古くなった分譲マンションの行く末について質問です。

古くなった分譲マンションの行く末について質問です。

今、駅近で人気エリアに築３５年くらいの分譲マンションが結構立っています。
それらがあるために、なかなか新築で良いのが出来ません。
それらの35年築マンションが今後どうなるのか、についてご意見ください。

古くなったマンションを、建て替えるのか、そのまま放っておくのか、どうするかは住民が決めることですが、そういう住民の考えは正直わからないので、ここでは答えないで下さい。そういう理屈が知りたいのではなく、知りたいのは、どうなる可能性が高いか、ご意見です。

分譲マンションを新築して収益をかせぎたいと考えているデベ達は、古くて条件の良い土地（駅近とか）を狙っていると思います。そういった「ハゲタカ」（デベロッパー）がどう考えるかです。

駅近で条件が良い土地に立地、現在築35年、階数は１２階くらい、管理はまあ普通、
現時点でも1000万円近くで売買実績がある。

というマンションは、今後、１５～20年後にどうなる可能性が高いと思われますか？

周辺の土地も買収できてタワーが建てられるなら、タワーが建つかもしれませんが
周辺に買収できる土地が無く、狭い場合は、どうなるのでしょうか。
（住民がどうするかでななく、デベなどから外的圧力がかけられるのか、それとも、何もなく50年、60年と過ぎ去っていくだけなのか）

ケース1）デベなどから新築への立替の提案があり、住民がほぼゼロの追加金で、より高層なマンションに建て換えられる。
ケース2）デベから何もアクションが無いが、老朽化によって住民達で建て替えを始める
ケース3）建て換えは無く、必要に応じて修繕、補修をしていく
ケース4）賃貸化、スラム化する

ただケース4はデベから見れば、美味しくみえるのではないでしょうか。つまりケース4になるとデベが何か介入してくるのではないでしょうか。

もちろんどれになるかは分かりません。また、厳密なことや理屈を知りたいのではなく、あくまでも、どの可能性が高いか、ご意見が聞きたいです。

No.3 ベストアンサー 回答者： gamigami 回答日時： 2010/05/22 14:23

ケースごとの実情

１）等価交換での建て替え（建て増し）は結構多くのところで実績あり。
　　ただし、基本は管理組合の決議で建替を決め、競争入札をしています。
　　そうしないと、より条件のよいところを引き出すことが出来ません。
　　また、余程の容積率・建蔽率の剰余・緩和がないと、
　　追加負担なしで建替は出来なくなってきてるみたいですね。

２）一番可能性が低いところ。阪神大震災の建替でこのスタイルはありましたが、
　　建物建築の費用負担が大きく、区分所有権でもめる可能性もある。
　　デベに出番なし。ゼネコンだけです。

３）昭和４５年あたり以降の建物なら今のところここにあてはまるのでしょうか。
　　大阪でも一等地の建替は大体この時期のものになってきました。
　　修繕計画が上手くいっておれば、築４０年でも綺麗にされてますよ。
　　ここはリフォーム屋以外に出番なし。

４）これは『売却金額がかなり低くなった地域』で見受けられます。
　　人の入れ替えも沈滞気味で、正直建替えてまで売れる気配がしません。
　　これが駅前物件になると、デベも採算が採れるなら考えるでしょうけれど。
　　そうなると１）のケースにお引越ししますね。　

デベロッパとしては、結局のところ『売れるもの』でないとやりません。
まして、立替の分譲は地権者の権利配分の問題も大きく、採算を取るのが難しいようで、
販売戸数を従前の２～３倍程度にまで増やした分譲が多いです。

また、交渉事は相手があって初めて成り立つので、
４みたいに『管理組合』が崩壊してるようなところは、
なかなか上手くいかない可能性はあります。

あなたの考えた４）の旨みは、
『マンションデベ』ではなく『地上げ屋』さんの考え方ですよ。
最近流行った『不動産流動化事業』などはまさしくこれで、
建物老朽化・管理崩壊などで下がった資産価値を引き上げて転売してましたから。

不動産で儲けるのもひとつの方法に限られてないから、可能性の提示すら難しいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
超人気エリアなので１の可能性が高そうですね。
参考になりました

お礼日時：2010/05/23 19:29

No.2 回答者： domoku1943 回答日時： 2010/05/22 13:59

＞抜粋

ケース1）デベなどから新築への立替の提案があり、住民がほぼゼロの追加金で、より高層なマンションに建て換えられる。

ケース2）デベから何もアクションが無いが、老朽化によって住民達で建て替えを始める

ケース3）建て換えは無く、必要に応じて修繕、補修をしていく

ケース4）賃貸化、スラム化する

ただケース4はデベから見れば、美味しくみえるのではないでしょうか。つまりケース4になるとデベが何か介入してくるのではないでしょうか。

＊＊＊＊＊＊＊回答＊＊＊＊＊

35年、コンクリートの耐久期限ですね。今の情勢から、将来をみても以下のようなものでしょう。

　　　　１）はまずなし、、うまみがない、人口減る、老人大国。
　　　　２）もなし、住民の力なし、老齢化、誰もやらない、そのまま。
　　　　３）は、コンクリートがぼろぼろになり、危険な状況なり、退去命令が出ますね。
　　　　４）不法占拠がふえるでしょうね。スラム化ですね。
　　　　　　全く旨く見えませんね。そんな場所には見向きもしませんね。
　　　　　　最終的は、土地分の金額で、役所が買収、公園ですね。

この回答へのお礼

コンクリートは３５年じゃないのではないでしょうか。
私は１の可能性が高いと思います。実際にその土地を見ていても
誰も手をつけないような状態のエリアは一切ないのです。
超人気エリアですので。

お礼日時：2010/05/23 19:31

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2010/05/22 08:52

便利な立地で在る程住人形態が複雑です

凡ては所有者の意識次第ではないか
・近隣のマンションで築数年で解体し大規模計画
　しかし経済ショックで更地になった儘である
計画を実行に移しても成就するとは限らない
・公共同建物で大手デベが建て替えを扇動した
　居住者の中には見返りを期待して古住戸買い増しした
　処が大手デベ+先導理事が雲隠れし買い増し者は苦境
幾つもの物語が生ずる　凡てのケースに対応した立案