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マンション購入を検討しているのですが…
土地の場合、地価公示とか路線価図でおおざっぱな推定ができるのですが、マンションの坪単価って、それが適正かどうかはどのようにして見れば良いのでしょうか?
どなたか詳しい方、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

専門的な見方はさておき素人が物件比較につかう「坪単価」についてお話しします。



まず物件の平均坪単価という概念についてご理解ください。
100戸の物件には 坪単価210万の部屋もあれば、170万円の部屋もあります。
マンション自体を比較するのに、それらをおしなべた平均値として平均坪単価を
用います。
販売総価格÷販売総床面積(坪)=平均坪単価です。

平均坪単価はどうやって把握するか・・これはモデルルームに行ったときに販売員に聞きます。
「このマンションの平均坪単価は、いくらですか?」
これを知らずに売っている販売員はいません。

「185万円です。」
とか答えてくらます。比較しているマンションの平均坪単価がわかれば、どちらが高いがわかります。

次に、平均坪単価から、それぞれの部屋をどれだけ差をつけるか・・これが販売企画の腕のみせどころ。
各階の差は坪単価で1.5~2万円くらいだとしても、角住戸と中住戸、方位の差をどうつけるか
というのが、難しいところです。

モデルルームに行かずにその物件の平均坪単価を比較するには
私の場合は最多価格帯の数字と最多価格帯対応の占有面積の平均から求めるようにしています。

マンションは、「鶏頭となるか牛後」となるか つまり高級物件のカスを買うか、(平均坪単価240万円の
180万円を買う)かエコノミーの上層階を買う(平均坪単価150万円の180万円を買う)かで、
判断がわかれます。
物件坪単価でなく平均坪単価を加味してご検討ください。
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この回答へのお礼

わかりやすい説明ありがとうございます。
「鶏頭となるか牛後」、難しいですね・・・
どちらがいいんでしょうか・・

お礼日時:2005/04/15 18:20

不動産のマーケティングを仕事にしているものです。


坪単価がどう決まるかという件については、guramezo さんのアドバイスのとおりです。
ただし、私が仕事上付き合いのあるいわゆる大手デベロッパーでは「販売経費+経費=30%」をとることは難しくなってきており、30%を目標として事業は考えるが実際にはもっと低くなってしまうとのが趨勢だと思います。
結局、適正な単価かどうかを判断するのは周辺の新築マンションの単価や中古マンションの単価を参考にするのが現実的な方法だと思います。
最近はhttps://www.sumai-surfin.com/のような不動産マーケティングの会社が運営するサイトも出てきて参考になると思います。
余談ですが、最近はマンション用地の出物が需要過多(つまり土地をほしいと思っているデベロッパーが土地に比して多い)状況が続いてまして、マンション用地は上昇気味です。国有地や大手企業が入札して買い手となるデベロッパーを決めるいわゆる入札案件は、周辺のそうでない物件よりも結果として高い単価になるものがほとんどです。そういった「土地の履歴」についても売主であるデベロッパーに聞いてみてはどうでしょうか?
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2005/04/15 18:21

原価積み上げでの考え方としては、


(専有面積1坪あたりの建築費)+(専有面積1坪に割り当てられている土地代)+(販売経費)+(販売会社利益)=マンションの坪単価
となります。

それぞれの計算は、
(専有面積1坪あたりの建築費)⇒建築単価×総建築面積/総専有面積=販売する際の部屋の坪建築費となります。
一般的には、専有面積の建築面積に対する割合は、80~85%ですから、簡易計算では、
建築費の相場/0.8の計算になります。

(専有面積1坪に割り当てられている土地代)⇒土地代の何倍の建物が建っているかで決まります。
総専有面積/土地代総額が、これになります。
一般的には、容積率目一杯使って建てますので、
土地の坪単価相場/容積率=建築面積当りに割り当てられた土地代になります。
これに、専有面積率を換算する必要がありますので、/0.8=専有坪当りに割り当てられる土地代です。

(販売経費)+(販売会社利益)⇒さまざまですから、一概には言えませんが、ざっと30%位でしょうか。

以上をまとめた計算式は、
[(建築費坪単価相場)/0.8+(土地の坪単価相場)/(容積率)/0.8]×1.3=マンションの坪単価
となります。

しかし、建築費の相場や土地の相場が、普通に人には調べきれませんし、ちょっとした要素(専有面積率など)で、変ってしまいますので、こういった判断は難しいですね。

一番分りやすいのは、販売事例です。
デベロッパーも、周辺の販売事例を参考にして、売れる価格を設定し、上記の例のような計算を逆算して、土地の購入単価を決めるものです。

販売事例は、住宅情報誌・ネット情報で、新築販売マンションの事例を拾うことです。
これも、デベロッパーでやっていることです。

利便・環境・規模・仕様の近い物件情報を探して、その売れ行きがよければ、比較の事例として考えていいでしょう。
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この回答へのお礼

詳しい説明、どうもありがとうございます。
やはり近い物件との相対比較になるんですね。

お礼日時:2005/04/08 22:35

マンションの構造、附帯設備、便のよさによって価格が決定されますので、1つのマンション内での坪単価が適正かどうかは、判断できますが、違うマンションとの比較はムリでしょう。



参考URL:http://www.tv-osaka.co.jp/goodsmile/point/point1 …
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
土地と比べると難しいんですね・・・

お礼日時:2005/04/08 22:33

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3.3124 は 18.2 の2乗でしょうか。
もう少し厳密に計算すると、No.2、No.3さんの通り3.305785...となります。

つまり、
(平米)=(坪)× 3.305785...
(坪)=(平米)÷ 3.305785...
で良いです。

ただ、割り算は計算が面倒になりやすいのと、
3600/1089 は割り切れずに誤差が出てしまうので、より簡単かつ正確に計算できるよう、
(坪)=(平米)÷ 3.305785... =(平米)× 0.3025
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9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

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Q3LDKの68平米のマンションはどれほどの広さ?

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現在東京23区に住んでいます。

1年前から東京都内か埼玉で3LDK~4LDKで70平米以上の条件で物件を探していました。
夫は今、年棒制で働いており、毎年確定申告をしています。
夫の収入は十分いただいているのですが、一昨年まで所得を抑えめに申告していたので、ローンもあまり多くは望めないという事情があります。

いくつかの新築や中古マンションを見ていて、立地や環境面、予算の面で気に入る物件が見つかりました。
ですが、広さが3LDKの68平米で、部屋はリビングが12帖、洋室がそれぞれ5帖と6帖、和室が4.5帖です。

3LDKの68平米というのはどれほどの大きさ(狭さ)なのかわからず、質問させていただきました。
夫はもうここに決めてしまおうと言っているのですが、新築で現在建設中のマンションなので、実際の家を見ることはできません。
私は3LDKで68平米のマンションは実際に住んでみるとどのような感じなのかいまいち実感がわかず、このままで大きな買い物をするのは不安があります。

そこは新築なので設備としては何も問題もなく(むしろ十分なくらい)、広さ以外は全て希望どおりです。
同じマンション内で3LDKで、70~75平米のものがありますが、価格として500万~800万円も値段が上がります。
また、その3LDK68平米の物件は1階なので、テラスと20平米の庭もついており、マンションでもほどほどの広さの庭が手に入るというのは私達にはとても魅力的で迷っています。

小さくても良いかなと思う点は、以下の点です。
●一生このマンションに住むというつもりはなく、夫の定年後には、夫の田舎の方に越してのんびり暮したいと考えています。(それなら今70平米以上の背伸びをした買い物をするのではなく、老後や子供の教育のためにお金を貯めたい)
●埼玉の私(妻)の実家に車なら30分もかからない距離で、群馬の夫の実家へも日帰り可能なので、基本的に双方の両親は通常時は泊まる場所は必要は無いので客間は作らない予定。
●まだ子供はいないので、少なくとも10年ちょっとは子供の1人部屋は必要無い。
●現在1LDKに住んでいますが、ほとんどリビングしか使っていないくらいなので、夫婦の部屋は必要ない。(広くても子供が一人部屋を必要とするまで部屋を持て余す可能性が高い)

逆に狭いと不安な点は
●数十年住むうちに荷物が増えた時の事が想像できない。
●子供が3人できたらさすがに厳しい。(希望は2人)
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以前中古マンションで3LDK68平米を見学したことがありますが、その物件は廊下が少なかったのと、天井が高かったので「ちょっと狭いかなー」といった程度でした。(因みにリビングがキッチン込みで14帖、洋室がそれぞれ7帖、5帖が2つ)

ですが、結局子供が生まれてからの生活を考えると、実際はどうなるんだろうかという気持ちもあり、3LDK68平に実際に住んでる方や、見学に行った時の感想など、お教えいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

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Aベストアンサー

建築関係建築関係の仕事をしているものです。

都内のマンションでは広さに妥協することも仕方ないと思いますが、
3LDKで60平方メートル台は狭い部類に入ります。
逆に2LDKですと68平方メートルでも、まぁ良いのではないでしょうか。

希望する優先順位にもよりますが、お子さんがおらず(あるいは一人)ということで夫婦2人がリビングで過ごす時間が多いということだと、重要なのはリビングの広さ、寝室の広さ、風呂・トイレの環境となるのではないでしょうか。

帖数で考えますと実際の広さと異なる場合がありますので注意が必要です。
1畳は本来1.65平方メートル、1坪が3.3平方メートルで2畳で1坪が広さの定義としては正しいのですが、マンションなどの広さを帖数で表している場合には6帖と描かれていても実際には3坪もなく、2.5坪程度しかないことも多いのです。
実際の広さの感覚は天井の高さにも関わりますが、部屋の縦横は帖数ではなく正しい長さを記入したものを確認するのが賢明です。

LDKはKを含んだ広さなのか
洋室は縦及び横の長さを確認し、実際に広さに満足できるかどうかを、今の環境などと比べて確認しましょう。

私見ですが、リビングでは15帖、主寝室7.5帖以上だとこの二つの部屋を中心に使用していても満足感が高いと思います。
しかしながら、いずれかが狭いと、長いローンを組んだ割に満足感が少なくなりがちなこと、転売時に魅力あるマンションに感じにくいなどがあると思います。
部屋数が多いのは良いのですが、あまりに小さい部屋だと、収納が少ない場合にはものがあふれかえります。
その点でも68平方メートルでの3LDKは収納面も含め、広いサイズだとは言えません。
あと、お風呂や洗面所などの広さも満足度などには直結する部分ですが、専有面積が狭いマンションではそういった水廻りも広いことは少ないので各お部屋及びお風呂、洗面所、トイレ、全体の収納力を併せて考えるのが良いでしょう。

新築でマンション建築に関わっているときには、正直、狭いと感じることが多いです。

※広い狭いがすべてではありません。駅近などで転売しやすいマンションなら逆に多少狭くても買い手が多いと思うので将来的には良い買い物になる可能性もあります。
あくまでも、広さなどに関する個人的見解とお考え下さいね。

建築関係建築関係の仕事をしているものです。

都内のマンションでは広さに妥協することも仕方ないと思いますが、
3LDKで60平方メートル台は狭い部類に入ります。
逆に2LDKですと68平方メートルでも、まぁ良いのではないでしょうか。

希望する優先順位にもよりますが、お子さんがおらず(あるいは一人)ということで夫婦2人がリビングで過ごす時間が多いということだと、重要なのはリビングの広さ、寝室の広さ、風呂・トイレの環境となるのではないでしょうか。

帖数で考えますと実際の広さと異なる場合がありま...続きを読む

Q3年前の新築マンション購入で、不動産取得税を支払った記録も記憶もない

2012年2月に、新築マンションを購入しました。

私は、何でも記録を残しておきたい性格で、マンション購入時のお金については
エクセルで節目ごとに細かく記録を残してきたのですが、
「不動産取得税」というものを支払った記録も記憶もありません。

調べてみると、不動産を取得したら速やかに所轄の税務署などに届け出て支払う、
とのことですが、自分自身でそんなことはしていません。
デベロッパーの指示に従って手続きをし、当然、登記も完了していますし、
毎年固定資産税も支払っているため、今のマンションが届出されていない
裏資産状態になっているとも考えられません。

支払い項目の記録を見ると、「登記費用43万円」「固定資産税・都市計画税負担金15万円」
(それぞれ多めに支払い、余れば返還される、とメモ書きあり)というのがあり、
不動産取得税が含まれているとしたらここかな、と思うのですが、いかがでしょうか?
もしくは、何らかの軽減措置で、私の不動産取得税はゼロだった、ということなのでしょうか?

Aベストアンサー

こんばんは。Moryouyouです。

何かひっかかったので家で確認したところ勘違いしていました。
申し訳ありません。

登記費用でかかった税金は登録免許税でした。
金額は記憶どおりでしたが、不動産取得税ではありませんでした。

じゃあ不動産取得税はどうしたのか、調べてみたところ、
結論として大幅な軽減措置により、非課税ということでした。

・土地
 1㎡の評価額×1/2×床面積の2倍×3%を軽減だそうで
 通常の税額である土地評価額×1/2×3%から引くと、
 マンションの場合だと、まず0以下です。
・建物
 評価額から1200万円を控除で結局こちらも0以下。

ということで不動産取得税はゼロとなり、
手続きは特に必要なかったような気がします。

あと固定資産税の負担金は、取得した年の初めの所有者
(不動産業者)が払うことになるので引き渡し後の分は
日割りで負担してくれという話でした。

うろ覚えで答えてしまってすみませんでした。

Q高度地区が2種の意味はどんなことなのでしょうか?

マンションを購入しようとしているんですが,業者がいいかげんそうなので
用途地域等を自分で調べています.特に南向きの物件なので南側に建物が
立たないのか心配なのですが建っても大きくなければと思っています.
南側の用途地域は第一種住居地域で容積率は200,高度地区が2種となっているんですが,容積率までは意味合いがわかりましたが,高度地区とはどのような
ものなのでしょうか?2種の意味があれば教えて欲しいです.

Aベストアンサー

用途地域ややこしいですよね。
第2種高度地区といえば、第2種低層住居専用地域のことです。
横浜で例にとりますと、建物の高さは12m、北側斜線は境界で高さ5mから0.6/1の斜線規制がかかりますので、3階から上なら大丈夫でしょう。

低層住居専用地域   第1種低層住居専用地域   第1種高度地区
           第2種低層住居専用地域   第2種高度地区

中高層住居専用地域  第1種中高層住居専用地域  第3種高度地区
           第2種中高層住居専用地域  第3種高度地区

住居地域       第1種住居地域       第4種高度地区
           第2種住居地域       第4種高度地区
           準住居地域        第4種高度地区

上から規制が厳しい順序と思ってください。
私も今一度復習確認の為、表を書いてみました。
もともとは、住居地域一つだけでしたが、第1種住居専用地域と第2種住居専用地域と住居地域の三つにわかれました。
第1種は低層住宅地としての住環境を保護するもので、
第2種は中高層住宅を対象とする良好な住宅環境を開発しようとする地域でした。
そして今また細分化され上の表のようになりました。       
          

用途地域ややこしいですよね。
第2種高度地区といえば、第2種低層住居専用地域のことです。
横浜で例にとりますと、建物の高さは12m、北側斜線は境界で高さ5mから0.6/1の斜線規制がかかりますので、3階から上なら大丈夫でしょう。

低層住居専用地域   第1種低層住居専用地域   第1種高度地区
           第2種低層住居専用地域   第2種高度地区

中高層住居専用地域  第1種中高層住居専用地域  第3種高度地区
           第2種中高層住居専用地域  第3種高度地区...続きを読む

Q納税証明その1、その2 ってなんですか?

 住宅ローンなどの申し込み時の必要書類で自営業者は
○確定申告の控え、○青色申告の決算書、○納税証明その1、その2 などと書いてあるのを見るのですが納税証明
その1、その2 っていうのは具体的になんですか?税務署もしくは市町村役場で取れものなのでしょうか?

Aベストアンサー

「その1」とは納付税額の証明、「その2」とは申告所得税、又は法人税の所得金額の証明となります。

請求先は所轄の「税務署」となりますが、下記の国税庁のHPで詳しく説明されていて、又申請用紙のDLも出来ます。
ちなみに手数料は一件(一通)400円ですが、これは現金ではなく収入印紙で納めなくてはなりません。

http://www.nta.go.jp/
『申告・手続きの方法』→『納税手続及び納税証明書関係』
http://www.nta.go.jp/category/yousiki/tyousyu/annai/01.htm

参考URL:http://www.nta.go.jp/

Qマンション価格交渉 成功話を教えて下さい!

タイトル通りですが、
マンション購入でいくらの物件をいくらまで値引きしてもらった!
などの成功例を教えて下さい!
値引きの相場や上限が知りたいです。

お願いします。

Aベストアンサー

ハイ新築マンションです

今流行りとゆーか、うちに入ってくる様々なチラシを見ていると
今なら100万円プレゼント!!とか、諸費用持ちます!!とか、
結構あるので珍しくはない手法と思います。
最初からそー言っているのですから、結局は-100万が売値では…。
そこを諸経費分(概ね160万)全部持って~言いました。ら、なんとかします!と

で、キャッシュバックというのはウチは4月まで動けないので
今(1月~4月)の家賃とローン二重払は無理ぃぃ!といったら
1~4月までのローン支払い分(概ね40万)を持ちます!!と言いました。

計200万の値引きです。これ以上金額言っても無駄そーだったので
オプションオプションっ~~とダダこねて食洗機GET!!

いろんなケースがあるのでコツとかよくわかりませんが
事前にいろいろ調べておいて『この物件いくらまでなら出せる』
と自分の中にあると、流されないで済むよーな気がします。

あちらも人なので、お客だからって横柄にせず
『お願~~い営業さん信じてるぅ!!』と持ち上げたり
『ソコは絶対譲れない、ソレなら要らない』と引かない所は引かない
を、まぜまぜしながらお話してました。がんばってくださいね!

ハイ新築マンションです

今流行りとゆーか、うちに入ってくる様々なチラシを見ていると
今なら100万円プレゼント!!とか、諸費用持ちます!!とか、
結構あるので珍しくはない手法と思います。
最初からそー言っているのですから、結局は-100万が売値では…。
そこを諸経費分(概ね160万)全部持って~言いました。ら、なんとかします!と

で、キャッシュバックというのはウチは4月まで動けないので
今(1月~4月)の家賃とローン二重払は無理ぃぃ!といったら
1~4月までのローン支払い分(概ね40万)を...続きを読む

Qエクセルで打ち込んだ数字を自動で別シートに表示したい

エクセルでセルに打ち込んだ数字を自動で別シートに表示できる方法があれば、教えてください。

例えば、シート1のC1に5を打ち込んだら、シート2のD2にシート1で打ち込んだ5が自動で表示される。

また1列すべてを自動で表示させる場合、一つのセルの時と違いがありましたら教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんばんは。
入力したセルの値を合計とかでなくて、
純粋に別のシートに自動的に表示したいのであれば、
以下の方法があります。

1.1つのセルだけの場合
例)シート1のC1に5を打ち込んだら、
  シート2のD2にシート1で打ち込んだ5が自動で表示される

⇒シート2のD2のセルをアクティブにして「=」を入力
 した後、シート1のC1をクリックする。
 そうするとD2のセルに「=Sheet1!C1」と表示され、値が自動的に
 表示されるようになります。

2.1列全てコピーしたい場合。
  コピー&リンク貼り付けを使うと便利です。

例)例)シート1のC1~C5に何かを入力したら、
  シート2のD2~D7にシート1で打ち込んだものが自動で表示される

  シート1にあるコピー元のセルを範囲選択して、
  シート2のD2の上で「右クリック」⇒「形式を選択して貼り付け」
  をクリックします。

  そして出てきた小さな画面の左下にある「リンク貼り付け」という
  ボタンをクリックすると完成です。
  試してみてください。。

  念のためにリンク貼り付けを図解しているURLを載せておきます。
  参考にしてみてくださいね。。
  http://www.geocities.jp/office_inoue/excel/eq21.htm

こんばんは。
入力したセルの値を合計とかでなくて、
純粋に別のシートに自動的に表示したいのであれば、
以下の方法があります。

1.1つのセルだけの場合
例)シート1のC1に5を打ち込んだら、
  シート2のD2にシート1で打ち込んだ5が自動で表示される

⇒シート2のD2のセルをアクティブにして「=」を入力
 した後、シート1のC1をクリックする。
 そうするとD2のセルに「=Sheet1!C1」と表示され、値が自動的に
 表示されるようになります。

2.1列全てコピーしたい場合。
  コ...続きを読む


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