マンション購入を検討しているのですが…
土地の場合、地価公示とか路線価図でおおざっぱな推定ができるのですが、マンションの坪単価って、それが適正かどうかはどのようにして見れば良いのでしょうか?
どなたか詳しい方、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

専門的な見方はさておき素人が物件比較につかう「坪単価」についてお話しします。



まず物件の平均坪単価という概念についてご理解ください。
100戸の物件には 坪単価210万の部屋もあれば、170万円の部屋もあります。
マンション自体を比較するのに、それらをおしなべた平均値として平均坪単価を
用います。
販売総価格÷販売総床面積(坪)=平均坪単価です。

平均坪単価はどうやって把握するか・・これはモデルルームに行ったときに販売員に聞きます。
「このマンションの平均坪単価は、いくらですか?」
これを知らずに売っている販売員はいません。

「185万円です。」
とか答えてくらます。比較しているマンションの平均坪単価がわかれば、どちらが高いがわかります。

次に、平均坪単価から、それぞれの部屋をどれだけ差をつけるか・・これが販売企画の腕のみせどころ。
各階の差は坪単価で1.5~2万円くらいだとしても、角住戸と中住戸、方位の差をどうつけるか
というのが、難しいところです。

モデルルームに行かずにその物件の平均坪単価を比較するには
私の場合は最多価格帯の数字と最多価格帯対応の占有面積の平均から求めるようにしています。

マンションは、「鶏頭となるか牛後」となるか つまり高級物件のカスを買うか、(平均坪単価240万円の
180万円を買う)かエコノミーの上層階を買う(平均坪単価150万円の180万円を買う)かで、
判断がわかれます。
物件坪単価でなく平均坪単価を加味してご検討ください。
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この回答へのお礼

わかりやすい説明ありがとうございます。
「鶏頭となるか牛後」、難しいですね・・・
どちらがいいんでしょうか・・

お礼日時:2005/04/15 18:20

不動産のマーケティングを仕事にしているものです。


坪単価がどう決まるかという件については、guramezo さんのアドバイスのとおりです。
ただし、私が仕事上付き合いのあるいわゆる大手デベロッパーでは「販売経費+経費=30%」をとることは難しくなってきており、30%を目標として事業は考えるが実際にはもっと低くなってしまうとのが趨勢だと思います。
結局、適正な単価かどうかを判断するのは周辺の新築マンションの単価や中古マンションの単価を参考にするのが現実的な方法だと思います。
最近はhttps://www.sumai-surfin.com/のような不動産マーケティングの会社が運営するサイトも出てきて参考になると思います。
余談ですが、最近はマンション用地の出物が需要過多(つまり土地をほしいと思っているデベロッパーが土地に比して多い)状況が続いてまして、マンション用地は上昇気味です。国有地や大手企業が入札して買い手となるデベロッパーを決めるいわゆる入札案件は、周辺のそうでない物件よりも結果として高い単価になるものがほとんどです。そういった「土地の履歴」についても売主であるデベロッパーに聞いてみてはどうでしょうか?
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2005/04/15 18:21

原価積み上げでの考え方としては、


(専有面積1坪あたりの建築費)+(専有面積1坪に割り当てられている土地代)+(販売経費)+(販売会社利益)=マンションの坪単価
となります。

それぞれの計算は、
(専有面積1坪あたりの建築費)⇒建築単価×総建築面積/総専有面積=販売する際の部屋の坪建築費となります。
一般的には、専有面積の建築面積に対する割合は、80~85%ですから、簡易計算では、
建築費の相場/0.8の計算になります。

(専有面積1坪に割り当てられている土地代)⇒土地代の何倍の建物が建っているかで決まります。
総専有面積/土地代総額が、これになります。
一般的には、容積率目一杯使って建てますので、
土地の坪単価相場/容積率=建築面積当りに割り当てられた土地代になります。
これに、専有面積率を換算する必要がありますので、/0.8=専有坪当りに割り当てられる土地代です。

(販売経費)+(販売会社利益)⇒さまざまですから、一概には言えませんが、ざっと30%位でしょうか。

以上をまとめた計算式は、
[(建築費坪単価相場)/0.8+(土地の坪単価相場)/(容積率)/0.8]×1.3=マンションの坪単価
となります。

しかし、建築費の相場や土地の相場が、普通に人には調べきれませんし、ちょっとした要素(専有面積率など)で、変ってしまいますので、こういった判断は難しいですね。

一番分りやすいのは、販売事例です。
デベロッパーも、周辺の販売事例を参考にして、売れる価格を設定し、上記の例のような計算を逆算して、土地の購入単価を決めるものです。

販売事例は、住宅情報誌・ネット情報で、新築販売マンションの事例を拾うことです。
これも、デベロッパーでやっていることです。

利便・環境・規模・仕様の近い物件情報を探して、その売れ行きがよければ、比較の事例として考えていいでしょう。
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この回答へのお礼

詳しい説明、どうもありがとうございます。
やはり近い物件との相対比較になるんですね。

お礼日時:2005/04/08 22:35

マンションの構造、附帯設備、便のよさによって価格が決定されますので、1つのマンション内での坪単価が適正かどうかは、判断できますが、違うマンションとの比較はムリでしょう。



参考URL:http://www.tv-osaka.co.jp/goodsmile/point/point1 …
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
土地と比べると難しいんですね・・・

お礼日時:2005/04/08 22:33

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>販売価格が適正か調べるため

土地売買には「相場」というものはあっても「適正な価格」という絶対的なものはありません。相場が坪10万円位の地域だったとしても、地主が「坪30万円じゃなければ、この土地は売らん」と言うのは勝手だからです。
もちろん坪10万円で同条件の土地がいくらでも売りに出ていれば、坪30万円の土地に特別のメリットでもない限りは誰も手を出さないし、売買取引は成立しないでしょう。取引相場というのは、そのような需要と供給とが擦りあう中で形成されていくものです。

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>土地評価証明書

土地の評価の仕方
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o10

>家屋評価証明書

建物評価の仕方
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o15

>「土地評価証明書」の価格を相続のための評価に使ってよいものでしょうか?

http://www.nta.go.jp/zeimokubetsu/sozoku-zoyo.htm

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzoku.htm

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzo31.htm

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

http://www.rosenka.nta.go.jp/
なお、現年分は
毎年8月頃の発表です。
※倍率方式であれば
評価額*倍率で
路線価方式では
先のサイトで自分で計算するのです。

>土地評価証明書

土地の評価の仕方
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o10

>家屋評価証明書

建物評価の仕方
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o15

>「土地評価証明書」の価格を相続のための評価に使ってよいものでしょうか?

http://www.nta.go.jp/zeimokubetsu/sozoku-zoyo.htm

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzoku.htm

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001 600-     220

002  300-599   90
002  600-999   88
002  1000-1499  85
002  1500-1799  81
002  1800-1999  80
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Aベストアンサー

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今の段階では、まったく問題は出ていません。イレギュラーなパターンを探して、試しています。

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という問題は、こちらで解決させてしまいました。

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1.公示価格は、国土交通省が、毎年1月1日時点の全国約3万地点の土地(=更地価格)価格を公示するというものです(毎年3月下旬に新聞発表)。
 公示価格は実際の取引価格も反映していますが、地価の急騰期にはそれほど上がらず、また、バブル崩壊による地価の急落期にはそれほど下がらなかったという傾向があります。
 その主な目的は、公共用地買収の価格算定の基準とすることにあるため、時価をストレートに反映させるというより、政策的に作られた価格といった意味合いが強いです(実際の土地の取引現場では、公示価格は何ら実態を表さない価格として無用の長物=国家予算の無駄遣い=と化しています)。

 平成4年頃から「公的評価の一元化」という政策の下に、公示価格と相続税評価額(=路線価)、固定資産税評価額を連動させようという試みが始まり、現在は、同じ宅地なら、公示価格100に対して、相続税評価額80、固定資産税評価額70の水準になるように国税当局や市町村では配慮しているようです。

2.さて、相続税法22条では、「財産の価額は、当該財産の取得の時における時価」によると規定されていますが、土地の時価を唯一ひとつに決めることはできないのです。
 不動産鑑定士に鑑定評価を依頼しても、鑑定士が異なれば同じ土地に対して違う評価額を出してきます(数年前、社会問題となった大和都市管財の抵当証券事件では、ある不動産鑑定士が100億円超と評価した同じゴルフ場を、裁判所が依頼した別の不動産鑑定士が20数億円と評価している)。

 また、バブル崩壊による地価下落期に、相続税の路線価の下落修正が間に合わず、国税当局は一時、不動産鑑定士による鑑定評価書があれば、その価格で相続税を計算することを認めた時期もありました。
 ところが、その鑑定評価書の中に、あまりにもお粗末な評価書があったので、その後、国税当局は、不動産鑑定士による鑑定評価書を否定する裁決をするようになり、今では、相続税のために不動産鑑定士に土地評価を依頼することも少ないはずです。
 ご参考までに、国税不服審判庁HPから、裁決要旨を下記に貼っておきます。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0701010000.html

 遺産分割において、土地評価を不動産鑑定士に依頼するのは、被相続人の0.1%もいないと思います(相続税の節税ができないのなら、土地1件当たり数十万円~数百万円の鑑定料を支払うことはないだろう)。

3.さて、遺産分割においては、(1)公平に分割する、(2)相続税を適切に計算する、という要請に応える必要があると思います。
 土地の価格は、4つだけではなく、買い希望価格、売り希望価格、競売の価格などさまざまな価格があります。
 その中で、相続における遺産分割の要請に耐えられるのは、唯一、相続税評価額(=路線価×画地計算)だけだと思います。この評価額にも時として妥当性に欠ける価格もありますが…。

 他の価格は恣意性が強いのと、連続性がなく(公示価格は理由もなく、勝手に選定替えされる)、相続人間の公平性という観点から採用は難しいと思います。

 ところで、土地の評価は、宅地、田、畑、山林など地目別に行うので、路線価を見ただけでは不十分です。
 ある宅地が同じ道路に面していれば、路線価は同じであっても、整形地と間口が狭い土地とでは最大▲50%以上の格差が付くことがあります。
 また、宅地と一般農地とでは、100倍~1000倍の格差が出てきます。このほか、市街化区域農地や市地地山林など、時価と相続税評価額が大きく乖離しやすい土地があります。
 さらに、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額は「更地価格」ですが、相続においては、他人の権利が付着した「底地」や「借地権」などもあり、それぞれの権利ごとに評価額を出す必要があります。

 ご参考として、国税庁HPから、「財産の評価」のページを貼っておきます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/zaisan3.htm

1.公示価格は、国土交通省が、毎年1月1日時点の全国約3万地点の土地(=更地価格)価格を公示するというものです(毎年3月下旬に新聞発表)。
 公示価格は実際の取引価格も反映していますが、地価の急騰期にはそれほど上がらず、また、バブル崩壊による地価の急落期にはそれほど下がらなかったという傾向があります。
 その主な目的は、公共用地買収の価格算定の基準とすることにあるため、時価をストレートに反映させるというより、政策的に作られた価格といった意味合いが強いです(実際の土地の取引...続きを読む


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