住宅購入のあれこれ

Question

希望に叶った住宅が売り出されていて検討しているのですが、わからないことが多いのでどうかお知恵を貸してください。

その物件は新築なのですが、私道の幅について違法建築（？）ということで形式上「再建築不可」となっていて、
そのためたいへん価格が安くなっています。実際には再建築はできます。ということを不動産屋さんに説明されました。
また「仲介手数料はなし」なのですが、「諸費用（登記や保証料など）」が二百万ほどかかるということです。

ここまでの不動産屋さんの話は間違っていないのでしょうか。（諸費用ってそんなに高かったでしょうか。）

それとローンについてですが、提携のローン会社の金利4.0％のものでないとだめということで、物件価格が安くてもこれはかなり高い買い物になるのでしょうか。

それと住宅購入の段取りについてですが、
まず仮契約をして、それからローン審査という形でいいのでしょうか。
実際、この物件は何人も申し込んだのだけどローン審査で不可になってキャンセルになったそうです。
実はうちはこれから親に援助を申し込むので、それによって用意できる頭金が違ってくるのです。
それはさすがに頭金を用意してからでないと契約できないと思いますが、例えばプロの人に不動産調査をお願いしたりする場合は、どのようなタイミングですればいいのでしょう？
調査をお願いしている間に売れてしまったりしませんか。

なかなか出ないお買い得物件ですし、自治体の条例が変わった事で今後、このような物件が出る可能性はないということで、少々焦ってしまっています。
いろんな準備もできていないので無理なところも多いと思いますが、不動産購入についてどのような段取りで行えばいいか、またどのような点を気をつけて購入すればいいか、よいアドバイスをお願いいたします。

nakataka421 · Accepted Answer

1 まず、購入物件の土地の形状ですが、取り付け道路に面している幅は2m以上ないと建築できません。
2 また、取り付け道道の幅が4m未満の場合は、道路の中心線から半分の幅の半分を、セットバックしないと建築できません。セットバックした部分は、いずれは自分のものではなくなります。
3 取り付け道路が私道の場合、水道管やガス管などの埋設工事をする場合は、その私道の持ち主の許可なしにはできません。道路が傷んで補修する場合も同じです。
4 物件購入時の諸費用(登記費・抵当権設定費・ガス水道使用分担金など)は物件価格の平均5～7%程度です。
5 違法建築かどうかは、建築確認書で確認できますが、新築の場合、結構ザル法であったりします。金融機関も商売ですから、提携している不動産業者との間の信用取引で、ローンを斡旋する場合があります。
6 金利4%が高いか低いかは、簡単に借りることが出来るか、審査が厳しいかでかなり違ってきますが、金融公庫が2.4%固定金利であることを考えるとかなり高いです。ローンを組むなら、まず公的ローンを第一に考えましょう。
7 今後の再建築はについては、役所で調べてみないとなんともいえませんが、少なくとも、買い替え時の売却については、違法建築の場合はまずローンは組めません。現金で買ってくれる人なら別ですが、まず売れません。従って、永住の覚悟が必要です。
7 不動産について、いわゆる掘り出し物はありません。
8　自治体の条例?の意味が分かりませんが、条例より、建築基準法の方が適用されます。違法と言うのは、建築基準法に対する法律違反のことです。

以上、気のつくままに書きましたが、購入するしないはあなたの決心しだいですが、安いからと言って飛びつく物件ではないと思います。

noname#11466 · Answer

>ほとんど土地代だけのような価格の安さ
この話しも、

>どうも売り急ぐ何か理由があるような気はします。
この話しも、

結局ご質問者が認識している再建築不可物件であるという理由でしょう。それで十分ですよ。

ご質問者がそれでもやりようがあると考え、リスクをご自身で背負うのであれば（後から話しが違うと業者に行っても業者が明言している以上は無理です）、購入されるのはかまいませんよ。

ちなみに違法に再建築してくれる業者は限られています。まともなところは絶対やりませんから（行政処分があるので）、大抵は売り抜けて消えていく業者です。
（ちなみに増改築も不可です。単純な修繕であればどの業者でも可能です。建築確認が不要なため。）

私がお話しできる「リスク面」は大体そんなところです。後はそれでも今の価格面のメリットを取るのであれば、あとはご質問者のご判断になります。
ご質問者自身が、価格的にリスクを上回るとお考えであれば、ご購入されてもよいかと思います。役所が取り壊しの命令を出すことはまずほとんどないですから。

もし購入されるのでしたら、金額的には一代で償却できる金額で考えると良いです。つまり建物を３０年使うとして、税金・補修費用で毎月３万、それに住居費として毎月４万程度とすれば月７万の家賃を支払ったのと同じですから、月４万×１２ヶ月×３０＝１４４０万以下なら、使い捨てとして購入しても月７万の借家と同じ扱いが出来ます。（途中で売却を考えない限り）
全額ローンで３０年、４％金利全期間固定と考えれば、物件価格８５０万程度ならば上記と同様です。
（多分４％は短期固定ｏｒ変動と思いますのでもっと金利を高めに計算が必要と思いますが）

家賃相場が不明なのでとりあえず月７万で計算しましたが、ご質問者の地域での相場から考えてみるとよいでしょう。

借家の代わりにということで、上記のような計算で購入する人がいる可能性は、確かにいるでしょう。（土地だけになれば誰も買わないと思いますが）

noname#11466 · Answer

>土地こそ資産価値がゼロということになってしまうのでしょうか
現時点で土地が原因で建築基準法に抵触していれば可能性はあります。
昔建築基準法の接道条件緩くて２ｍ未満でも良かった時代の土地の中には、ずっと売れずにそのまま放置されている所はかなりあります。

ただ、面積制限については土地分譲又は建売に対しての規制のはずです。つまりその土地を所有していれば建て替えは問題なく、また新たにその土地を購入する場合にも問題にはならないはずです。

>不動産屋さんは「実際、法に抵触しているため再建築不可という物件はたくさん市場に出てる
これは最近の流れをくんでいないですね。最近は特に銀行などは厳しくなってきました。
現にご質問者もまともな住宅ローンが組めないでしょう。今後は簡単には購入する人は現れないと思った方がよいです。

noname#11466 · Answer

>やはり担保価値がないということなのでしょうね。
ないですね。だって売却できませんから。
どの程度相対的に安いのかわかりませんが、売却時は相場の１／１０以下でないと売却は無理と考えて下さい。
（１／１０でも売れない可能性も十分あります）

単純に建物が建築基準法違反であれば、建て替えて適法に出来るのでこんなにひどい下がり方はしませんが、土地がらみで違法だと、もはや再利用は不可能だからです。

>自治体の条例で住宅の建築は○○平米以上
敷地面積に対する制限ですよね。
これは開発に対する規制なのか、トータルに対する規制なのかも確認が必要ですね。どちらですか？
開発に対する規制であれば、今後も建てられます。開発にかけなければよいので、小規模なものであればいぜんとして建築可能です。

トータルであれば駄目ですが、その自治体全域にそのような規制をかけることはなく、特定地域だけのはずです。

kaz1916 · Answer

相場より安い、と言う事ですがリスクと比較して安いかどうかを判断すべきでしょう。
再建築不可、との事ですが具体的にどのような理由かを明確にする必要があります。　「再建築が出来る」と言うのは違法建築のことを言っていると思います。しかし、都心部では、ほぼ全ての家屋が違法建築である、と言う現実を考えると（程度の差は有りますが）再建築をしても役所が黙認しているケースは非常に沢山あります。　

諸費用の件は具体的な説明を頂かないと、何ともいえませんが高いのでは？と感じます。
ローンは違法建築物件ですので、ノンバンク系の金融機関から借りる事になるのでしょう。　当然利息は高めになります。

契約締結後にローンが不調の場合、無条件で契約解除になる「ローン特約条項」を設定する事によってリスクは免れます。（仮契約ではなく、正式契約を行います）

契約時には、最小の頭金を想定して行えばよいでしょう。（実行の時に変更すればよい）
自治体の条例が変わる、との事ですが「建蔽率・容積率」等が近い将来に変わる、ということはありえます。（建築指導課・都市計画課等で確認してください）

物件調査は必要に応じて、なるべく早く行った方がよいでしょう。その際、その方に色々詳しくお尋ねください。　プロの方なら今、あなたがなさっている質問、疑問に的確にお答えしてくれると思います。

結論として、「リスクのない物件ならば、それ相応の価格である」と云う事を考えて、価格とリスクを比べてご決断なされば宜しいと思います。

noname#11466 · Answer

>その物件は新築なのですが、私道の幅について違法建築（？）ということで形式上「再建築不可」
”形式上”という意味が全く分かりません。
私道の幅が４ｍないのであれば、新築だから既存不適格ということはあり得なくて、違法建築でしょう。

>実際には再建築はできます。
違法に建築は出来るでしょうね。

>また「仲介手数料はなし」なのですが、
その不動産屋が売り主なんでしょう。あるいは違法建築で売れないから売り主負担にしたか。

>ここまでの不動産屋さんの話は間違っていないのでしょうか。
ものすごく怪しいです。

>（諸費用ってそんなに高かったでしょうか。）
詳細が不明だから何とも言えません。物件価格の８～１０％程度見込んで下さい。

>物件価格が安くてもこれはかなり高い買い物になるのでしょうか。
そうですね。

>まず仮契約をして、それからローン審査という形でいいのでしょうか。
いえ、そのまま本契約でしょう。審査が通らなければ契約は白紙、審査が通れば契約実行です。

>何人も申し込んだのだけどローン審査で不可になってキャンセルになった
最近は違法建築に対しては銀行も厳しいので、違法建築であれば通常の住宅ローンはまず通りません。
その提携銀行は金利ＵＰで通るのかもしれませんが、、、、

>例えばプロの人に不動産調査をお願いしたりする場合は、
誰にお願いするのかが問題ですね。
とりあえずは役所の建築指導課に聞いて下さい。その物件がどのように違法なのかを。

>なかなか出ないお買い得物件ですし、
本当にそうですかね。非常に怪しいですが。

>自治体の条例が変わった事で今後、このような物件が出る可能性はない
建築基準法を曲げるような条例は作ることは出来ません。
建築基準法や都市計画法等で認められた範囲であればＯＫですが、私道の幅が４ｍ以上は絶対条件ですが。

geebee · Answer

>
そのためたいへん価格が安くなっています。実際には再建築はできます。ということを不動産屋さんに説明されました。
>
どういう理由で再建築不可なのか、なのに不動産屋が「できる」というのはなぜか、できるための条件は?その裏付けは?ということを明らかにしてからでないと危なくて契約できませんね。「形式上の再建築不可」ってどういうことなのかわりますか?私、わからないです。

諸費用は内訳を見てください。物件価格や融資金額もわからないでお金の話しはできないです。
金利は、幾らをどれだけの期間で借りるのか知りませんが、1%違うと”ずいぶん違う”でしょう。

>
例えばプロの人に不動産調査をお願いしたりする場合は、どのようなタイミングですればいいのでしょう？
調査をお願いしている間に売れてしまったりしませんか。
>
いつでも良いです。不動産屋と相談しましょう。その間に売れる可能性はあります。

>
実際、この物件は何人も申し込んだのだけどローン審査で不可になってキャンセルになったそうです。
>
担保としての価値が低いから、ということは無いですか?住宅建築ができない土地だからではないですか?「何人もの人が申し込んだけどダメだった」という事実のみでは何の参考にもなりませんよ。

>なかなか出ないお買い得物件ですし、このような物件が出る可能性はないということで、少々焦ってしまっています。
本当にお買い得ですか?良い物件は高く、そうでない物件は安いです。理由も無しに割安で一般に販売される物件は無いというのが通り相場です。
「このような」というのが何を指しているのか心配です。世間一般やあなたにとって価値あることなのでしょうか?

tomuyukirisasa · Answer

私も住宅購入を考えてていろいろ勉強しているものです。
まずこの物件はあまりお勧めできません。また不動産屋さんも結構不親切なのではないかと思います。↓に書くことを説明してくれましたか？

形式上・法律上の違法建築は、銀行が住宅ローンを組んでくれません。銀行の住宅ローンのキャンペーンのページの下の方に書いてあります。
なので提携のローンしか組めないとのことなのです。いろいろな銀行がＷＥＢ上でローンシュミレーションしてくれるので、いかに金利が高いか、また月々の支払いが幾らになるか計算してみてはいかがでしょう？

焦って買って、何か起こったとき売ろうとしてもなかなか売れないのは間違いないと思います。。。

現にとてもお値打ち物件のように見えるのをよく調べると、ほとんどが建ぺい率や容積率オーバーでなかなか買い手が見つからないというものです。。。

もっと専門的な回答が他の方から出ると思いますが。。

住宅購入のあれこれ

1 まず、購入物件の土地の形状ですが、取り付け道路に面している幅は2m以上ないと建築できません。

>ほとんど土地代だけのような価格の安さ

>土地こそ資産価値がゼロということになってしまうのでしょうか

>やはり担保価値がないということなのでしょうね。

相場より安い、と言う事ですがリスクと比較して安いかどうかを判断すべきでしょう。

>その物件は新築なのですが、私道の幅について違法建築（？）ということで形式上「再建築不可」

>

私も住宅購入を考えてていろいろ勉強しているものです。

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