大東◯宅が、相続税対策に畑にアパートを建てることを進めてきます。夫は66歳、今は持病もなく元気です。

Question

大東◯宅が、相続税対策に畑にアパートを建てることを進めてきます。夫は66歳、今は持病もなく元気です。相続人は、私と娘2人(専業主婦とフリーター) 　土地は、すべて合わせると相場3億。固定資産税のために質素な暮らしを長年送ってきました。アパート(義母が建てたもの)、貸し駐車場、畑となっています。アパートは、防火設備だ、外壁だ、と収入はトントン。もう相続税対策より夫の亡き後、住む場所以外、売却したほうがいいと女同士で話しています。とにかく現金は少ないですから。
　アパートのサブリースは、結局娘たちに負の遺産になってしまうように思います。
　どのように思われますか。

yasukun560 · Accepted Answer

＞外壁で350万円払いました。大東の下請けの業者も決まっていて・・・

とありますが、既に話が、深く進展しているようですが大丈夫でしょうか？

繰り返すようですが大東建託がらみの建築物に、価値は見込めません。
建託の利益率が高いので物件価値はおよそ期待できないのです。

建託のセールストークは30年家賃保証のサブリースです。
入居人の募集も建託が責任を持つと提案してきます・
ここにおおきな落とし穴があります。

建託は、アパートが満室であることを前提に毎月々の家賃収入で利益が見込めると話を組み立てます。

ところが、毎月の返済額は30年後も変わりません。

しかし、空室が出て入居人も募集するとする建託は、入居率を高めるべく
大幅に家賃減額を迫ります。当然トータルでの家賃収入では
毎月のアパートローン返済は不可能となり
建託が建てた物件は、素人でも手抜き物件と分かるもので

入居者は増える事は在りませんし
満室についても絶望的です。

一方、建託が手掛けた物件はプロからすれば手抜きで価値もも込めない事から
下手にアパートに入居人が残っているがため
売りに出すことも、難しくなり
売却しても大きな、ローン残債だけが残る結果となります。

今の時代、不動産で節税は在り得ません。所有不動産に建物を建設する事は非常に危険です。
冷静になって考えてください。

どうか、大きな被害に遭われませんように。

yasukun560 · Answer

土地評価　三億相当をお持ちでしたら、かなりの被害額を背負うことになるでしょう。

銀行から最高3億円に近い融資を引き出す事に目をつけています。
大〇建託の狙いは、三億円相当のアパートを建てることの利益だけが欲しいのです。
3億相当のアパートを、あなたに建てさせると、ざっくり3割強の1億円の利益が確定します。

大〇建託の狙いは、ここまで。

1億円ゲットするためにはありとあらゆる話を提案します。
しかし、アパートが建った後の話は、どうでも良いのです。

アパートの満室は最初の半年だけ
サブリースなんてあてにできません。
建物価格と家賃は必ず、時間とともに下がります。

＞アパート(義母が建てたもの)、貸し駐車場
　すでにお持ちでしたら察しはつくはず。

多額のキャッシュを持っていて即金で
アパートを建てるのであれば
相続税を圧縮できるかもしれませんが

借金で新築アパートは
絶対に考えられません。在り得ません。

こんな融資話に今もお金を融資する銀行に対しても
私は憤りを感じます。
いい加減、半年一年でローンの返済が滞る事例を数多くしっているはずなのに

学習能力は無いのでしょうか？？

のなつぺ · Answer

仮に相続資産4億として、配偶者特別控除を適用すると（半分あるいは1億6000万円）2億円が非課税、そこに基礎控除3000万円、相続人（妻＋子供2人）600×３＝1800万円で2億4800万円です。
住宅控除等もろもろの控除を適用して、おそらく2500万円くらいの相続税となるでしょう。
私も大東建〇の話はありましたがお断りしました。
おっしゃるように、相続資産から差し引ける負でも相続することで妻や子供に引き継ぎ、結果として大東建〇のビジネス縛りになります。
管理や修繕が大東主体で行われ、利回り8％程度で残ったお金も修繕費や管理費で吸い上げられます。
相続対策なんてまだ66歳のお父さんですからいくらでもできます。
売却すれば所得になり、住んでいない土地の課税率が高いので、よく考えてください。
私の場合、110万円の贈与を受けており、投信や株で残してくれました。
不動産投資であれば、費用に掛からない駐車場がいいと思います。
私は現在、しがない自営をしており、不動産投資と株式投資を生業にしていますが、投資とは売却して初めて儲かるもので、インカムのみを考えれば持っていてマイナスはないも、不動産の場合、諸税を含める固定費が大きいため、長期保有は不動産価値を超える費用が必要になりますので、トータルリターンメリットが出るのが売却時と考えます。
中期目線では空室リスクや老強化がありますので長く持てば持つほど費用が増します。
66歳ですからまだまだ対策は可能です。
金融機関でも相続の相談はできますので、よく考えてください。
大〇建託が経営破たんや大手に吸収されることもあり、その時にどのようなことになるかも心配です。
かぼちゃの馬車やレオパレスの例もありますし・・・。

fusiminohikaru · Answer

サブリースはあれこれリスクも指摘されていますが、仕組みそのものは普通のもので、それ自体が悪いものでもありません。
ただ、畑にアパートがいいかどうかは様々な土地の条件によります。

大東建託の紐付きではない、第三者的なところにその評価をしてもらうのがよいし、もしサブリースでのアパート建築を本気で考えるのであれば、当然、他の業者のプランとの比較も必要です。
東建コーポレーションなども同業でしょうし、ダイワハウス、セキスイハイムなどもアパートのサブリースはありますしね。

よい土地であれば、金利は極めて低くなっているので、お金を借りるには時期としては悪くないかもしれません。

当方は相続した実家に小さい土地に一昨年小規模のアパートを建てました。4戸のうち一戸は自家用フリースペースにしています。
毎月の収支はこんな感じで、少し現金が手元に入るようなローン返済にしています。
https://fusiminohikaru.net/archives/38839

グランダックフローリスト · Answer

いちがいに、ダメとは言えません。現状における立地条件、特に交通網の状態、駅までの距離等、色々な条件を加味して考えるべきです。相場3億と言う事ですが、坪数がわかりません。こんなところで、問われるより、銀行等に在籍してる専門的知識を持った方に相談した方が良いかと思います。

yahoochiebukur0 · Answer

止めてほしかった

mabuterol · Answer

絶対に、やめた方が良いです。

そこが儲かる土地ならば、『土地を売って下さい』とか『土地を貸して下さい』とか言ってきます。

儲からない土地だから『相続税対策』とか『お客様が建てた物件を我々が管理』とか言ってくるのです。
そうすれば大東建託としては、建物を建てて儲かり、毎年の管理手数料で儲かり、入居者ゼロでも借金かかえて損するのは客なのです。

そもそも相場 3 億円の広大な農地を持ってるなら、何かしら農業してないんですか？
農業してないにしても、自分の家で食べるための野菜とか育てていないんですか？

農地所有が割にあわないなら、農地の売却や、相続税の物納で農地を国に差し出す事も検討して下さい。
相続放棄という手もありますが、相続放棄すると預貯金や居宅も含めた全資産の相続を放棄する事になります。

大東◯宅が、相続税対策に畑にアパートを建てることを進めてきます。夫は66歳、今は持病もなく元気です。

＞外壁で350万円払いました。

土地評価 三億相当をお持ちでしたら、かなりの被害額を背負うことになるでしょう。

仮に相続資産4億として、配偶者特別控除を適用すると（半分あるいは1億6000万円）2億円が非課税、そこに基礎控除3000万円、相続人（妻＋子供2人）600×３＝1800万円で2億4800万円です。

サブリースはあれこれリスクも指摘されていますが、仕組みそのものは普通のもので、それ自体が悪いものでもありません。

いちがいに、ダメとは言えません。

止めてほしかった

絶対に、やめた方が良いです。

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