［マンション共用部分の変更］時の特別決議・普通決議の判断方法について

マンション管理組合総会のご経験のある方にご意見、ご経験を紹介いただきたいです。

マンション共用部分の変更に関して、「形状又は効用の『著しい』変更」であるか否かで管理組合総会における可決基準が大きく変わります。「特別決議」あるいは「普通決議」です。

「特別決議」「普通決議」何れを選択するかで可決へのハードルが大きく変わり、極めて重要な判断になっています。

私が住んでいるマンションではこの重要な判断を区分所有者総数の1割にも満たない理事会で決定しております。変更が『著しい』か否かの判断には主観が入り込む余地があり、理事会メンバーにとっては責任重大、大きな負担であると言えます。

皆様のマンションでも同様の運用なのでしょうか？

私自身は、「特別決議」「普通決議」何れを選択するかも組合総会での決議事項とすべきではないかと思っています。

例えば1号議案で「2号議案を『特別決議』『普通決議』何れで決議するかを審議」し、その結果を受けて2号議案の可決基準を決定する、というイメージです。

皆様のマンションでのご経験、ご意見などいただけますと幸いです。

質問者からの補足コメント

• 問題の深刻さを知っていただくため過去に起きたことを紹介します。
  
  当時私は理事会メンバーではなかったのですが、当時の理事会がとても良い「共用部分の改善提案」をされたのです。私は是非実施すべきと賛成票を投じました。他の多くの賛同もあり、8割を超える賛成を集めたのですが否決されたのです。理由はその議案で特別決議が採用されたこと、また総会欠席者（賛成/反対を表明しなかった者）が存在したためです。ちなみにその議案内容に「共用部分の『著しい』変更」は含まれていなかったと私は考えています。
  
  当時その議案に否定的な理事会メンバーがいらっしゃいました。そのため恣意的に特別決議が採用され、否決に向けて誘導がなされた、とは言いませんが、現状はそういうことが起きても不思議ではない脆弱なしくみになっているということなのです。

    補足日時：2021/11/28 12:37

• 共用部分の変更可否はあくまで「総会で決定する」事項であり、理事会は中立であるべきですが、現状のしくみでは理事会は中立になりたくても、特別決議/普通決議の選択をする以上、中立になりえないのです。
  
  ですので、特別決議/普通決議の選択は理事会が行うのでなく、総会にゆだねるべきと考えています。

    補足日時：2021/11/28 12:43

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2021/11/29 09:27

この問題を解説した専門書(法務省民事局参事官室編)が手元にあります。

結論から申し上げますと、マンションの規模(数世帯の小規模から数百以上の大規模)で変わって当然と、とあります。
また、前以て、どのような事項は普通決議で、どのような事項は特別決議かを規約で決めておく必要がある。としています。

この回答へのお礼

貴重な情報をいただきありがとうございます。

>この問題を解説した専門書(法務省民事局参事官室編)が手元にあります。

是非参考にさせていただきたく、書籍名をご紹介いただけないでしょうか？

>前以て、どのような事項は普通決議で、
>どのような事項は特別決議かを規約で決めておく必要がある。

まったくその通りと思いますが、過去に特別決議/普通議決事例が存在する現在、改めてこれらを否定するだろう新ルールを制定することは難しい面があると思います。

私が考えている

☆1号議案で「2号議案を『特別決議』『普通決議』何れで決議するかを審議」し、その結果を受けて2号議案の可決基準を決定する☆

というものも恒久的に制定するルールというよりは、各理事会（輪番制）が必要に応じて任意に実施する対応策、にとどめておくことが得策のように思えてきました。過去のやり方を否定するかのようなニュアンスを最小限にとどめたいためです。

お礼日時：2021/12/05 07:30

No.6 回答者： buttonhole 回答日時： 2021/11/29 16:09

>例えば1号議案で「2号議案を『特別決議』『普通決議』何れで決議するかを審議」し、その結果を受けて2号議案の可決基準を決定する、というイメージです。

　「その１号議案は普通決議でするのですか、特別決議でするのですか。」という問題が生じます。そもそも、特別決議ですべきものを、総会で普通決議でよいと決議したからと言って、その決議が有効になるわけではありません。
　理事会で決めるべきものではないのはそのとおりですが、特別決議と普通決議では、委任状の収集の努力が違ってきますし、議長である理事長は、議案が普通決議要件は満たしているとして可決したと判断するのか、特別決議要件は満たしていないので否決された判断するのか困りますよね。
　理想を言えば、法的判断に迷う事項は、マンションの管理組合に詳しい弁護士に相談すべきです。

No.5 回答者： liar_story 回答日時： 2021/11/29 11:29

普通決議か特別決議かは理事会が判断するものではありません、

区分所有法に定められています。

No.3 回答者： konjii 回答日時： 2021/11/28 12:57

「共用部分の改善提案」が修繕以外であれば、管理組合臨時総会を招集して

決定しなければなりません。理事会の決定事項ではありません。
8割を超える賛成を集めたのですから、管理組合臨時総会を招集していれば
否決されることはありません。
総会欠席者（賛成/反対を表明しなかった者）が存在しても、管理組合臨時総会が成立する委任状があれば臨時総会は成立し議決できます。

No.2 回答者： konjii 回答日時： 2021/11/28 10:22

理事会で出来ることは、予算内で修繕工事ができるかどうかくらいです。

マンション共用部分の変更や新設は、最高決定機関の管理組合総会で決定します。それらが定期総会前に分かっていれば、定期総会で決めて、それ以外は臨時総会を開催してそこで決めます。
「区分所有者総数の1割にも満たない理事会で決定しております」は間違っています。区分所有者から総会が成立する委任状を集めてから総会を開き、決定します。

No.1 回答者： tobirisu 回答日時： 2021/11/28 09:05

理事会で決めています。

＞「特別決議」「普通決議」何れを選択するかも組合総会での決議事項

ここまでの手間はかけていません。
これをやると、ある意味キリがなくなります。
「理事会で決議していい事柄」と「決議方法も総会にはかるべき事項」の線引きをどこにするのか、という問題がでてきます。

当然、理事会にとって責任重大で大きな負担ではあります。
しかし、理事会は人数は組合員の一割に満たないとはいえ、「決める権限」は全組合員から委譲されています。
「組合員の一割未満」の意見で決めているのではなく、「全組合員」の委託を受けて決めているのです。

そう考えないと、理事会は、ただの用務員さんと変わりなくなってしまいます。