借金が残っているアパートは残債を一括で払えず抵当権が残ったままでも売れますか？

質問タイトルの通りです。
サブリース、30年ローンで一括借り上げで毎月の家賃収入から借金を返済していくアパートを経営しています。
ローンが後15年ほど残っていて残債は数千万残っています。

一方、預貯金は数千万なんてとてもありません。一部繰り上げ返済は出来ても一括繰り上げ返済は出来ない状態です。
この状態でアパートを売却することは可能でしょうか？不動産屋に買い取って貰うことは可能ですか？

売却額がどれほどかによって二つのパターンが考えられます。

１、売却した金額で残りの借金が完済できる場合。
ローンの口座のある銀行に「売った金で借金全部一括で返すから。だから売っていい？」って問い合わせて不動産屋の買い取り額を提示したら許可して貰えますか？

２、売却した金額合わせても残債が一括で完済できない場合。
できますか？

抵当権を外さないと売れないという情報がありますが、そこを何とか合法的に売る方法はありませんか？
ご教示お願いします。

No.1 回答者： testman199 回答日時： 2020/08/20 21:40

１

もちろんできます
借金返済・抵当権抹消・物件引き渡し・支払いを同時にやります

２
法律上禁じられているわけないので、買い手がいれば売買できます
ただ、買い手にとって大きなリスクですし、買い手側が住宅ローンを組めない場合もあります。
とうぜん、買い手はなかなか現れません

この回答へのお礼

ありがとうございます。
２ですが、意外にも法律上禁じられているわけではないのですね。個人の買い手は現れないとして、不動産会社に買い取って貰うことは出来ないのでしょうか？
個人に売るより買い取り額は下がりますが、それでもいいからといって「これからは貴殿方が経営してください。」と言って不動産会社(物件を建てた建設会社とは別の不動産会社)に買い取って貰うことは実際に可能でしょうか？

お礼日時：2020/08/21 06:58

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/08/21 08:11

１．お見込どおり。

決済→ローン完済→抵当権抹消→所有権移転。
司法書士を介し、同時進行で遣れます。

２．法的には、抵当権付不動産でも売却可能。
ただし、残債が不動産価値を上回る、つまりオーバーローンの状態で買ってくれるような奇特な人はいないと申し上げておきます。

この回答へのお礼

２の買い手は現れないので１しか選択肢はないですね。ありがとうございます。

お礼日時：2020/08/22 21:32

No.3 回答者： testman199 回答日時： 2020/08/21 09:01

>不動産会社に買い取って貰うことは出来ないのでしょうか？

不良物件ですからね。
オーバーローン分＋αを値引くとか
相場の半額とかなら
買い手も現れるんじゃないでしょうか

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2020/08/22 21:29

No.4 ベストアンサー 回答者： whispering 回答日時： 2020/08/21 19:14

1)は普通の取引です。

売ったと同時にその場で登記の変更と残債の一括返済をするだけです。

　また、残債一括返済まで行かなくとも、残債が少なくて銀行が抵当権抹消に応じてくれたなら、(1)と同じになります。このケースでは、その銀行か別のどこかから新たな借金をして、その借金と売却金でアパートのローンを完済し、新条件で新たな借金を返して行く事になります。貴方に幾らまで貸せるか?と金融機関がはじき出した金額以下に残債が収まれば可能ですが、利息は高くなるのが普通です。

　それすらも出来ない物件が(2)です。つまり、銀行さんが貴方には返すのは無理と判断した残債が残り、抵当権を抹消してもらえない物件が(2)になります。

　2)はそれで良いという購入者が現れれば売却可能です。ですが抵当権付の物件を買った場合、貴方が残債の返済に行き詰まった途端に、新たな買い手は貴方の残債総てを払わなければ、抵当権を行使されてアパートを失います。今は家賃収入から返済しているのに、アパートを手放してどうやって残債を返済するのでしょう？。金融機関が返せると判断するような残債しか残らないなら、(2)にはなりません。つまり抵当権付物件は、見た目安いだけで、後から追い銭を取られる可能性が非常に高いのです。ある日突然、抵当権行使されて返済に行き詰まられては困るし、二番抵当しか打てないので、銀行さんも抵当権付物件の購入費用のローンには応じないのが普通です。自己資金でポンと買える人しか買い手になれません。そんな人は抵当権付物件なんかに手を出さなくとも、他に買える物件が色々あります。余程特別な事情がない限り買いません。結果、買い手を探し出すのは至難です。

　(1)も(2)も当事者間で合意すれば、合法的な取引です。抵当権が残るような不動産を買えば、後々面倒なことになる可能性が高く、資金調達の手も限られるため、買い手が現れないから売れないというだけです。

この回答へのお礼

非常に詳しく教えてくださりありがとうございます。
２ですが、まず買い手は現れないということが分かりました。世の中そんな甘くないですね。

お礼日時：2020/08/22 21:28