抵当権が付いている土地の購入

現在父親名義の土地に主人が2700万のお金を借りて2世帯住宅を建てて住んでいます。土地と家に根抵当権3000万を設定してお金を借りました。

父と母は今住んでいる土地（40坪ほど）の一部を1500万で買え、と言っています。とても疑問なのですが、土地と家合わせて根抵当権が付いているのに、土地を購入することは可能なのでしょうか？土地を売買するには、一回抵当権を抹消する必要があるように思うのですが…。

また、このような目的のために銀行はお金を貸してくれるのでしょうか？住宅ローンの適用外のように思うのですが。父母は借金があるようで1500万というお金がほしいようです。

No.6 ベストアンサー 回答者： markymac 回答日時： 2004/11/04 14:41

＃４です。

お返事ありがとうございました。

担保評価ですが、正直、根抵当権の増額による対応は若干厳しいような気がしますね。ご質問者さんは、自営業をやられているのでしょうか？通常、住宅ローンにおいては普通抵当権を設定します。繰り返しそれを担保に融資を受けることが前提の根抵当権を設定するのは、ほとんどが事業をされている方向けです。今回の件ですと、例えばご自身の住宅資金を兼ねて、将来の事業運転資金の為に敢えて根抵当権にしたならば、考えられると思いますけどね。

合計で４０００万円の融資となりますと、根抵当権の設定を５０００万円程度までに引き上げないといけません。普通抵当権と違い、根抵当権だと設定金額の７５－８０％までしか融資出来ないからです。法律上ですと満額の融資が可能ですが、金融機関は二年分の遅延損害金を考慮して上記のような制限をします。普通抵当権はこのような心配なく、設定額の満額融資が可能です。ですから同じ物件でも、根抵当だと担保評価上、不利になってしまうのです。

さてその評価ですが、土地と家屋の合計で５４００万円、うち土地のみで２５００万円。これが３年前ですから、小金井の土地価格が変化なしと仮定して、家屋の償却分を差し引いて丁度５０００万円程度になるでしょうか。現状でぎりぎりの評価という事になります。これから毎年家屋は償却していきますので、来年以降は担保割れになってしまう計算になりますので、このままですと追加の融資は厳しくなってしまいます。

担保割れの現状を打破する策としまして、追加融資でなく、従前の融資と今回のとを合算して借換を行い、根抵当権の抹消と共に新たに普通抵当権を設定するしかないような気がします。そうすれば普通抵当権の設定４０００万円で済みます。勿論、返済額の増大にも耐え得る充分な収入が、そもそもの大前提となりますけどね。

以上、少しは参考になりましたでしょうか。どちらにせよ信金の審査を仰ぐ事になりますが、こうした事情を頭に入れておけば流れを掴みやすいかと思います。ご参考までに。

この回答への補足

本当にありがとうございます。うちは自営業ではないのです。ただ、主人名義のマンションを売却するときに赤が出まして、その分を借りるために根抵当権を設定して下さったのだと思います。

最近主人が信金に担保照会票を発行して頂いていたのが分かりました。それによりますと、時価式で15年12月の担保額は3350万でした。

1500万の融資をして頂くなんて、どだい無理な話ですよね。

本当にありがとうございました。また色々と教えて頂くかもしれません。

補足日時：2004/11/04 21:24

No.5 回答者： kimshin 回答日時： 2004/11/04 12:22

まず、抵当権や根抵当権が付いている物件を売買すること自体は法律上可能です。

但、銀行がお金を貸してくれるかどうかは別の話です。
銀行は、あなたの返済能力や物件の担保力などを総合的に審査します。
従って、後順位に担保を設定してもなお回収の見込があれば融資に応じることもあります。

※注意
tankonさんの土地と家に付いている権利は、抵当権と根抵当権のどちらでしょうか？
抵当権と、根抵当権は違いますよ。念のために参考URLつけておきますね。

参考URL：http://www12.ocn.ne.jp/~katada/newpage34.htm

この回答への補足

ありがとうございます。
根抵当権がついています。
土地と建物を合わせて、と登記されていました。

補足日時：2004/11/04 13:16

No.4 回答者： markymac 回答日時： 2004/11/04 10:43

こんにちは。

元金融機関の融資担当者です。

通常、不動産の売買は抵当権を抹消した上で行います。そうでないと購入者は恐くて仕方ないですよね、いつ抵当権が実行されてしまうか分からない訳ですからね。但し、それは飽くまで当事者の自由で、抵当権が付いたままで不動産の売買をする事自体は、当事者同士がそれで良ければ法律上は何の問題もありません。

ご質問の様に同居の家族同士での抵当権付の不動産を売買する事はあり得ますね。

融資に付いては、担保評価や返済の計算が合うようならば追加融資の可能性もありますね。但し抵当権は一番でないと銀行は融資しないでしょうから、現在融資を受けている銀行で二番の設定を行うか、又は従前の融資と一緒にして借換をする必要があります。同時に根抵当権の枠を拡大します。

追加融資を受けるにしても、借換をするにしても銀行の審査をしなくてはならないでしょうから、一度その銀行に相談に行かれると宜しいかと思いますよ。

この回答への補足

ありがとうございます。
その信用金庫では、土地の評価など書類を揃えてください、と言われただけです。審査に出してみないと分からない、と。

3年前2世帯住宅を建てたときには、土地と建物合算で、5400万の評価額でした。

現在負債が2500万ほど。今回1500万借り入れたとすると、計4000万の負債ですよね。こんなに貸してくれるのかしら、というのが素朴な疑問です。

補足日時：2004/11/04 13:18

No.3 回答者： kensaku 回答日時： 2004/11/04 10:01

根抵当３０００万円ということは、簡単に言えば３０００万円までは、特別な審査なく借りられる、という抵当権の設定ですから、２７００万円借りたお金をどこまで返しているかにより、３０００万円との差額は貸してもらえる可能性があります。

違う銀行だと無理でしょうが、その銀行であれば。
住宅ローンでなくても割と低い金利で借りられると思いますよ。

この回答への補足

ありがとうございます。
現在2500万の負債なので、残り500万は問題なく借りられることは分かるのですが。
信用金庫さんというのは名目を気になさるのではないか、ととても気になりまして。

補足日時：2004/11/04 13:23

No.2 回答者： LINERS 回答日時： 2004/11/04 09:56

回答ではないのですが、

私ならどうせ1500万の買い物をするなら価値のあるほうを買います。それでも父母から1500万で買ってあげるということなら別ですけど。

この回答への補足

ありがとうございます。
私もこの意見に賛成です。
どうにか買わないですむ方法を探しています。

補足日時：2004/11/04 13:22

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/11/04 09:38

>土地を売買するには、一回抵当権を抹消する必要があるように思うのですが…。

購入者が承知の上であれば抵当権がついていても売買は可能です。

>また、このような目的のために銀行はお金を貸してくれるのでしょうか？
目的というよりも、すでに抵当権がついていますので、担保価値はないでしょう。
つまり担保価値なしとして融資はしてくれませんね。もちろんその土地の価値が現在の抵当権の３０００万を大きく超えているのであれば別ですが、、、

この回答への補足

ありがとうございます。

私もそう思います。土地の価値はおそらく2500万ほどなのでは？と思っています。隣の土地を売ったときにそれくらいでしたので。ちなみに東京都小金井市で中央線の駅から徒歩15分ほどです。

補足日時：2004/11/04 13:26