当分譲マンションでは機械式駐車場の維持管理更新費が利用者負担になっていますが法律違反では？

当分譲マンションで共有部である機械式駐車場の設備維持・更新等の費用は、建物の区分所有等に関する法律（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC00 …）で定める専有面積比での管理を行うことが定められていると思いますが、入居時駐車場使用が１００％であったので、2006年の駐車場使用料を改定して、機械式駐車場設備の更新費用が５千万円以上かかることがわかり、駐車場使用料で機械式駐車場の維持更新を賄おうと利用者負担的な考えで、周辺の駐車場使用料と比べて同じくらいまでは、許容範囲として約1万円の値上げの総会決議の承認を得ました。また、大規模修繕やかんりひは別で値上げしました。しかし、駐車場契約の解約者が半数近くになり、ここ１０年で未契約者は機械式駐車場の管理費・修繕積立金１００万円以上を支払っていないことになります。エレベーターは修繕積立金で徴収しているにも関わらず、機械式駐車場はなぜ利用者が負担しなければならないんだとにけんもあり、このため、住人から不公平だとの意見があり、これは即刻是正すべきと考え、駐車場使用料を初期値の価格に戻し、駐車場使用料の意味合いをルーフバルコニーと同様に専有使用権とし徴収するものとすると明確にしたいと思っています。
初期の駐車場使用料は１０００円～１万円で利便性で価格差がありました。
現状、契約者はプラス１万円を払っていて、空き駐車場はマンション外に貸出収入を得ています。
この地区では２万～２．５万円が相場のようで、分譲マンションの共有部としては駐車場使用料の負担も大きいとの指摘もあります。
所有区分法に基づき、専有面積比での費用負担を行うものとし、駐車場使用料はルーフバルコニーと同様な専有使用権とし、マンション引き渡し初期の値段に戻す。
駐車場維持管理・更新費用として、管理費・修繕積立金を専有面積比で駐車場使用料値上げ分の約５０００円を管理費・修繕積立金に各々加算する。

どうすれば、是正できるのでしょうか。
この是正に対して総会決議（３／４）は必要でしょうか。
また、過去の本来支払うべき料金なども駐車場未契約者に対し、請求できるのでしょうか。
法的に詳しい方のアドバイスを頂ければ幸いです。
不明な点があれば、追記いたします。
よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 『建物の区分所有等に関する法律』より
  （共用部分の持分の割合）
  第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
  （共用部分の負担及び利益収取）
  第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
  とあるので、２００６年の駐車場使用料の改定を無効にしたい。
  現状では、利用者負担的な考えになっていて、上記条文にあっていないとこが問題で、絶世するための合意形成のためのご意見をいただきたいと思っています。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/10/03 22:33

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2023/10/04 02:20

「駐車場使用料の改定」ですから、総会で過半数の賛成でＯＫです。

「過去の本来支払うべき料金」という発想はおかしいです。

・入居時駐車場使用が１００％であった
・駐車場使用料で機械式駐車場の維持更新を賄おうと考えた。
・約1万円の値上げの総会決議の承認を得た。

・駐車場契約の解約者が半数近くになった。

駐車場の利用者全員で駐車場の維持更新をすることにしたわけですよね。
（非利用者は何の負担も発生しないはず）
とすれば、利用者が減れば、必然的に利用料は値上げしなければなりません。
利用者半数なら２倍の利用料にしなければならないはずです。

総会でそれをせずに、「ここ１０年で未契約者は機械式駐車場の管理費・修繕積立金１００万円以上を支払っていないことになります。」は、おかしいでしょう。

まあ、請求することは自由ですから、請求自体はできます。
ただ、「ふざけんな」と言って応じないと思います。

駐車場使用者全員で維持更新費用を負担することになっていたわけです。
その時点で、駐車場の非利用者には関係のないことです。

それが、「利用者数が減ったから、これまでの不足分を出せ」というのはムチャクチャです。

また、マンションの人間に貸し出す分とマンション外の人間に貸し出す分で、維持更新費用が賄えるのなら問題はありませんが、賄えないとなれば、不足分は管理組合が負担するということになりますよね。
非利用のマンション所有者も負担することになるわけです。

場合によっては、修繕積立金の値上げも考える必要があるでしょう。
単純に、「駐車場使用料の改定」では済まなくなる可能性があります。

管理費は、日常的な管理に使うランニングコストです。
修繕積立金は、定期的な修繕等に使う資金です。

「管理費・修繕積立金に振り分ける」というのであれば、駐車場使用料の管理費としての意味合い、修繕積立金としての意味合いの説明ができないとダメでしょう。

更新費用を修繕積立金会計から支出するのであれば、駐車場使用料は修繕積立金会計に入れるのが普通ですからね。

No.1 回答者： ogi_3 回答日時： 2023/10/03 22:26

貴方は、ご自身の書かれたこの質問文を「読む気」がしますか？

そして、要するに「質問」は何なのか、分かりますか？