借地に建っている中古住宅を購入します

　知人は30年ほど前に地主から山林（傾斜地）を借り開墾して住宅を建てました。今も土地は他人の者です。
　知人の都合で別に転居することになり、金をかけて更地に戻すか、住宅をタダで地主に置いていくか（地主は更地に戻すよりも住宅を置いて出て行ってほしいらしい）、どちらかを選ばざるを得なくなりどちらも悔しい、ということで、格安で買い受けることにしました。
　その住宅を買い受けることについて、土地の地主の承諾は口頭で得ました。が、色々と疑問があり契約に際してアドバイスが頂けたら幸いです。

(1)土地の登記
　住宅の建っている土地を役所の登記簿を調べると、知人が地主と信じて賃貸料を払っている人でない、全く別人の名義になっていました。知人から地主にその事を聞くと、「隣接した別の土地は売ったが、住宅の建っている土地は売っていない。間違いなく自分（地主）の土地であり、登記が間違えている。近日測量し直して登記し直す」と力説していたとのことです。
　私は近日土地の賃貸契約を締結することになっていますが、登記上の人でないこの地主と契約を進めても後々問題は生じないでしょうか？
　そもそもこうした「間違い」は発生しうるものなのでしょうか？←地主は登記簿の地図を初めて見たと言い張っている。地主のチェックなしに登記が完了することはありえるのか？


(2)土地の現状復帰
　元々は山林（傾斜地）を知人が開墾して住宅を建てたのですが、私が住宅を買い受け（土地は地主から借りて）、将来その住宅を手放す（土地の賃貸契約も解消する）場合、現状復帰の原則ではどのような状態にて退去するのが一般的なのでしょうか？
　ちなみに、土地の賃貸料は知人の時の３倍の額になっています。（恐らく知人は山林価格で、私は宅地価格だと思います）

No.1 回答者： akarilove 回答日時： 2001/09/15 01:21

　借地上の建物を返す時は、造作買取請求権とかあって借地権者は必ずしも、更地にする必要ないのですけどね。

３０年前ですから、建物保護に関する法律とかあって、借地権者は法的にかなり保護されていることをまず申し述べておきます。
　それでは、質問についてですが、
（１）について、
　確かに、登記に公信力はないので、登記は絶対ではありませんが、登記簿上の所有者で無い人と契約をすることは、対抗力などの関係で問題あります。また、そもそも、登記簿上の所有者で無い人と登記申請しても登記官が申請を受付けてくれるかわかりません。地主の言うことが本当なら、変更登記などをするように言ってください。
　あと地方では、確かに登記がいいかげんなことあります。私の父もありました。土地を貸そうと思い、登記簿調べたら、６０年くらい前の抵当権が設定されてたり、つい最近も、なぜか道路の１部が私の父名義で登記されたり。
地方では結構あるみたいですよ。
（２）についてですが、
　これは、借地借家法が適用されると思います。すると、同法１３条の先に申した造作買取請求権というものがありまして、借地を解約する際、建物を時価で土地所有者に買いとってもらえる権利があるのです。だから、必ずしも更地にする必要はないのです。
　ところで、お聞きしたいのですが、山林って農地に当たるのですか？もしそうだと、農地法の適用があり、土地の売買や賃貸は都道府県知事の許可が必要になります。だから、山林を宅地にすることも農地法の適用対象になります。山林は農地法の対象になりますか？どなたかわかる人は教えて下さい。
　以上いいかげんな回答ごめんなさい。

この回答へのお礼

　ご意見ありがとうございます。

　単に地主に対して名義を変更してほしい、と願い出て、知人⇒私に名義変更してもらえばよかったのですね。（前の人も書いてくださっていましたが）

　この知人の近所は土地の登記（公図）が大変にいい加減で、20年ほど前に開通している近くを走る国道さえ地図には載っていません。住所の地番だって、1つの地番内に10件どの家（所有地）がある状態です。
　ただ、変更登記は登記簿上の所有者の同意とか必要なのですよね。土地の大きさが多少狭いとかじゃなくて、もう存在していないのだから不思議なものです。

　土地の登記ってどのようにするのでしょうか？
　基準点からの方角・距離の羅列で土地を確定するのか、実際に地図を書いて隣のこの家の境界線から道路に沿って何メートルとか、どのような手続きで登記するのでしょうか？

　地主が嘘をついているのか本当に間違いなのかが気にかかるところです。となりの土地を売ったと言いながらも、実際にはまとめて売っちゃったと推理した方がよいのでしょうかねぇ。

お礼日時：2001/09/15 15:45

No.2 回答者： shoyosi 回答日時： 2001/09/15 07:34

　地目が「田」「畑」でなく、現況も農地（耕作の目的に供される土地・自宅菜園は除く）でなれけば、農地法の適用はありません。

都市計画法その他の制限にしたがって建築することになります。借地契約は借地・借家法の適用を受けます。

参考URL：http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
地目は「山林」となっています。

お礼日時：2001/09/15 15:33

No.3 回答者： oo1 回答日時： 2001/09/15 13:39

借地権付建物の売買だけでも大変なのに、誰が土地所有者か分らないような不動産を、何の因果で購入するのですか？　契約を見合せることが最も賢明な選択です。

ご質問の不動産の場合、市場性はありません。あるとしても、競売市場で取りざたされる、いわゆる「事故物件」価格です。タダ同然なら、問題解決能力ある専門家が手を出すクチです。

通常の借地権付建物の場合、地主の承諾が無くとも「借地非訟事件手続き」に基づき、それに代わる裁判所の許可が得られますので、「金をかけて更地に戻すか、住宅をタダで地主に置いていく」必要は毛頭ないのです。名義変更承認料に相当する財産上の給付を支払えばよい。借地権と言う財産権をタダで放棄する人はいない。

借地借家法に基づく借地権は、そのような法の保護のもとにあるのです。売主の建物登記の確認と土地賃借権の時効取得等を完了した後に、質問者はその買取を検討すればよいのです。地代を３倍にするという地主の計算は、１０年早いのですよ。

この回答へのお礼

　力強いご意見、ありがとうございます。

　「何の因果で購入するのですか？」、やはり一般的にはそうですよね。
　勤務先のある名古屋から30キロ程度の距離で駅に至近距離（徒歩5分）で、建坪50坪くらいの家をカローラの上位グレード位の価格で譲ってくれるというもので、眼前の欲に目が眩んでいます。土地代（約100坪）も元の３倍とは言え付近の駐車場の借賃の２台分という超破格値なのです。（地主に商売毛がないらしい）

　アパート程度の気持ちで不動産を「買う」というよりも気分は「借りる」程度なので、市営住宅に入るよりも安くて住環境もよいので検討しています。ここでお金を貯めて次回は本物の住宅を、という気持ちです。
　車の価格並ということで、この住宅に関しては資産形成の気持ちは皆無（使い捨ての気分）なので市場性には拘らないのですが、トラブルに巻き込まれて後々法外な金額が発生しないかだけが心配なのです。

　仮にこの自称地主と借地契約をしたとして、登記簿上の地主が登場して「立ち退け」くらいなら許せるのですが「無断で土地を使った代金をよこせ」みたいになると困ってしまうのです。（仮にこうなった場合、私の契約した地主に責任が発生すればよいのですが）

　あと地域柄、借地権とかいう法律を振りかざし辛い場所なので、その辺も困っています。しかもその地主は地域の明主（議員さん）なので、下手なことはできません。。。

お礼日時：2001/09/15 15:23

No.4 ベストアンサー 回答者： sein13_2 回答日時： 2001/09/15 21:01

>地主は更地に戻すよりも住宅を置いて出て行ってほしいらしい

知人の方が賃借権に基づいて土地を賃借していて、土地の明渡請求を地主から受けた時は、知人の方の一方的な意思表示によって、建物買取請求権（借地借家法13条）を行使できます。タダで置いていくことにはならない？と思いますよ。適正価格の買取りを請求できます。

>知人から地主にその事を聞くと、「隣接した別の土地は売ったが、住宅の建っている土地は売っていない。
ここの部分は非常に恐いです。注意してかかってください。確かに登記には公信力はありませんが、権利の推定は働きます。真実の土地所有者が自己の所有権を立証しなければ、土地の所有権はくつがえりません。登記簿上の所有者が間違いを認めているのですか？もし、認めていないなら、かなりのトラブルに巻き込まれます。今まで地代を払っていた人ともう一度協議してください。
ただ、安心できる点もあります。裁判になったところで、30年間も借りているわけですから、不動産賃借権の時効取得が認められます。登記簿の所有者と違う人に賃料を払いつづけていたとしても、成立しますから。今までの賃料を請求されたりしないし、これからも土地を真の所有者から借り続ける賃借権は発生します。

>私は近日土地の賃貸契約を締結することになっていますが、登記上の人でないこの地主と契約を進めても後々問題は生じないでしょうか？
一応トラブルを防止する点からも、登記簿を正常に戻してから契約なされることを薦めます。民法上、他人物売買（民法560条）や他人物賃貸借（民法559条、560条）が認められているし、私的自治の観点からは問題はないのですが、無権利者からの土地の賃貸借になりますから、登記簿の記載が違うことが分かった時点からは賃料を請求される可能性もあります。

>そもそもこうした「間違い」は発生しうるものなのでしょうか？←地主は登記簿の地図を初めて見たと言い張っている。
昔はいいかげんな登記が多かったのは確かです。地積測量図も公図どころか、ダンゴ図（地番と毛筆で丸だけ書いて位置関係だけが分かるようなもの）しかない土地だってあります。こんな土地が相続などで動くと境界確定などで100万円前後のお金がかかります。私の所に来た物件では隣地所有者と折り合いがつかない場合があって、200万円でも境界確定ができない事例もありました。契約は登記を正常にしてからなさってください。もちろん、地積更正登記で地積が増えれば、高く売りつけられる可能性もあるので、場合にもよりますが。

それから、地代を払う義務が生じるのは登記簿の所有権者です。登記簿を見て違うことが分かった以上は、売買契約するまでの地代は、法務局に供託なさってください。登記簿上の所有権者が違うと分かったのに地代を違う人に払い続けると、この部分は後に賃料を請求される可能性があります。払った分は払った人に不当利得として、返還請求の訴えを起こせるんですけどね。

>現状復帰の原則ではどのような状態にて退去するのが一般的なのでしょうか？
普通は、よほど建物が老朽化してないかぎり買取り請求を一方的に意思表示するだけで、地主は買取りを余儀なくされてしまいます。形成権とされているので。

さて結論。oo1さんがおっしゃるように、契約を締結してはいけません。借地借家法上、建物をタダで置いていくことにはなりません（鑑定したらタダになるかもしれませんが）から、知人の方に再度交渉をお願いすべきです。市役所や都道府県でも、タダで弁護士相談やってますので、相談を受けてください。

それから、建築家としての私の意見ですが、築30年たった建物なんて、老朽化してますよ。昔の大蔵省の固定資産税の原価償却期間は木造住宅で24年だったような気がします。一般的な耐用年数は鉄筋コンクリート造でも60年です。防水のメンテナンスなど、中古住宅は維持管理にお金かかります。


売買契約等、民法関係については、まだ司法試験の受験生なので、素人です。
登記・建築の分野については、土地家屋調査士兼一級建築士なので玄人です。
一応、専門家という所にマークしときます。

No.5 回答者： akarilove 回答日時： 2001/09/15 23:25

>土地の登記ってどのようにするのでしょうか？

　基準点からの方角・距離の羅列で土地を確定するのか、実際に地図を書いて隣のこの家の境界線から道路に沿って何メートルとか、どのような手続きで登記するのでしょうか？
　このような登記は、土地家屋調査士に依頼するのがいいと思います。表示の登記からして問題がありますので。
　だから、土地家屋調査士に依頼したらいかがでしょう？
　多分、測量とかから、やりなおすと思います。
　

No.6 回答者： noname#154219 回答日時： 2001/09/17 10:31

1.真の所有者かどうか確認するには権利書か隣接地を売ったという契約書を見せてもらうことです。

そこに記載されている物件所在地がどうなっているかを確認することでその地主さんが本当のことを言っているかどうかのひとつの判断材料となるかと思います。もうひとつは謄本上で今現在の所有者のひとつ前の所有者名がその地主さんとなっているかどうかです。
登記というのは公信力はありません。地主の言うとおり登記の際に間違ってしまうこともあります。ただ、そうでない場合（詐欺）も当然考えられますので充分注意が必要です。司法書士や弁護士などに相談の上、間違いないように臨む必要があるでしょう。
２．手放す時点でその住宅がどうなっているかでしょう。
現在の建物が古くなって建て直しをしていれば建物対価があるでしょうし、古くてただ同然である場合もあるでしょうからケースバイケースでしょう。