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私は貸主から物件を転借人に転貸しており、
転借人からの家賃が4か月滞納となっています。
私は保証会社に加入していて、貸主に毎月家賃を払っていますが、転借人は保証会社を途中で解約後、代わりの保証会社に
加入すると約束をしたにも関わらず加入せず、
不払いと音信不通が続いております。

転貸の場合、私が貸主との契約を一方的に解除すれば
転借人との契約も自動的に解除され、明け渡し訴訟など必要ない
という判断でよかったでしょうか。

また、強制解除とした場合でも、
これまでの滞納家賃についても法的に請求できると
考えてよいでしょうか。

せめて、これまで貸主に払った家賃をそのまま返してほしいところです・・

質問者からの補足コメント

  • 貸主には転借人の不払いを知っており、
    私との賃貸借の解除には合意しています。

    一方的にというのは、転借人の意思とは
    無関係に、貸主との合意で、という意味です。

      補足日時:2022/10/10 17:25
  • いただいた回答に基づくと、
    このあと取るべき流れとしては

    ①貸主との合意による賃貸借解除、

    ②転借人への明け渡し訴訟、
    および滞納家賃の回収
    これを弁護士を通じて行う

    という形ですかね、、

    転借人から
    物件を使用する、家賃は払うと言われて
    待ってきたのに、騙されて本当に悔しいです

      補足日時:2022/10/10 17:28

A 回答 (2件)

あなたは,何を理由に「貸主との契約を一方的に解除」するのでしょう?



契約を一方的に解除できるのは,相手方に契約違反や法律違反がある場合です(民法540条)。貸主に帰責事由があれば即時解除も可能(民法543条)ですが,そうでない場合には相当な期間を定めての催告も必要(民法541条)だったりします。

質問を読む限り,そのような事情は認められません。一方的解除はできないと考えたほうがいいでしょう。

仮に貸主との間で合意解除ができたとしても,その転貸借が貸主の承諾を得ていた場合には,合意解除をもって転貸人に対抗できません(昭和9年3月7日大審院判決)。明け渡しを請求できないということです。

無断転貸であるならば,貸主からなら賃貸借契約の解除ができます(民法612条2項)。借主に法律違反があるからですね。
また,契約解除をしなくても転貸人に明け渡しを求めることは可能です(昭和26年5月31日最高裁判決)。賃貸人との関係では,転貸人は不法占拠者に過ぎないからです。

契約を解除された場合でも,滞納転貸料を転借人に請求することは可能です。解除された賃貸借契約と,転借人との間の転貸借契約は別物(だから賃貸人は転貸借契約を解除することはできない)なので,転貸借契約に基づく転貸料債権は消滅しないからです。

ただ,請求できることと受け取ることはまた別の話です。転借人が任意に支払わない場合には,転借人を相手とする訴訟からはじめることになるかもしれません。
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貸主の承諾を得た転貸借なんですよね?





転貸の場合、私が貸主との契約を一方的に解除すれば
 ↑
貸主に債務不履行などが無ければ
解除は出来ません。



転借人との契約も自動的に解除され、明け渡し訴訟など必要ない
という判断でよかったでしょうか。
 ↑
よろしくありません。



また、強制解除とした場合でも、
これまでの滞納家賃についても法的に請求できると
考えてよいでしょうか。
 ↑
滞納家賃は、借主が転借人に請求します。
貸主は、賃借人にも転借人にも家賃を
請求出来ます。


(転貸の効果)
民法 第613条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。

前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその
権利を行使することを妨げない。

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。



せめて、これまで貸主に払った家賃を
そのまま返してほしいところです・・
  ↑
貸主にはそんな義務はありません。
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