のときから。
増築分ってそもそも確認申請からしていないんですよね。
みんな記録に残っています。
この情報を売却の依頼を受けた不動産屋が役所に来て見るわけ。
今回は
「確認申請と完了検査ともにしていない、建築基準法違反の物件です」
と表示して売るしかありません。
（手続き違反は立派な違反建築です）
問題は価格をどう設定するか、それに買い手が付くか、でしょう。

③今後、私どもはどの様な対応をとれば良いのかアドバイスお願いいたします。
　　↓
その前に何をしたいんですか？
それにより回答は変わります。

＞増地分も取り込み、既存の部屋などをつぶし防災倉庫などにし、あるべき躯体の梁など取り除かれているものを取り付けてなんとか法適合は可能とのことです。

話が見えませんが減築するんですか？
部屋の用途を変えるだけじゃ面積に変化は出ませんよ。

以下はお役に立てば。。。
（何言ってんだかわかんねーよ、なら補足を頂ければさらに説明しますが）

30年前の新築時の確認通知書ってまさかお持ちですよね？
（建築主事の印を押した原本で）
もしそれが紛失などで手元に無ければ管轄の特定行政庁の窓口に行き、建築計画概要書の写しの交付を申請してください（有料）。
たぶん30年前なら概要書を保管していると思う。
概要なので情報量は少ないですが、大谷の擁壁は当初からあったろうから概要書の配置図に何らかの記載があるはずです。
（これでだいたいの経緯が把握できそう…）
それと、建築台帳の記載証明も写しの交付を受ける（有料）。
新築分の確認情報と完了検査受験の履歴を証明してくれます。
まさか30年前の新築分では検査済証はあるんですよね？？？？？

ここでHMが違反の是正をしますよね。
もし私がHMまたは行政の担当であれば、、、こんなストーリーを、、、
　　↓↓
手続きも容積率も違反であったことを特定行政庁に説明します。
そして敷地を増やしたことと、是正工事で容積率を適法としたことも。
ここで、
「建築基準法第12条第5項による報告書」
あなたが報告者、HMの建築士が委任を受けた代理人になり、特定行政庁あてに提出します。
この様式は特定行政庁がそれぞれの建築基準法施行細則（規則）で定めています（全国共通ではない）
これは正副で、配置図など説明の資料を挟み込んだものを同じもので２通提出。
これを特定行政庁に受理してもらい、正本は特定行政庁が収受し、副本に「受領の印(←これがキモ！）」を押してもらってそれを確認済証と検査済証の代替えとして保管する。
ここで注意。
①必ず特定行政庁が12条5項の報告書を受け取ってくれるとは限らない。
前もって特定行政庁の担当者に根回しは必須。
そのため、
・私は違反をしていた（ごめんなさい）
　↓
・それに最近気付いた（これは事実）
　↓
・急いで是正をして法に適合させた（これも事実）
　↓
・あとで違反指導を受けないよう、先に一連の事実を報告させてもらう（だから受け取って）
の理由を作るわけ。

②12条5項の報告書がどのくらいの効力を持つかはケース・バイ・ケースです。
その年代だと、ぶっちゃけ完了検査の受検率（検査済証の交付率）は20％±10％くらいじゃないかな？
検済が無いだけならばそれほど珍しく無いです。
12-5の報告書で金融機関の融資くらいなら受けられるはず（実際に多かったし）
でも、、、
確認済証と検査済証に置き換わるわけではない。
内容だって敷地面積と延床面積の整合を図った、しか無いわけです。

あらためて、、、
質問者さんはどうしたいんですか？　
違反であれば特定行政庁側は是正指導しかしません。
今の家を財産として価値のあるものとしたい、安全なものだと確認したい、は行政はノータッチ。
違反者の便宜は図りませんからあなたが目的を持ち、自ら動いて行政を（いい意味で）利用するしかないと思う。

（長文失礼）

ashitahatennki · Answer

擁壁に問題があれば直す
建物は耐震改修工事含め減築すれば補助金も出ますね
固定資産税評価額を決める面積も変わる。

やるかやらないかだけでしょ

something2013 · Answer

お話の細部について、解らない事もありますが、一応記載します。

１）今後の打ち合わせは、全て建築士と行い、打ち合わせ結果を
　　議事録として作成させ、記録を残してください。

２）何が良い、何が悪い、と言う「お話」ではなく、今後は記録が
　　重要です。

３）今の状態から、何をどのようにし、その見通しはどうなのか、に
　　付いて、文章と図面を作成させます。

例えば、「梁を取り付けて、法適合は可能」は、行政との打ち合わせ結果
　　なのか、希望的観測なのか、も明確にする必要があります。

増築の確認申請を提出するのか、それに付いての検査済証を取得できるのか、
　　そういったことは行政と接触し、指示を仰ぐ必要があります。
　　業者の「希望的観測」を許してはいけません。

また擁壁の件も、問題点として明確にする必要があります。

４）現状を整理させ、建築士と共に、行政に出向き、虚心坦懐にご相談される
　　事が、一番確実で、早いと思います。
　　先方との話は建築士がすると思いますので、同席だけでも効果があります。
　　（悪意の無い納税者が相談に訪れれば、行政も、知恵をだしてくれると思います。）

５）仮住まい、引越し費用等についても、文章化は必須です。
　　当然、期間も明確にする必要がでます。

６）当時の契約書、見積書が見つかっても、余り意味がないでしょう。
　　今、必要なのは、HMが完全に非を認め、それを記録として残すことです。

極論を言うと、今の建物を全部解体、撤去し、全てを新築で
　　合法的に建て替えれば、問題は無い。

しかし、HMとしても、そう言う解決方法は現実的ではないし、望んでいないでしょう。

建築基準法は、結構改正が行われる法律です。
　　当時の安全基準では、現在は通用しないかも知れません。
　　そういったことは、行政の確認がなければ、単純に当時の安全基準で
　　良い、ということになるのか疑問が残ります。

７）その他
　　先ず、現状の問題点を全て文章で提示させ、その解決方法を
　　具体的に示し、それを現実に実施するための「裏付け」を
　　取らせること、です。

そして「裏付け」のためには、行政との接触が必須であり、
　　施主が同席して、その打ち合わせを行わせること、です。

中身が解らないので、今は思いつくまま記載しました。

ledoux · Answer

完了検査証がない場合には、現在建っている建物が適法であるということを、証明しなければなりません。私も以前、民間の確認審査機関に相談に行きましたが、断られ結局、地方自治体の
建築審査課でそれを証明してもらい、増築申請を行ったことがあります。相談者の方も、これと同じ方法を取られたらいかがと思います。大谷石の擁壁については、おそらく、擁壁として
認められないと考えられます。2ｍを超えなければ擁壁を工作物として、申請する義務はありませんが、この擁壁に建物が近い場合には、基礎の形状に影響を及ぼす可能性があります。
擁壁の扱いについては、擁壁の無い自然崖と同様に扱われます。

大手ハウスメーカ施工 建築確認検査済証がないリスク

まず最後にあるご質問への回答から。

擁壁に問題があれば直す

お話の細部について、解らない事もありますが、一応記載します。

完了検査証がない場合には、現在建っている建物が適法であるということを、証明しなければなりません。

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