不動産投資されている方・詳しい方へ質問です。

Question

初めまして。
自己資金に余裕が生まれ始め、不動産投資に興味が出てきました。

そこで、下記のような「小口商品化」や「共同出資型」？とでも言うのでしょうか商品を目にする機会がありました。

セレサージュ/コスモスイニシア
https://www.cigr.co.jp/biz/service/selesage/

当方、まだこの手の話に明るくなく、有識者の皆様にご意見を伺いたい限りです。


個人的に感じたのは、都心の優良物件を1000万円から投資できて、REITにちか感覚で楽に運用できそうだなという部分です。

みなさまなら、記載されていいる情報以外で、どのようなメリット・デメリットを考えるでしょうか？

fusiminohikaru · Accepted Answer

当方は相続した狭い土地に小規模アパートを建てて運用し、あとはＲＥＩＴを海外も含めて1,000万ほど運用しています。

個人的には個別の企業が運営、運用するこうした商品よりも上場ＲＥＩＴの方がよいのではないかと思っています。

・運営企業のリスク
　個別企業が運営している事業、そこの商品ということは、その企業そのものの経営に対するリスクをとるということになります。
コスモスイニシアは旧のリクルートコスモス社で、現在は大和ハウス系になっているかと思います。親会社的には相応の安心感はありますが、コスモスイニシア自体はかならずしも好調な業績とも言えません。

・個別物件に投資するリスク
投資対象が分散されているＲＥＩＴではなく、個別の具体的な物件に投資するとなると、そこへ集中投資がなされるということになります。
災害等含めて物件になんらかの支障が出て、賃貸等の運用にも支障が生じた場合、どのような対応となるのか、配当などでは影響が出るのではないでしょうか。

・コストが明確ではない
個別企業の運営するこうした商品は必ずしもコスト、会社の取り分が明確ではない場合があります。運用の透明度も、有価証券報告書のようなものがあるわけではなく、その企業の取り組みに依存するということになります。

・流動性リスク
こうした商品は投資家が売りたい時に即座に売れる、逆に買いたい時に即座に買えるというわけにはいかず、売買コストがかなりかかったりする場合もあるようです。上場ＲＥＩＴであれば、上場株式と同様に市場でついている価格ですぐに売買できます。

・利回りの明示がない？
この商品の予想の分配金・配当利回りのようなものの提示があるでしょうか。
上記のようなリスクを織り込んで投資対象として検討するとなると、上場ＲＥＩＴよりも高い運用利回りがないと割に合わないかと思います。

というようなことで、個人的には既に個別の物件を保有しそのリスクをとっていることもあり、こうした商品は投資対象として検討することはしません。

書かれている中では相続時の資産圧縮効果というのは相応に意味がある場合があるのかなと思いましたが、それは相当の富裕層の方か゜資産分散の一つとして検討するというような場合かと思いました。

上記の中では、流動性、利回り、個別物件リスクが大きいように思います。

判断はご自身でしてください。

のなつぺ · Answer

コスモイニシアはスタンダード市場に株式上場する企業で元はリクルートコスモスという社名で、今はダイワハウスの子会社となっています。
リーマンショックのあおりを受けて事業が傾き、事業再生ADR手続を申請し、菱銀から700億円の融資を受けるも、ダイワハウスへの買収提案を受け子会社となりました。
不動産投資は私も個人的に取り組んでいますが、様々なリスクがあります。
みんなで何とかなんてのもありますが、胴元が儲かるビジネスモデルとなっています。
私はリートの方が透明性が高いと思います。
そもそもコスモイニシア自体の財務状況が良くないですから。

元SFK会長 · Answer

豊洲を含め、都内に戸建、ワンルームなどの物件を所有しています。対象の場所もよくわかります。
その場所は、前、ガソリンスタンドのあったところですね。立地は悪くないと思います。
ただ、共同出資というのは、一戸の所有ではないので、権利や処分などに制限がありそうに感じます。自分自身や家族・親類などが使うという活用の選択肢は皆無ですね。管理・運営上の手続きなどが多目になり、・・・やや複雑になる分、販売価格が高めに設定とか、サブリースより手数料とかが、多く取られるような気がします。大規模修繕工事などの際は、持ち出しが必要になるとかはないのですかね。それとも、修善費用は管理費とともに所有者が、毎月支払い、持ち出し無しの計画でのシステムなのでしょうかね。
Dさんとは、一度トラブルがあり、十分反省はしていると思いますが、私の方としては・・・全くそのグループとは、・・・です。

不動産投資されている方・詳しい方へ質問です。

当方は相続した狭い土地に小規模アパートを建てて運用し、あとはＲＥＩＴを海外も含めて1,000万ほど運用しています。

コスモイニシアはスタンダード市場に株式上場する企業で元はリクルートコスモスという社名で、今はダイワハウスの子会社となっています。

豊洲を含め、都内に戸建、ワンルームなどの物件を所有しています。

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