不動産の固定資産税未納確認

Question

妻の実家に土地（林地か農地と思う）があるみたいですが、祖父母、父母が他界しておりどの場所にどんな土地があるのかわかっていません。いい場所にあれば買い取りたいとも考えております。
ただ、生前親の状況を見れば固定資産税を納めていたような感じはなく、妻の弟も払ってなさそうなので、今の不動産の状況をこちらで調べたいと考えておりますが、調べる方法などあるのでしょうか？
また、固定資産未払いの土地を購入して、多額の税金を請求などされないのでしょうか。
因みに農地や林地を宅地へ変更などできるのでしょうか？

hata。79 · Accepted Answer

どんな土地があるか不明というのは、地番も何も不明ということでしょうか。
まずは、妻が祖父から見て相続人であることを戸籍を取って証明できるようにします。
祖父母が生まれてから、子を産んで、その孫がいるという連続した戸籍を市役所で貰います。
このとき推定相続人である妻でないと請求ができません。
請求時のコツは「祖父母から孫（妻）までの連続した戸籍が欲しい」と目的を告げ、役所職員に用意してもらうことです。
変に「だれだれを筆頭とした原戸籍」などと指定すると違っていると余計な手数料を払うだけになるからです。

相続人ならば、故人が所有してた不動産情報などを調査する権利があります。
あるいは、弁護士司法書士などの「職務権限がある者」に依頼することも可能ですが、その場合でも依頼する人が、故人の推定相続人であることの証明として上記の連続した戸籍は求められます。
まったくの赤の他人が財産調査などはできない、という事になります。

妻が相続人であることが上記戸籍で証明できる状態になったら、同じく役場で「祖父母名義での不動産名寄帳」を請求します。固定資産税係です。
ここで「ありません」と言われたら、手詰まりその１です。

祖父母の家などで、残されてる固定資産税課税通知を発見する方法があります。
そこに祖父母の所有してた不動産が載っているはずです。

さて「それもわからない」となったら、手詰まりその２です。

法事など祖父母とかかわりの或る方がいる場所で「どこに不動産を持ってたか知っていたら教えてくれ」と聞くしかないです。
意外と「買うときに一緒に見に行った」「場所だけは知ってる」という人が現れるものですが、そういう人がいなかったら、手詰まりその３です。
ほとんど「わからない」状態です。この「ほとんど」は「まず」と言い換えられますが「絶対」ではありません。何かの拍子に「知ってる人が現れる」「古文書のように書面が発見される」可能性があるからです。

知ってる人が現れるというと「ありえない」と感じますが、実は「隣接地の人」が「所有地を広げたいから買いたい」と言ってくるケースや、国県市が道路にするので、買い上げしたいと言ってくる可能性があります。
この場合は「よほど日ごろの行いがよかったのだ」と思うしかないです。

ぎゃくに隣接地所有者が欲しい言ってこないとか、道路計画も発生しない場所ですと「持っていてもしょもない土地」という話になるわけです。

場所もわからない、固定資産課税状態も不明つまり登記簿もない状態ですと、売買などはできません。
売る人が持ってる土地がどこなのか、登記がどうなってるのかがわからないのに、売買契約もへったくれもないからです。

ちなみに、その土地に固定資産税がかかっていて滞納してる状態だったとしても、その滞納を引き継ぐのは相続人です（国税通則法第５条）。
新たに不動産の所有者になったかたに、過去の所有者が滞納してた固定資産税の徴収をかけることはありません。納税者がまったく別だからです。

「農地や林地を宅地へ変更などできるのでしょうか？」
それ以前の問題として「どこにある不動産なのか」「登記の所有権はどうなってるのか」が判明しないと、失礼ながらお話になりません。

なお場所だけでも「おそらくこの辺りだ」とわかれば、法務局にある地図から地番を見て、不動産登記簿を見るという作業で見つけることも可能ですが、気の遠くなる話です。
登記簿の閲覧をするのに手数料がかかりますから、税務署など「手数料免除されてる」立場の人が、時間無制限で調査すれば発見できる可能性があります。
その場合でも「おそらくこの辺り」という情報が、全く正の必要があります。
この情報があいまいでしたら、雲をつかむような話です。

昔の大名の埋蔵金がどこに埋まってるとして古文書を読み解いて掘り起こしてる者よりも、見つかる確率は低いのではないかと思います。

ben0514 · Answer

今、どんな状況ががわかりませんと、回答が難しいです。

奥様の実家にとありますが、昔のような家督制度はありません。
奥様の祖父母やご両輪が亡くなった際の相続手続きにより、奥様の弟さんが相続しているということなのですか？

であれば、弟さんに聞くしかありません。弟さんの個人資産なわけですから、姉だろうが義理の兄だろうが、個人資産の情報を収集することは、個人情報ですから難しいでしょうね。ただ、土地の所在地を知っている場合に限っては、法務局へ行けば登記されている所有者を知ることができます。その土地を購入した場合の税金を知りたいということであれば市役所などでも答えてもらえることはあるかもしれません。

ただ、相続手続きがされずに放置しているとなれば、話は変わってきます。
相続手続きがどこまでされたかにもよりますが、奥様はご両親の子として相続人であるはずです。
相続開始後は、登記名義などが故人であれば、相続手続き完了までは相続人の共有財産とされます。相続財産の調査となれば、登記名義人と同等に調査は可能となります。

どの程度の土地なのかもわからないとは思いますが、固定資産税のかからない程度の土地なのかもしれません。比較的小さい農地の場合には、固定資産税の最低額を下回り、納税自体不要となっているのかもしれません。
このように書くのは、未手続きの相続財産が相続人により共有となっているということは、当然あなたの奥様にも納税義務が生じていながら請求がないのであれば、課税されていないということもあるのです。
本当に未納となっていたのであれば、過去にさかのぼって相続となりますので、相続後はもちろんのこと、負の遺産も相続となれば、すべての未納分も負担が必要かもしれません。

しかし、一度弟さんの名義となった土地を購入するということとなれば、購入後の納税負担のみとなるはずです。しかし、未納が続き、預貯金などめぼしい財産の差し押さえができないような場合には、一定額の未納となった時点で、その土地の権利を差し押さえたりもします。差し押さえされているものを購入となれば、そのまま競売にかけられてしまいますので、差し置抑えをしているところへの支払いを済ませ、差し押さえを解除してもらう必要もあるでしょう。

奥様は相続手続きのために相続書類などへ実印の押印、印鑑証明書添付をされた記憶があるかが重要でしょう。奥様の実印なくして弟さんが勝手に相続手続きを行うことは難しいですからね。

みやさん55 · Answer

まず、相続をしていない土地の売買はできません。
相続をするためには、相続者全員の同意を得て、遺産分割協議書を作成します。
それを元に、司法書士に登記名義人変更の手続きを依頼して下さい。
名義が変更になったあとで、その名義人より土地を購入できます。

相続の土地が分からない場合は、被相続人（祖父母・父母）全員の「名寄せ簿」を各市町村の税務課にいって、取って下さい。
ただし、取得するためには、相続人で無いとできません。

山林や農地については、固定資産の評価額が低いため、免除されている場合が多いです。

mukaiyama · Answer

＞今の不動産の状況をこちらで調べたいと考えておりますが…

個人情報保護がこれだけ声高に叫ばれている昨今、委任状でももらってこない限り、市役所が市民の資産保有状況や納税状況を簡単に教えてくれることはあり得ません。

妻の弟にきちんと話を通すことが先です。

というか、もともと先祖が持っていたものなら、妻にもいくらかの相続分があるのでは？
弟と妻だけでなく、伯父や叔母も絡んでいるかも知れませんしね。
100パーセントすべて弟のものとは限らないですよ。

＞固定資産未払いの土地を購入して、多額の税金を請求…

未納分はあくまでも所有者自身の責に帰すものですから、購入時に未納税金を立替ることなどという条件を付けない限り、それはありません。

＞農地や林地を宅地へ変更などできるのでしょうか…

所定の手続きを踏めば、不可能ではありません。

不動産の固定資産税未納確認

どんな土地があるか不明というのは、地番も何も不明ということでしょうか。

今、どんな状況ががわかりませんと、回答が難しいです。

まず、相続をしていない土地の売買はできません。

＞今の不動産の状況をこちらで調べたいと考えておりますが…

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