自宅売却時の不動産仲介会社3社、決め方（悩んでいます。。）

お世話になります。
自宅売却に際し、不動産仲介会社3社にヒアリングを行いました
どちらの会社にしたらいいか悩んでいます。
アドバイスやご経験談を頂けないでしょうか。

・自宅は土地付き戸建（築7年）
・都市部の主要駅から徒歩5分

A社

◎ 勤務先の系列会社（比較的大手）で安心感
△ マンションの売買に強く、戸建売買の実績は多くはない
◎ 仲介手数料の割引30万程度がある
× 実測の測量図が欲しいといわれている（他社は不要／自身の購入時も公簿売買）
△ 私道に面し共同所有しているが、改めて共同所有者全員の使用許諾書が必要と
　言われている
× 実測と使用許諾を頼む費用はまとめて70万程度
△ 戸建売買の実績が少ない為、集客力や、過度に安全側に書類を求められていると感じる

B社

◎ 大手不動産売買会社（STM不動産さん）
◎ このエリアの戸建売買の実績も多く、集客力がありそう
◯ 売主側の瑕疵担保保険がある
△ 会社イメージとして剛腕で強引なSTMさんの印象で、安心感に欠ける
△ 強引に値引きに持ち込まれそうで不安
△ 瑕疵担保保険と言ってもどこまでフォローしてくれるか不安

C社

△ 地元の建築・不動産会社／規模は小さく比較的創業から日が浅い
◎ 隣の家の所有者かつ売主で、一緒に売り出して集客できることに魅力を感じる
△ 話している担当の人柄は信頼できるが、会社規模や集客力に安心感が欠ける
△ 対応がどの程度の対応をしてくれるか不明ではある
△ 越境覚書（C社が当方に軽微だが越境）を、今の所有者（C社）として欲しいと
　A社に言われており、もし仲介を断わった後に対応してくれるか不安

3社ヒアリングしたものの、どう整理して良いかわからなくなってきました。

記号で点数づけすると　B社、C社、A社、の順になりますが、
A社の言っている事が妥当で、B社、C社で行おうが同じことが発生するなら
A社で良いのかもしれない、と感じてる一方で、
自身が購入した際にはここまでの書類はなかったので、過剰なのでは、とかんじたり、
悩んでいます

長文で恐縮ですが、よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： alex_k 回答日時： 2020/08/25 12:31

売却不動産の条件は良さそうですし、一般媒介で３社と契約されてはいかがでしょうか？　というか、僕ならそうします。

（参考記事）一般媒介最強の法則！　囲い込み行為を防止して不動産売却を成功させる

https://realestate-mag.com/2020/03/15/best_real_ …

【補足】
１．実測の測量図が欲しいといわれている←これは登記されていないか確認してみては？　もしない場合は購入時の不動産屋さんにどこが測量したかを尋ねて、測量をした土地家屋調査士さんに相談すれば入手可能だと思います。あったほうがいいですよ。
２．私道に面し共同所有しているが、改めて共同所有者全員の使用許諾書が必要←あったほうが安心ですので、仲介依頼にあたってはＢ社、Ｃ社にも「成約しそうになったら使用許諾書集めてもらえますか？」と聞いておいたらどうでしょう。
３．Ｃ社は越境の覚書を交わさないということはないと思います。でないとＣ社も販売時に困るので。


ということで、一般媒介をおすすめしておきます。仲介手数料の割引とかは小さい問題なので、そんなことより情報をオープンにして囲い込みの心配をなくす方がよいですよ。あと、どこか１社にレインズ登録をお願いしとくとよいと思います。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/08/19 11:32

Ａ社でいいんじゃない？

系列だし割引受けられるんだし。

戸建ての場合、道路使用や実測・境界確認はあった方がいいし、なければ買い手がつかなかったり値引きされることもある。
質問者が危惧する通り、ＢＣ社からもあとから請求される可能性はあるしね。

実測や境界確認は不動産業者に任せずに、自分で土地家屋調査士へ依頼すればコストダウンできると思うよ。
Ｃ社の仲介を断った後の非協力リスクを軽減するなら、媒介契約の前にまずは自宅の測量・境界確認を行うという口実にすれば、Ｃ社の越境（真に越境していれば）については協力を得られると思うよ。

法律が変わったこともあるしね。
実測・境界確認・道路使用許可と、住宅診断（インスペクション）もやっておくことで、売却をスムーズに行い売却後の瑕疵担保責任（契約不適格責任）などのリスクも軽減できる。
リスクヘッジできていれば保険の必要性も減るが、もしも念のため保険に入るつもりがあるならＢ社じゃなくても個人でも入れる。
Ａ社にも提携保険会社があるんじゃないかな。


というわけで。
質問者の場合はＡ社がいいと思うよ。