用途地域の高さ制限、斜線規制について

用途地域について教えてください。
第1種高度地区、第2種高度地区にまたがった分譲土地を購入しました。
お隣さん(南側)は、第2種高度地区、第一種中高層地域、建蔽率60、容積率200、
うちは第2種高度～第1種高度地区、第1種高度地域～第1種低層地域、建蔽率60～40、容積率200～80の用途地域線にまたがっております。
敷地面積は両者共に約30坪、お互い西側道路に面しております。

上記の条件から、工務店からは我が家は第1種高度規制、第1種低層専用地域の規制を受けると説明がありましたが、お隣さんは用途地域をまたいでないため、うちとは違う条件の建物が建設されるはずです。そこで心配になったのが、我が家って日当りの悪い条件になってしまうのではと懸念してます。同じ分譲地でも200万高かったので少しでも価格を抑えたのが失敗だったのかな？と少し後悔してます。
高さ制限や斜線規制等、建物に詳しい方のご説明を切実にお待ちしております。

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/08/03 14:38

どちらにしても建った事を想定して作れば良いだけです。

誤差なんて1ｍ2ｍ日影が伸びる程度です。
今の流行りはパッシブデザイン冬を想定し太陽の光の取り込みや
日射取得工夫が必要です家の中の奥まで光が入る家作り

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2021/08/03 13:31

敷地が複数の地域にまたがる場合の規制は以下のようになります。

①用途地域→敷地の過半を占める用途地域が適用される。
今回は住居系で専用住宅を建てるなら影響ありません。
②建蔽率と容積率→それぞれの用途地域にかかる土地を、それぞれの用途地域の容積率と建ぺい率の限度の加重平均で計算しての合算です。
③高度地区→高度斜線制限で、これは面積按分とかではなく用途地域ごとでかかる規制です。

質問者さんの敷地は用途地域が第一種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域にまたがるわけ？
つまり、第一種低層住居専用地域が敷地の過半を占める、と。

で、お隣は第一種中高層住居専用地域で、建てる物により自邸への日影の影響が心配だと。

数値から見ると建ぺいが40％、容積が80％って厳しさは普通じゃないですよね。
文教地区などの指定？
もし全体が１低専としたら100㎡の敷地で建築面積が40㎡、延床面積が80㎡が上限となってしまう。
建ぺい等の規制の厳しさに加えて敷地が狭い。
原因はこれに尽きる。
先にお話ししたとおり建ぺいと容積は１中高との加重平均のため実際はこれよりはUPするわけだが。
土地を100㎡の矩形として東西の長さが12ｍなら南北の長さが8ｍ。
自邸で斜線規制を逃れるにも他の建物が落とす影を避けようにも敷地が狭いため建物の配置に余裕が無い。

＞お隣さんは用途地域をまたいでないため、うちとは違う条件の建物が建設されるはずです。

それはわからない。
隣が南側で双方の接道が西側道路なら条件は厳しいと思う。
ところで東側の土地はどうなんです？
更地でもいつか建物は建ちますよ。

仮定の話をしても仕方ないと思いますよ。
隣の工事が先行して竣工すれば建築計画概要書の閲覧または写しの請求ができる。
敷地の寸法、建物の配置、寸法、高さ、どれも明記してあります。
これをデータとして入力すれば正確な日影がわかります。
竣工まで待たなくても着工して地縄を張れば基礎の位置が確定するわけでおおまかな予想も付きます。

だけど今、この心配をしても仕方ないのでは？
用途地域ではなく、方角と面積が不利な理由で、そこを選んだ理由が利便性や周囲の環境などで別にあるわけですよね。

ちな、東京都の緯度経度で夏至で考えると太陽の南中高度は77.75度でtan計算すると約4.59。
隣が２階建てを建てる（た）と想定して、あなたの側を住宅の平側として、影響を受ける樋先高さが6ｍなら真北方向へ1.3ｍの影が伸びる。

同じ条件で冬至で考えると30.90度でtan約0.60
樋先高さが6ｍで約10ｍの影。
つまりあなたの土地の南北方向が10ｍとして、敷地のすべてが南中時（＝昼頃）でも日陰となる。

ここで２つ注意すること。
まず、影は動く。
長さ10ｍ超えの影であっても太陽の動きにあわせて移動する。
それに端から端までそそり立つ壁のような住宅は無い。
影は凸凹であること。

２つ目。
建築基準法の日影規制は影を落とす側の制限を受ける。
隣が１中高であっても影を落とす側が一低専ならそこで規制を受ける対象建築物（軒高7ｍ超え、または地上3階建て）であれば、平均地盤面1.5ｍでその自治体での規制時間が適用される。
この1.5ｍだけど、実際に地面に落ちる「実日影」じゃ無いですからね。
１低専で専用住宅を建てるとき、庭の菜園へ日が当たることまで要求はしていない。
１階で窓を付ければ腰高で1.5ｍ程度が妥当だろう、から来ている。
つまり窓から入る光で時間制限をしているわけで、1.5ｍ未満は考慮していない、ここらは実態とかけ離れている。
（１中高だとGL+4ｍ、たぶん2階にある窓からの採光として）

隣に家が建ってその影が伸びて
「話が違う！」
にならないように。
（１低専の日影規制を受ける高さであれば、たとえ専用住宅でも中高層の条例に抵触してお知らせ看板が立つとか、隣人への説明があると思うので、もし中高層条例に基づく説明があれば建築基準法による日影図ではなく、実際に落とす実日影で図面を書き直してくれ、とお願いすべし）

だけど土地も太陽の方向も動かすことはできないため、この辺りはあまり考え込まないほうがいいような…

No.1 回答者： sukitaro 回答日時： 2021/08/03 11:11

いまはCADでたいていのことは描けますから、

その工務店の方に、

・南側のお隣さんが斜線制限ぎりぎりに建てた場合の
・夏至日と、冬至日、それぞれの日影図を描いてくれませんか？

と、お願いしてみてはいかがでしょうか。

冬至日が、1年のうち一番影が伸びますので、
最悪のケースだったとき、
どの部分が、1日何時間ぐらい日影になるのか、
イメージできるのではないかと思います。

もちろん、お隣さんの敷地は、
お隣さんが自由に建てるでしょうから、
実際は、ぎりぎりまで建てる可能性は、
あまり高くないと思います。

あくまでも、最悪のケースを想定した場合の
日影図ということです。