築20年の中古マンション購入について

現在中古マンションの購入について悩んでいます。
物件の内容については
蒲田徒歩8分・蓮沼徒歩1分　築20年　58ｍ2（２LDK)
最上階（9階）フルリノベーション　南西角部屋
3500万円（交渉中）
管理費14,000円修繕費12,000円
です。
内装はリノベーション会社による保障もついていて
すべて新築のようなきれいさです。
管理状況も長期修繕計画書を見る限りすでに2回大きな修繕もされていて
それ以外もチョコチョコ修繕を修繕積み立て内でしているようです。
夫婦ですむ予定です。
ローンを30年で組むとすると現在支払っている家賃とさほど変わらない
し、日当たりもよく、現在住んでいるマンションより住みやすそうなので
購入したいなと考えたのですが。。
悩んでいるのは両親から、マンションの供給過剰なのだから、
今後の値下がりは必死だし、今はサブプライムローンの問題もあり、
どうなるかわからないのに今購入するのは馬鹿げているとのことで、
経済に詳しくない私は購入に足踏みしてしまっている状況です。
どなたかアドバイス下さい！お願いいたします。

No.6 回答者： mikio1229 回答日時： 2010/12/12 13:09

20年で2回大規模修繕を行い、管理体制も良好であればよいと思います。

また、蒲田徒歩8分、蓮沼徒歩1分という立地もよいのではないでしょうか？

室内環境や条件も良いと思います。最終的には、3,500万円の価格ではないでしょうか、現在の家賃と同等の支払いが可能で、30年の住宅ローンを、早い段階で少なくできるのであれば買いです。
唯一の問題点は、お子様ができてからの住み替えです。
現在は、２LDKで間違いなく問題ないですが、お子様が生まれてから6年前後で住み替えが必要になる可能性もあります。

その時に、買い替えるか賃貸に出すのか、その動きをスムーズにするためには、早い段階で残債を少なくできる事がポイントです。後は価格が妥当かどうかです。
都内の物件を色々掲載している、サイトありますよ。

No.5 回答者： izanai 回答日時： 2008/02/15 03:16

築20年であること以外にも、特に便利そうでもなく、また人気のエリアでもないのに、高いのでは??と私も思いました。

3,500万円のご予算があって、新築に拘らないのであれば、もっと好条件の物件がいくらでもあると思いますけれど…

No.4 回答者： tutan-desu 回答日時： 2008/02/14 10:40

確かに値上がることはないでしょうね。

人口もどんどん減少していくので、当然需要も減っていくでしょう。しかし、いくら安くなってもタダにはならずいくらかでは売れます。賃貸では払いっぱなしで、２年毎の更新料なども入れれば意外と高いものです。
ただし、結構高いですよね。さすが都内という感じですが、築２０年でその広さから考えると、こんなものなのでしょうか？そのあたりの相場はよくわからないのですが、地方都市の住民から見ると高いかなって？
せっかく購入されるんですから、もっといろんな物件をよく見て納得できる価格ならいいのではないでしょうか。

No.3 回答者： mat983 回答日時： 2008/02/14 01:14

蒲田徒歩8分・蓮沼徒歩1分　築20年　58ｍ2（２LDK)

最上階（9階）、築20年


この物件で、3500万円（交渉中）
管理費14,000円修繕費12,000円は結構割高と思います。
この広さなら23区内でも2000万円以下、
修繕・管理併せて15000円以下の物件は多数あります。
どうしてもこの地域でなければならないなら別ですが、
築２０年ではもう少しうまく選んだ方が良いです。
あと２０年～３０年で建て替えの時期になります。
その際は修繕積立金とは別にまとまったお金が要ります。

また、マンションの修繕積立金の状況、修繕計画の情報は
把握してください。

No.2 回答者： todoroki 回答日時： 2008/02/14 00:14

　リフォームで見た目は新築同然にすることはできても、

内部の配管なんかは築２０年にもなると相当傷んでいるはずです。
その証拠に、マンションの修繕も何度も行われているんですよね。
今から３０年ローンを払い終えたころには築５０年、
そのころには修繕ではどうにもならなくなり、建て替えを前提の話し合いがなされると思います。
きちんと計画を立てて積み立てもしているようですが、
そんな大規模なものになると絶対に追加で費用を支払うことになるでしょう。
もちろんそれに備えて、この先は修繕のための積み立てはどんどんアップしていくはずです。
それでも住民が一致して建て替えをするなり方針を決められればいいですが
そりゃあお財布に余裕があり、建て替えで資産価値を高めたい世帯、
老夫婦だけだからとりあえず修繕でお茶を濁して住めればいいと思う世帯、
思惑が一致するはずもなく、結局のところ何もすることができず
朽ち果てるのを待つだけということになるでしょう。
「なるでしょう」と言ってしまいましたが
マンションが建設されるようになってまだ歴史が浅いものですから
築５０年のマンションがどうなっていくのか、まだ誰もわからないというのが現実です。
ただ、何をするにも住民の総意が必要ですからそう簡単でないのは明らかです。
築２０年のマンションを購入するのって冒険だと思いますよ。
すごく条件のいいマンションのように思えますが、相場よりお安いんじゃないですか？
交渉中ということは、値段を下げてもいいから売ってしまいたいという意味ですよね。
それが答えだと思います。
今後古くなる一方のマンションなんてババの押し付け合いみたいなものですから
とにかく今のうちに売ってしまいたいというのが売主の気持ちなんだと思っていいんじゃないですか。

No.1 回答者： 20121222 回答日時： 2008/02/13 23:59

いくらリノベーションされていても躯体は築２０年に変わりはありません。

そこに３０年ローンを組んで支払うという事は無謀としかいい様がありません。マンションの供給過剰に加えて人口の自然減を踏まえてごく一部の地域を除いてはもう下落の一途です。いつまでも健康とも限らないのですよ！２０１５年には二人に１人がガンと言う病人大国日本ですよ。気楽に賃貸で数年様子見が１００％良いです。ご両親の意見がもっともです。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
両親の言葉に不安を感じるような状態で購入しても
一生その不安はとれないでしょうし、
仰るとおりいつまでも健康に働けるとは
限らないですよね。
しばらく様子を見ようとおもいます。
ありがとうございます。

お礼日時：2008/02/14 00:12