マンションって８０年も建て替えずにもつの？

　私が今住んでいるマンションが築２５年です
　私もマンションと同じ年なんですが、今後地元を離れることは正直考えられません。
　でも、私が死ぬまでこのマンションは健在でいられるでしょうか？　最近は１００年マンション・住宅みたいなものも売り出されていますが・・・・
　
　マンションの環境は駅から２分で都心まで５０分ほどで乗り換えなしで行ける駅です。一棟あたりの世帯数は多く、自分の住んでいる棟以外にも１０棟があり、マンモス団地みたいな一画です。

　父に相談するといつも
　耐震強度は１級建築士に確認してもらって太鼓判を押してもらった。建物は鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)。もともと山を切り崩して開発をした土地だから地盤も安心だ。
　管理組合もしっかりしているし、定期的に大規模修繕を進めていけばあと６０年は建て替えなしでいける
　もし建て替えることになっても、立地条件が良い人気物件だから階数を増やして住民を増やせば、住民の建替え費用なしで建替えられる

　みたいな事を繰り返し言われるんですが、将来の話ですし自信が持てません。どうすれば、自信を持って確認することができるのでしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： karasuma12 回答日時： 2009/04/07 16:20

地震耐性よりも、マンション内部に組み込まれている

配管の耐用年数を心配するほうが現実的だと思います。

>管理組合もしっかりしているし
>定期的に大規模修繕を進めていけばあと６０年は建て替えなしでいける

築年数が経つと、退去される方が増えるので
各戸から徴収する修繕費用が貯まらず、大規模修繕が出来ない、と
いうケースは何件か見ました。

No.5 回答者： inon 回答日時： 2009/04/01 15:13

先ず

＜耐震強度は１級建築士に確認してもらって太鼓判を押してもらった＞
築２５年なら一番新しい耐震基準前の物件なので、耐震性は低いでしょう。本当に耐震強度を検査していて、その強度が保証されているなら別ですが。かなり怪しいですね。

＜もともと山を切り崩して開発をした土地だから地盤も安心だ。＞
これはおかしい、普通、山を切り崩した土地は不安定です。

＜管理組合もしっかりしているし、定期的に大規模修繕を進めていけばあと６０年は建て替えなしでいける＞
これは言い過ぎ、25年から30年というのならメンテナンスさえしっかりしていれば大丈夫かもしれませんと言えますが、６０年ですか・・
何を根拠にその自信が出ているのか聞いてみたいですね。

＜立地条件が良い人気物件だから階数を増やして住民を増やせば、住民の建替え費用なしで建替えられる＞
出来れば良いですね。それしか言えません。

No.4 回答者： sirousagi1 回答日時： 2009/03/31 19:04

状況からしても、将来は建替えということになるでしょう。

私は、現在設計という立場にあり、現場という経験もあるのですが、打ち合わせで聞く話では、建物の老朽化の他に部屋数や設備面といった
「多様にして時代に合ったもの」とした住民の方々の意見が大半を占めることになります。

お話の規模であるなら、団地全体として計画は進むんじゃないでしょうか。
おそらくは、敷地の管理体制は公社だったりしていませんか。？
建物は、住民共有でしょうけど、関係する敷地までも考慮するとどうでしょう。
１棟だけの計画で済むとはならないと思います。

埼玉県草加市に松原団地という有名芸能人の実家があったりする日本有数のマンモス団地は現在建替えています。
ここは、賃貸ですが、これに代表されるように、県内の団地では大規模に高層化へ進んでいます。分譲型も同じ路線に向くようです。

まだ２５年程度なら、将来の話で「こうすればね～。」でもいいんじゃないでしょうか。どこもそのようです。ここいらでは、まだ誰も計画性に自信を持っていないと思います。
実際にローンが終わる３０年目を過ぎて余裕ができたあたりからにわかに見据えた話になって、
３５年を待たずして建設準備委員会の設置が話し合われると予想します。
ここで、年配者は少数で反対派がいて、若手が推進派として意見調整などをしていくんでしょう。多少揉めるとは思います。

おそらくは、どこもこのようだと思います。

No.3 回答者： gh123-2009 回答日時： 2009/03/31 17:33

先の人がご解答されているように、水周り・電気（容量的なことを含めて）、通信ＴＶ・防犯・エレベータへの対応などに問題が起こることは必至です。

それぞれは、管理組合が対応できるとして、後はあなたの年齢を考慮に入れてコミュ二ティ的に自身が立地的にも辛抱出来るかです。
これにはそれぞれの修理・点検・工事に伴う不自由さももちろん入ります。

この間、分譲マンションでは自分の屋内の環境を維持するための費用はもちろん必要なわけですから、古くなるほど多額の修繕費も必要になってきます。

鉄筋コンクリートといえども、今後の地震や風雨の対応で、何もしないでもよいというのは、全く考えられませんので、全てが段取り良く手配されるとして、果たして維持管理費がどうなるかがポイントです。
キット、狭いところを安く借りた方がメリットが出てくるかも知れません。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2009/03/31 16:50

元業者営業です

お父様は不動産営業ですか？
お父様が仰っていることは業者が中古マンションを売る時につかう「定型文」です。（笑）

結論から言うと決して間違ってはいません。
ただし「全て理想的に事がすすめば」という前提です。

＞　耐震強度は１級建築士に確認してもらって太鼓判を押してもらった。建物は鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)。もともと山を切り崩して開発をした土地だから地盤も安心だ。

おおよそは正解です。
＜リスク＞
一級建築士にどこまで確認してもらったのでしょうか。
設計図だけで確認したのであれば、「手抜き工事」があった場合は安心できません。

＞管理組合もしっかりしているし、定期的に大規模修繕を進めていけばあと６０年は建て替えなしでいける

物件を見てませんので断言はできませんが「住むだけなら」十分可能です。
＜リスク＞
維持管理次第ですが、今後はどうなるかわかりません。管理会社が変更されるかも知れませんし、大規模修繕も計画通り実施されるかはわかりません。（工事費高騰による費用の問題等で）
また、＃１さんの仰る通り建物は大丈夫でも配管・設備はもちません。特に配管に関しては簡単ではありません。場合によっては美観を損ねる結果になる可能性もあります。（バイパス配管）

＞　もし建て替えることになっても、立地条件が良い人気物件だから階数を増やして住民を増やせば

容積率に余裕があれば可能です。
ただし、将来用途地域に変更があった場合「既存不適格」となって「再建築不可」の可能性もあります。
現実、そのような物件は星の数ほどあります。

＞住民の建替え費用なしで建替えられる

これはちょっと「楽観的」すぎますね。
将来の建て替え費用がどうなっているかなんて誰にもわかりません。

以上、あえて「重箱の隅をつついて」みました。（笑）
ただし、決して「絵空事」という訳でもありません。

区分所有法では「所有者の４／５以上の賛成」が無いと建て替えはできません。築年がすすんだマンションは住人も「高齢化」している事が多く、なかなか建て替えに賛成してくれないのが現実です。（建て替え費用・引っ越し費用・労力がネックで）

最終的にそれぞれのリスクをどう判断するかは「人それぞれ」です。

ご参考まで。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/03/31 15:47

＞私が死ぬまでこのマンションは健在でいられるでしょうか？　

維持管理次第でしょう

＞管理組合もしっかりしているし、定期的に大規模修繕を進めていけばあと６０年は建て替えなしでいける

可能でしょう

ただ、本体は８５年保っても中の設備は陳腐化しているでしょうし、配管類もやり直さなければならないでしょう

今でも築５０年程度の物件を見学されれば判るでしょう

＞階数を増やして住民を増やせば

建ぺい率と容積率に余裕があれば可能でしょう

意外と昔の物件は余裕があるのも普通．．．

今建てられているマンションはどれも余裕がありませんね

＞自信を持って確認することができるのでしょうか？

建ぺい率と容積率は確認できるはずです

＞住民の建替え費用なしで建替えられる

ここまでは無理かも？
建て替え費用の一部になるくらいでは？

高額の修繕積立金＋増えた戸数．．．が相当な金額になれば可能かも知れませんね
（まず無理．．．）