相続：現金と土地の組み合わせ

遺産分割協議で、下記のような状態で悩んでいます。

最低の権利として、現金と土地あわせて総額で2000万相当は相続できる。
現金のみが希望だが要求が通る可能性が低いので土地を織り交ぜないといけない。
遺産は新築のマンションか一戸建ての住居取得にあてる予定。
土地は、相続されても活用せず売却する予定。

現金と土地それぞれいくらでも組み合わせられるとすれば、いくらまで
何を組み合わせるといいのか、また遺産を相続した後にそれを
住居取得の頭金として全額放り込むのが得策なのか、
一体何が節税になるのか、全く分かりません。

このような観点からアドバイスをいただけないでしょうか。
分かりにくい説明で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2007/06/11 22:46

一般論としては、土地を相続するのが有利です。

その理由は土地は１物１価でないためです。税務署には路線価格表が備えられていて、誰でも閲覧できます。最近は税務署のHPでも閲覧できる場合もあります。これで路線価格を知ります。

土地の所在地近くの不動産屋を何軒か回って時価を聞き込みします。業者ごとに言うことが違って、何軒か回らないと実際の価格はわかりませんよ。

１．時価＞路線価格　という式が一般的に成立するから相続税上は、土地の方が得ということになります。一般論で、土地価格の値下がりにより逆転する場合もありえますから、注意してください。（これも一般論ですが、路線価格は時価の８割が平均的と新聞で読んだ記憶がありますが確かではありません。私の相続した土地の場合の路線価格は現在でも時価の４割です。場所に大きく依存します）

２．土地が更地でないと小規模住宅用地の課税の特例が適用され相続税評価額は更に下がります。その他変形土地の特例とか、課税評価額が下がる要素が幾つかあります。

３．他の相続人の方の話し合いにおいて、土地の価格は路線価格で評価することを提案しましょう。時価を言うと他の相続人は「そんなに安くないはず」と普通は言い出します。時価なんて不動産が言う価格に過ぎませんから、絶対正しい時価は有り得ないのです。（株式の相続の場合、時価は明確ですが、はじめに書いたように土地は時価どころの話ではないのです）そうすると、最悪相続が争族になり、取り返しがつかなくなります。相続だからその土地の財産評価額は相続税法が規定する路線価格が一番合理的です。

４．こうすると、路線価格評価で2000万円以下なら、差額を現金でもらい、丁度、2000万円にする作戦が良いでしょう。

５．相続した土地を売却するときの譲渡所得税が要注意です。時価評価額が譲渡所得になり、それに対し不動産譲渡所得税がかかります。ただし指定期日内に売却した場合、譲渡所得の特例があり節税ができます。

http://www.bird-net.co.jp/rp/BR981026.html


６．もっと大胆な節税方法があります。この土地がどんな土地か書いてありませんが、居住用住宅が建っているとすると、まずこの土地を相続したら、ここに住民票移し、居住実績を作る方法があります。引越してしまうわけです。引越したうえ現在の家をそのままおいて置くか、１ルームマンションでも借りて、単身赴任するのです。子供はどうする？という問題は・・・・良く考えて・・・（こうすると、場合によって何百万円も節税できる可能性もあります。）

土地だけの場合でも、居住用土地なら買い替えの特例OKかもしれません。別のスレ立てて質問するか、税務署に聞くかしてください。

こうするとこの土地を売却して新しいマンションを買うと「居住用不動産の買い替えの特例」が効いて譲渡所得税が節税できることになるわけです。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4608.htm


７．長くなりましたが、相続がらみの不動産は、金額の動きが大きいので（たとえば路線価格評価2000万円の土地が3000万円で売れるとすると・・・・サラリーマンとしては非常に重大な問題になります。）よくお考えになると良いです。

私は10年位前の相続の経験で現在でも通用することを書いていますが、記憶に頼っていて、正確性にはやや自信がありません。大筋の考え方として読んでください。私は税理士さんに2,3軒電話して、税理士相談を受けることをお勧めします。

８．こういうことがめんどうなら、全額現金が一番適切でしょう。ただでもらう相続財産といえども、汗水たらさないと、ロスは大きいでしょう。

この回答へのお礼

お返事が遅くなってしまい申し訳ありません。
日々変動する土地の価格をなかなか素人で掴むは難しいですね。
交渉の際には路線価格で評価することを前提に進めてみます。
譲渡所得の特例など、全く知りませんでした。こういった特例などは
見逃しがあると後悔することになるやもしれませんので、
一度税理士相談を受けてみたいと思います。
ご丁寧に教えてくださり、どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/06/22 19:21