名義変更前の古家を解体できますか？

実家の土地と家を相続することになりましたが、親名義の古家を相続登記する前に解体して、滅失登記することは出来るのでしょうか？

そうした方が相続登記時の登録免許税を減らせる気がしますが、解体後の固定資産税のことまで考えるとメリットはあまりないでしょうか？
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2023/09/21 19:30

間違っていたら申し訳ありません。

一般に登記申請は登記義務者が行うこととされ、滅失登記ともなれば名義人からの申請と考えます。そうなると亡くなっている方の名での登記申請ができないとも考えられます。
しかし、簡単に調べたところ、相続人としての滅失の登記申請ができるとのことです。
おそらく、所有者名義人と列記する形での申請、そして名義人が亡くなっており、申請する方が相続人であることが分かる書類が必要です。
ちなみに、相続人全員での申請である必要はないようで、相続人一人からの申請で良いようです。

ただ注意が必要なのは、取り壊しの権限は前相続人にありますので、独断で取り壊すと、他の相続人から賠償請求等の問題になりかねません。
総意で取り壊すのではない場合には、遺産分割協議で自身で相続したうえで取り壊しての滅失登記であれば、登記で自分のものになった証明はできなくとも、遺産分割協議書で他の相続人への対抗は可能でしょうね。

相続登記などでの登録免許税の計算では、固定資産税の課税根拠となる評価額を前提とします。固定資産税の評価では、時価相場ではなく、再建築価格という考えとなるので、価値が０やほぼないということにはなりにくいので、どうしてもそれなりの金額となってもおかしくはないでしょう。
どうせ取り壊すのであれば、相続登記を省略されるのが良いでしょう。

注意点としては、相続登記をはじめとする権利関係登記を専門家へ依頼する場合、司法書士になるかと思います。
しかし、滅失登記などの表題表示に関する登記は、司法書士ではなく土地家屋調査士の範疇となり、相互に独占業務とされているので、越権行為は行えません。依頼済みの司法書士であれば追加の手続きは安価でとなることもありますが、土地家屋調査士への依頼は新規となるので料金もかさむかもしれません。中には両資格を保有している専門家もいますし、両方の資格者が共同している事務所もあります。資格者事務所の活用方法には注意が必要です。これらの資格者の事務所の中に税理士がというようなケースは少ないので、相続税などが絡む際にはさらに注意や覚悟が必要でしょう。

最後になりますが、解体・滅失登記のあとに土地も売却するということであれば、考えるところは増えると思います。
私の祖父母の遺産を親が相続した際には、解体などをせずに、その負担分を加味した価格で土地家屋まとめて売却を相続人全員の総意で行ったことがありますね。そのさいに代表者が相続して売却したとすることにしたら、代表者が売却に伴う所得税や国保保険料の増額を受け、不平不満を出したことがあります。難しいことも多いかと思います。後悔の内容に頑張ってください。

この回答へのお礼

丁寧な回答をありがとうございました。
相続人（の中の１人）が相続登記の前に、解体を行なって滅失登記の申請をすることはできる、
という事ですかね。

なお、相続登記での登録免許税を考えると、
建物については相続登記をしない方がよい、ということですかね。

ただ、いずれにしろ解体して滅失登記をしておかないと、
固定資産税は安くても、土地は売れにくかったり、家を新築することもできないですから、
（近いうちに、売却をしようとしたり、家を新築しようとしたりする場合は、）
可能ならば、年明け早々に解体・滅失登記をしてから相続登記をすれば、
その年の固定資産税は安いままだし、登録免許税も安くて済む！？
となるのでしょうかね、よくは分かりませんが。

いずれにしろ、詳しい回答やアドバイスをありがとうございました。

お礼日時：2023/09/21 21:39

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/09/21 12:57

＞親名義の古家を相続登記する前に解体して、滅失登記する…

それでいいんですよ。
つい 1 年前にしました。
法務局へ自分で通いましたので間違いないです。

下の方が言う「昔」に 1 年前が含まれ、今年になって法改正されたとかならできませんけど、そんなニュースに接したことがありません。

この回答へのお礼

早速に貴重な経験談をいただき、ありがとうございました。
相続登記する前に解体することも可能のようですが、
その方がメリットがある、ということでしょうか。
ケースによって違いますかね。
いずれにしろ、回答をありがとうございました。

お礼日時：2023/09/21 21:15

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/09/21 12:50

親はもう亡くなってるんだよね？

相続登記をしていないだけですでに相続が発生しているので、相続登記をしなければ解体や滅失登記はできないよ。
印鑑証明書（故人のものは取得できない）も必要になるしね。

昔はできたんだけどねぇ。
いまはメリット・デメリットの話ではなくて。
法律で定まっているのでできない。

蛇足ながら。
この内容で相談に乗ってくれたり引き受けてくれるという解体業者がいたら100％ヤバいとこなのでやめといた方がいい。

この回答へのお礼

早速に回答をありがとうございました。
相続登記をしていないと、土地の売買ができないのと同じように、
建物の解体（や滅失登記）はできない、ということでしょうかね。

お礼日時：2023/09/21 21:11