建築基準法と、増改築 分筆不可の場合

こんにちは。
(1)主人の実家の土地(１２０坪)に分筆して家を建てようとしたところ、市道が、二方向道路なのですが分筆部分の道路幅員が３．９ｍで確定されており、２項道路の申請も受け付けられず、母屋側には６ｍ道路があるのですが、土地の幅目一杯に建物があるので２ｍの接道も確保できません。隣地は白地で農地、購入は無理ですし、持ち主も子孫のために土地の売買は出来ないとのこと。

(2)実家近所に、主人の父名義の畑がありそこが候補にあがったのですが、そこも、実家敷地手前で２項道路が切れていて、４ｍ幅員確保出来なければ建築不可の状況で、現在、市に２項道路の申請と平行してセットバックッで建築可能か審査中です。結果は来週出そうです。実際そこの畑の隣までは民家が立ち並んでおり、実家の土地周辺は畑や空き地です。

(1)についてですが、実家の方で分筆せずに増築と言う形で渡り廊下でつなげれば良いのではと言われ、こちらのサイトも見たのですが・・・
ー１）まず、現存する実家が、現在の建築基準法に適応している事は最低条件でしょうか？今現在は隣地との境界は５０ｃｍ内状態で、軒を入れたら敷地とほぼぴったりです。

ー２）土地は角地ですが隅切りがありません。原稿では隅切りがなければダメなのでは？当市ではそうした隅切り部分は市に寄贈する事になっています。

－３）分筆していない場合建物の持ち主は誰になりますか？

－４）地盤調査で補強や改良が必要とされた場合現在ある実家もそれ相応の事をしなくてはならないのでしょうか。

－５）全体を一つの建築物と考えて２４時間換気設置やシックハウス対策、構造の再チェックが必要になりますか？

(2)－１）現在は建築豪奢に動いてもらっていますが、建築不可(道路認定不可)となるかどうかは、市町村によりあいまいだと聞きました。又審査する方の主観も入るとのこと・・・
一度認可が下りなくても例えば持ち主がお願いにいったり再審査と言うのはしてもらえるのでしょうか？
結局４ｍ道路の問題が絡んでくるわけで難しいですが。

－２）畑前の道路は２ｍ幅員です。
実家の土地とあわせて４ｍ幅員にしてもだめなのでしょうか？当市はその部分は市に寄贈です。前の土地の方や近隣の方々の更地接道部分も現時点で４ｍ復員にしなければならないのでしょうか？

まとまらない文章で申し訳ありません。
毎日実家からの電話攻撃でほとほと困っています。どなたか知識のある方、よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： kkknagisa 回答日時： 2007/03/02 10:26

内容がなかなか複雑で、文字の記載のみですので、間違った理解をしているかもしれませんが。

＞現存する実家が、現在の建築基準法に適応している事は最低条件でしょうか？
最低条件というわけではありません。
既存部分に現行法への不適合があっても、一定の範囲内で有れば増築が可能な場合があります。
問題となるかと思われる構造関係規定については、増築部分が既存部分の２分の１以上の場合は、既存も現行規定に適合する必要があります。
ま、実際は、既存部分の構造チェックなどはできませんが・・・。

＞軒を入れたら敷地とほぼぴったりです。
外壁の後退距離の規定がある地域（低層住居専用地域）以外では、違法では無いと思われます。

＞土地は角地ですが隅切りがありません～
状況が飲み込めないのですが、６ｍ道路から私道を伸ばしたい、その部分の隅切りという意味でしょうか。
認定基準等に有れば必要ですが、ただし書き規定などが必ずありますので、市と協議してみるべきと思われます。

＞分筆していない場合建物の持ち主は誰になりますか？
分割所有、共有などが可能です。

＞地盤調査で補強や改良が必要とされた場合現在ある実家もそれ相応の事をしなくてはならないのでしょうか。
実態として不具合がないので有れば、行う必要は無いと思われます。

＞全体を一つの建築物と考えて２４時間換気設置やシックハウス対策、構造の再チェックが必要になりますか？
換気については、建具などで仕切られれば、既存部分のみの換気でＯＫです。
内装材等のシックハウス対策については、既存が築５年以上経過していれば、増築部分のみの対応でＯＫとなります。

＞一度認可が下りなくても例えば持ち主がお願いにいったり再審査と言うのはしてもらえるのでしょうか？
本当は有ってはならないのでしょうが、実際にはよくあります。
やってみる価値はあります。

－２）畑前の道路は２ｍ幅員です～
すいません、状況が解りません。

＞毎日実家からの電話攻撃でほとほと困っています。
頼りにされてるのですね。
でも、専門家じゃないから解らない、ということはきちんと伝えましょう。
しっかりした業者を捕まえて、きちんと整理してもらうのが良いと思いますが。

いろいろと書きましたが、増築でなら建てられるのではないかなと思っています。頑張って下さい。

No.1 回答者： momokkm 回答日時： 2007/03/02 00:07

わかるところを掻い摘んでご説明します。

ー１）はい、建築基準法や条例に違反があると既存不適格になります。
ただ、離れは民法で５０ｃｍになっています。軒ではなく外壁面です。
また、隣家の承諾が必要な場合もあります。

ー２）これは建築基準法にはないのでは・・・隅切りのない土地って
結構あります。

－３）建物は区分登記をして、新築部は質問者様、既存部はそのままご実家の持ち物ということになります。区分登記は自治体により定義が違いますが、それぞれ水周りや玄関が独立してれば問題ないでしょう。気をつけなければならないのは例えば玄関が一つで他を分離するという場合、既存住宅を質問者様の資金で増築し、所有権がご実家のままだとご実家に対する贈与ということになる可能性があります。また、増築して共有名義にした場合、ご実家から質問者様への贈与になる可能性があります。いずれも贈与税が発生します。（相続時清算課税制度が使えればそれを使うしかなくなります）

－４）必要はありません。廊下などの接続部はエクスパンションでつなぐ事になります。

－５）２４時間換気システムを既存住宅につけるのは不可能なので、センサー付きの換気扇を行政の決まりに基づいて設置します。
シックハウス、構造の再チェックは基本的には任意ですので必要はありません。

なかなか多岐に渡る質問で、難しい回答になりましたがご参考にしてください。