新築戸建購入の知識皆無です( ´△｀)

Question

子供が４人いる２６歳です。年は４，３，２，０歳です。現在借家の平屋で２LDKにすんでいますが、築年数が大変古いため（８０年らしいです）地震は怖いですし、子供が小学校にほとんど上がる５年後には狭くて困るだろうということで、最近戸建の購入を考え始めました。
建売だと家族構成に対し狭く、中古は心配。。。ということで土地を探しての注文住宅を考えていますが、土地の購入後、建物本体と別に必要な設備等の知識がありません。
更地とあるのは、すべて上下水道や配電設備があるわけじゃないですよね？また、テレビや電話の配線設備も建物や土地とは別なのでしょうか？
また、土地購入後の注文住宅建設では、別々にローンを審査する必要があるんでしょうか？
どなたか詳しく教えていただけるとうれしいですo┤*´Д｀*├o

noname#11476 · Accepted Answer

>更地とあるのは、すべて上下水道や配電設備があるわけじゃないですよね？
上下水道は敷地に引き込まれている場合とそうではない場合があります。
電気については大抵電柱から引き込みますので特に問題はないでしょう。
引き込み工事は建物工事の中で行われます。

>また、テレビや電話の配線設備も建物や土地とは別なのでしょうか？
土地とは関係ありません。建物建築時に工事します。
費用見積もりでは大抵建築本体工事のほかに電気工事なり、引き込み工事なりの見積もりになります。
分けて書かれている場合とまとめている場合があります。
あと外溝工事も考えてください。玄関ポーチまでは建物の工事で行いますが外溝は別なのが普通です。

>土地購入後の注文住宅建設では、別々にローンを審査する必要があるんでしょうか？
いいえ、土地購入時に融資が必要であれば、土地購入から建物購入まで一気にやります。つまり土地購入時に住宅ローンを分割実行（土地先行融資）という形で行ってしまうのです。
ですから土地購入時に最低建物の見積もりが必要です。
ですから、のんびりしている時間はありませんので、事前に建築する業者を絞り込んでおいてください。
大体土地決済・引渡しから建物完成までは１０ヶ月以内に収まるように。

ちなみに土地購入－＞完全注文住宅という形式では結構諸費用がかかることがあるので、自己資金を十分に用意して挑んでください。（土地決済後すばやく工事請負契約＆建築確認申請が出来ないと不動産取得税を支払わねばならないとか、抵当権設定が２回に分かれるので司法書士手数料がかさむなど。）

自己資金で土地購入すれば、割とのんびり建てられます。

cres06 · Answer

私は昨年、大手施工会社に勤める友人に紹介していただいた事務所で頼みました。
やはり、質問は直接に専門の建築家に聞くのが一番だと思います。
下記のURLで相談に答えていただけますよ。
がんばってください。

参考URL：http://alpha-design.info/

info22 · Answer

いろいろ住宅展示場を回って、沢山の住宅メーカの建築市の説明を聞いてまわり、建築の知識を勉強されることをお勧めします。

　私の場合、家を建てる土地選びに約2年かけました。決めかけては、さらに良い土地が出てきて３～４回間際に契約しないで流しました。将来火災、水害、土砂崩れ、交通事故、犯罪などに巻き込まれることはいやですから。

　建物以前に以下のことを考慮して土地探しや土地調査をしてください。畑（水田ではない）など造成した土地は地下に公害や汚染物質が埋められている可能性はすくないです。
　
●土地
　南向きの日照、過去に水害がなかったところ（水や三ずいのついた地名は要注意）、傾斜地や崖に面した土地、沼地、工場跡の造成地、川や用水に近い土地、山の傾斜地を削って早世した土地などは避ける。
梅雨時や大雨の際の側溝の排水、水はけなど現地確認をした方が良いです。　車の出入りに支障のないことも大切。

●周辺環境
　スーパー、学校、病院、周辺住宅、隣組の交流状況、交通の便、警察・交番が近くにある、通学路・通勤や買い物道の夜道の安全性、暗くないこと、踏み切りや大きな道路を絶えず横断しなくて良い、見知らぬ人の集まる駐車場や公園に近接し過ぎていないこと。住宅が密集して立てられていないこと（火災の類焼の危険性：長年住むと結構火事が発生します。私の隣組班内でも３～４件の火災を経験しています。）

　土地は住宅業者に頼んでおくといろいろ紹介してくれます。ただし、どの住宅業者でも良いわけでなく、その業者に建築を依頼しても良いと思える業者でないといけません。私の場合、３つの業者に依頼し、また造成地売り出しの新聞広告も見落とさないようにしていました。
　最終的には、最も気に入った土地を紹介してくれた建築業者に建築を依頼しました。

　住宅ローンについて
　
　私の場合、勤務先、市、銀行、財形貯蓄先からの融資、実家の畑を２枚売り、資金調達しました。資金は建物以外に塀を作ったり、庭木を植えたり、車庫を作ったり、住宅取得税を支払ったり、土地と建物以外の出費があります。土地建物とも住宅金融公庫と銀行ローンの担保となりました。本当は、土地を夫婦の持分比の共有、建物は私と父（畑を売った分）の持分比での共有をしたかったのですが、妻が家への持分比を強行に主張したため（家を建てる私夫と私の親に建てて貰うのはいやだという理屈、親とは同居ではありません）、家は妻1/6持分比で私との共有、土地は父1/3持分比の共有になっています。土地の価値は上がりますが、家は消耗品で木造25年で価値がなくなってしまいます、土地は物価上昇率程度かそれ以上の価格が上がります。住宅ローン（8.4%程度でした）は均等返済でしたが、最初は利子払いばかりで35年返済でローンの元本の6倍位の返済となる計算でした。生活を切り詰め節約して150万～200万程度の繰上げ返済をくり返して5年ほどで完済しました（子供が小中学生の間）。

建物は床下収納庫、いろりを作りました。コンセントは各部屋に3箇所以上、廊下、階段の上下、洗濯機置場、風呂周り、電子レンジ、換気扇付近などを考えて、アースつきのコンセントを多めにつけ、電話配線、テレビ回線を１F/２Fに埋め込みました。トイレは１F/2Fに作りました。食後トイレに集中するため洋式トイレ２つは正解でした。現在はインターネット回線を埋め込んでおかなかかったため壁や床のカーペットしたをLANケーブルが這っています。
　
私の場合土地を世話してもらった住宅メーカに建築を依頼しましたので、作りこみ機器やシンク、風呂設備、週湯設備は建築業の取り引き業者から購入しました。照明器具と床柱（安いものから高いものまであります）は問屋を紹介してもらって自分で購入し持ち込みました。

上下水道は造成時に造成業者が土地の一角に引き込んでありました。電気の引き込みや上下水道の接続は建築業者がやってくれます。都市ガスが権利料が高かったため、プロパンガスにしています。風呂の湯はガス給湯器から給油しますが、ガス炊きも併用しています。
　
　ローンは土地購入時のローンは土地に銀行ローン、建物代金（上棟時3割、完成時7割）のローンは住宅金融公庫のローンを当てました。銀行ローンは土地ローンに使いましたが、建物も担保に組み込まれました。ローンは余裕を持って多めに借り、手持ち資金に余裕を持たせて、囲い、門、車庫、庭木など別工事として使い、余った分は繰り上げ返済にまわしました。土地と住宅のローンはどれだけ貸してくれるか、土地の売買契約が成立し、建築費の契約が確定するのと平行して銀行と相談するといいですね。私の場合、住宅金融公庫のローンと土地購入のローンを同じ銀行で行いました。建物と土地以外に雑費がかなり要りますので、借りれる限度一杯まで借りました。ローン審査は収入と土地と建物の評価額に関係するかと思います。同じ銀行に財形貯蓄を積み立てていましたのでローンの枠が多少多く取れた気がします。建築業者の営業担当がローン契約の世話をしてくれました。土地の登記は建築業者の仲介で土地造成業者に任せました。建物登記（表示登記と本登記）は法務局の登記書類を見せて貰って、自分で図面を引き、登記しました。登記手数料を司法書士に頼まない分20万程度節約できました。
取り留めなくまとまりが悪いですが参考になればと書きました。

nisichan_001 · Answer

ハウスメーカーに土地等含め相談された方が良いかもしれませんね。（住みたい地域もあるでしょうし…）
また、注文住宅と言っても種類はたくさんあります。木造、鉄筋、２×４その他本当にたくさんの構造があるので、それぞれ金額も差がありますし、展示場等足を運ばれた方が良いでしょう。
必要経費ですが、土地、建物を全体の６～７割と考えておいた方が良いでしょう。他の３～４割は税金、土地登記等の諸費用で取られます。
今のver2gouさんの知識では、ちょっと貧しすぎるかなと感じます（実は私も最初は同じでした。）
私の場合はこんな感じで注文住宅を建てました。
１．展示場に何回・何箇所も足を運びました。
２．「失敗しないハウスメーカーの選び方」「注文住宅の建て方」等を熟読しました。
３．金額、構造、担当者とのフィーリング等によりある程度メーカーを絞りました。（国土交通省認定があるか、認定回数も重要）
４．色々ネットで失敗しないように調べて交渉を進めました。
５．住宅ローンについて、公庫や銀行、郵便局等調べました。（利率や返済方法等自分にあったもの）
６．現実が見え始め、費用を抑えるため間取りを変更したり、ローンの期間を延ばしたりしました。
７．契約
…と、まだまだ他にたくさん調べたり、歩いたりしました。説明も大まか過ぎますが、こんな感じです。

新築戸建購入の知識皆無です( ´△｀)

>更地とあるのは、すべて上下水道や配電設備があるわけじゃないですよね？

私は昨年、大手施工会社に勤める友人に紹介していただいた事務所で頼みました。

いろいろ住宅展示場を回って、沢山の住宅メーカの建築市の説明を聞いてまわり、建築の知識を勉強されることをお勧めします。

ハウスメーカーに土地等含め相談された方が良いかもしれませんね。

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