築50年のマンションは

建て替えしないのですか？　するとしたら後どのくらいが目安というか、住めるものなのですか？　よく100年とかいってる記事みますが、あれはRC構造に限ってなので、大げさだと思います。する時は持ち家の人は出て行く間どうなりますか？

No.11 回答者： ぐろくろ 回答日時： 2023/01/24 01:09

築50年のマンションが、後どの位でお建て替えが必要か、

こちらに付きましてはケースバイケースです。

税法上の法的耐用年数は、47年で￥0 になりますが、物理的には、メンテや大規模修繕をきちっと定期的に行っていれば、鉄筋コンクリートは、100～150年持つと言われて居ります。

但、その数字は余り現実的では無く、国交省さんの調査によりますと、1060000棟の旧耐震マンションの内、僅か226棟が建て替えられていて、226棟の築年数の平均は、"築68年" との事にございました。

又、お建て替えを叶わせますには、とてもハードルが高く、下記の様な5点の条件がお必要となります。

1. 立地の良さ
(建ぺい率や容積率を上げる事が可能な事により、現況の倍位の家屋数が増え、それにより増えた分を売却する事で、現区分所有者の持ち出しを￥0 にする事が出来る)

2. 区分所有者に富裕層が多い
(経済的に困窮していない事により、追加負担金などの集金が、容易に叶う)

3. 代替りが上手に叶っている
(例えば、親.子.孫.三代に渡って引き継がれている等、マンションに深い愛着と思い入れがある区分所有者が多い事)

4. コミュニティが保たれてる
(30個の家屋数位のマンションが丁度適切と言われています→数百も家屋数がある中国人投資家さんの保有率が多い湾岸のタワマンや、ご高齢の為なにもお決めに為れない管理組合や、クレーマーばかりでコミュニティに参加しない区分所有者ばかり、のマンションさん等では、中々お建て替え案は、まとまりません)

5. 勿論、全区分所有者の4/5の賛成が必須となります

更に、分譲当初から計画的に、12～15年ごとに行わなければならない "大規模修繕工事" を、確実な資金計画の元、長期修繕計の中で、策定しなければなりません。

国交省さんの、"マンション修繕積立金ガイドライン" によりますと、(普通のマンションとタワマン合わせ) 月々の修繕積立金の計算の目安は、
・￥170～￥410
となって居り、分譲時は、いちばん安価な￥170 に設定されて居る事が多い模様ですが、こちらの金額では、到底賄えません為、段階的に値上げする事例がほとんどです。

具体的には、例えば専有面積が 80 平米のお部屋ですと、
・￥170 x 80 平米＝￥13600
になります。勿論こちらに、同じ位の額の管理費が加わります。

因みに、私の居住して居りますマンションは、近年行われた"大規模修繕工事" で、修繕積立金を使い果たし、お残高￥0 になってしまいました為、次回の大規模修繕工事を見据えて、平米あたり￥300 に値上がりする事になってございます。(泣！！)

少々、お話がお逸れ致してしまいまして、失礼を致しました。但、お建て替えの案件を、なるべくお先にお引き延ばします為にも、計算的な大規模修繕工事は、とても重要で、欠かせ無い物にございます。

又、ご質問の、お建て替えの際、どちらにお住まいになられますかに付きましては、概ね、区分所有者各々でご用意為さらなければならない旨、伺って居りますが、特別の事例もございますかもしれませんので、そちらは、各々のマンションさんによりまして(管理規約上、何かお建て替えに関する細則などがあり、そちらに定まっていらっしゃれば) 何らかの保証があるかもしれませんです。

以上、ご参考に為さって頂けますれば幸いにございますと共に、一番ご納得行かれます形で、ご安心為さられましてマンションライフをご満喫下さられます様、心よりお祈り申し上げます。

この回答へのお礼

お礼遅くなりました。
築100年といわれても、その位の年数までが建物の限界のような気がします。
その他色々、
ありがとうございました。

お礼日時：2023/02/05 06:00

No.10 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2023/01/23 23:44

追記)

①修繕積立金額の適正額(概算¥13000円前後)も-必要だが❗
②ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の全ての居住者(組合員)自身も→(ﾏﾝｼｮﾝ管理に)･ｺｽﾄ意識のなさ,無関心さ,無関心さ,管理会社等他者への依存･丸投げ意識などなど････
③大規模修繕工事費の節約方法やひよの節約努力が皆無であり、高額なﾏﾝｼｮﾝ管理会社へ任せたままの姿勢では→(とてもやないが)ﾏﾝｼｮﾝ建物等の寿命延長は→無理ですね❗
▼せいぜい)50年程ではないでしょうか？
▼70～80年と持たすには)居住者組合員の①ﾏﾝｼｮﾝ建物･設備の管理意識
②長期修繕計画書の改善と見直しへの、知識を高め
③ﾏﾝｼｮﾝ管理への熱心さが,なければ→どうしようもない。

この回答へのお礼

50年くらいですね。ありがとうございました。

お礼日時：2023/02/05 06:05

No.9 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2023/01/23 17:03

修繕積立金が¥12,000～¥14,000円/月/戸程あれば→

①屋根防水工事
②外壁塗装工事
③給･排水管の取替(更新)
工事などを→キチンとやっておれば→70年間程のﾏﾝｼｮﾝ建物の寿命は→大丈夫らしい、との事❗
▼特に)ｺﾝｸﾘｰﾄのひび割れから,雨水が入れば→(ｺﾝｸﾘｰﾄ内の)鉄筋が錆びれば,鉄筋が膨張して→もうｺﾝｸﾘｰﾄは朽ち果てるため→
▼50年以内でも,ﾏﾝｼｮﾝ建物の駆体自身が持ちませんね‼️
⬛上記の3点の補修管理･維持が,最重要との,専門家の意見です❗
⬛そのためには)①長期修繕計画書の(7年ごとの)見直し･改善
②同計画に基づく)毎月支払う『修繕積立金』が,少なくとも¥13,000円(築年数,住戸数で異なる)程なければ→大規模修繕工事費を支払う事ができない。
⬛とにかく)ﾏﾝｼｮﾝ建物･設備の維持管理費に,不足がない→長期修繕計画書の改善見直次第です。
⬛一概に)何年持つかは→言えない。
⬛多くのﾏﾝｼｮﾝのﾏﾝｼｮﾝ管理組合･理事会では→そんなに修繕積立金を→貯めてはいないね❗

この回答へのお礼

ありがとうございました。お礼遅くなりました。

お礼日時：2023/02/05 06:05

No.8 回答者： lv4u 回答日時： 2023/01/23 15:11

＞＞現実的には、居住の一つの目安は、築50年くらいまでだとは思いますけど。

そうなんですよね。建物自体の寿命は、まだまだ余裕があっても、人々のライフスタイルが50年も経過すると、すっかり変わっているので、入居希望者の要望に間取りがマッチしなくなる・・・。

東京の例ですけど、「高度成長期に建設された団地群っぽい建物だなあ・・」と思っていたマンション群が全部解体されて、新築マンションになっていました。
分譲でなかった建物のはずだったので、建て替えが可能だったのでしょうね。

この回答へのお礼

なるほど、
＞建物自体の寿命は、まだまだ余裕があっても、人々のライフスタイルが50年も経過すると、すっかり変わっているので、入居希望者の要望に間取りがマッチしなくなる・・・。

そうですよね、耐震も含めて、古いものは終の棲家などに買われるそうで、自分でリフォームするとかみたいですね。マンションが建て替えされていたのですね。オーナー会社が決めたのでしょうか。建て替え自体珍しいみたいですね。ありがとうございました。

お礼日時：2023/01/27 02:05

No.7 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/01/23 07:38

マンションの建替えには、以下のような問題点、課題があります。

なので、簡単には建て替えは進みません。

現実的には、居住の一つの目安は、築50年くらいまでだとは思いますけど。


【マンション建て替えに係る問題点、課題】
・所有者の4/5以上の賛成・同意が必要。
・修繕積立金が十分積み立てられていない場合、追加で費用拠出（数百万円）が必要。

この回答へのお礼

50年までですよね。積立金の問題もあるみたいですが、ちょこちょこあちこち直していると建物にかかる費用は一番高いのでそんなに残っているとは思わないです。ありがとうございます。

お礼日時：2023/01/27 01:40

No.6 回答者： acnc 回答日時： 2023/01/23 04:15

終わり　住まいは捨てる。

この回答へのお礼

築48年でこんな感じなのですね。郊外の建物にありがち？なのでしょうか。
ありがとうございました。

お礼日時：2023/01/27 01:33

No.5 回答者： それ程でも 回答日時： 2023/01/23 00:55

市内の築50年のマンションは

建物外観も団地っぽい
建て替えはせずに大規模改装工事で
改装 壁の塗り換えやらで 違う色になってました

マンションは持ち家だから よほどの ゼネコン？
マンション全体を買い取りとか在れば
建て替えの間は他で過ごし建て替え終わったら
戻るんじゃないですか？

この回答へのお礼

築50年位のものは団地っぽいですよね。大規模改装工事では壁くらいしかやらないみたいですね。玄関ドアとか。でも大規模修繕していたら住める、っていうのも聞くのですがあてにならないです。大手が買い取ってくれたらよいのでしょうが、替えた後も維持費とかどうなるのでしょうね。なんとなく高くなりそうですが、それまでと同じで住めるのでしょうか？
ありがとうございました。

お礼日時：2023/01/25 03:41

No.4 回答者： のなつぺ 回答日時： 2023/01/23 00:54

財務省が定めた鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は、1998年の税制改正後で47年とされています。

外壁は雨や風、太陽の紫外線などに常にさらされていることから、メンテナンスをしなければ劣化していくのは避けられません。
従って、100年とか120年というのは、適正なメンテナンスが行われる前提のお話で、コンクリートの特性上、経年劣化は避けられず、建築後経年で劣化しますので、正しくメンテが行われて維持できますが、外壁塗装を行っても躯体のクラックや鉄筋の錆が生じている場合は、残念ながら劣化を抑えることは難しいのが現実です。
実際に国土交通省が発表したデータによると、マンションは平均して築68年で取り壊されていますが早い物件は50年以内に解体されています。
新築取得してから50年以内に、80%以上がお亡くなりになられ、20％は住み替えをご検討されています。
中古でご購入の方の場合でも、多くの方は転居されています。

この回答へのお礼

47年なのですね。メンテナンスをしても持つのは鉄筋コンクリート造のみだと思います。外壁だけでなく、配管もあると思います。中古で購入されても転居しているでしょうね。10年位で出て行くのを前提に住むという考えで購入することもあるらしいですが‥
回答ありがとうございます。

お礼日時：2023/01/27 01:29

No.3 回答者： raizo-ichikawa 回答日時： 2023/01/23 00:37

先日も国営放送のドキュメンタリー番組でやってたなぁ。

　大阪南港近くにある築55年のアパート。
　大昔は造船所などで働く労働者の住処だったが、今はそのなれの果ての老人が朝から焼酎飲んでうだうだしてんの。
　需要がないから、建て替えることも出来ないんだろうなぁ。
　海に近いから南海トラフの大津波で一掃されるまでは残り続けると思う。

https://locatv.com/72-oosaka-apart/

この回答へのお礼

建て替えても需要ないのはなぜなのでしょうね。新築になったら入りそうですが、場所が問題あるのですか？　海に近いならどうなんでしょうね。
ありがとうございました。

お礼日時：2023/01/24 20:41

No.2 回答者： lv4u 回答日時： 2023/01/23 00:31

No.1さんの回答にあるように、分譲マンションだと、住民の建て替え合意を得るのが極めて難しいですね。

だから、タワーマンションを含めて、分譲マンションはスラム化して廃墟になっていくと予想しています。
一部の超高級分譲マンションで、多くの住民が金持ちなら、建て替えが可能かもしれませんが。

賃貸マンションは、基本的にすべてマンションオーナーさんの所有物です。つまりは、一戸建てと同じですから、オーナーさんの建て替えの意思と資金繰りさえできたら、建て替え可能ですね。

＞＞する時は持ち家の人は出て行く間どうなりますか？

建て替え工事中は、ホテル住まい、あるいは、期間限定の賃貸住まいなどになるのでは？

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2023/01/24 06:03