借地権付き建物について教えてください

祖母の家についておしえてください。
登記名義人が親戚におりますが　遠方にいるためと無責任なため
本日　地主さんに直接自分で契約について聞いてみました。

しかし　もともとの印象が悪く　こちらには　今後名義人が変わったら
誰にも譲りたくないと　他の親せきに地主が電話をしてわざわざ　言ってきました。
しかし　無責任な親戚が　地代を払わないと　即　更地にして返してといわれてしまうので　地代は私で払いたいのですがと　言ってしまったのですが
もし　登記名義人が　行方不明なった場合　まだ　一度も地代をはらっていない
電話でそのように言って連絡先を告げた私が　すべて　責任をとらなければいけなくなりますか　いまのうち　放棄などの手続きをすればよいでしょうか。

どうぞよろしくお願いします

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/12/13 22:53

地代の支払いについては，地主が何か言ってくるまで待ったほうが良いのではないかと思います。

ただ払わなければ，祖母の家（ご実家でしょうか？）を手放すことになるようにも思いますけどね。

契約というのは，一部の例外を除いて口頭でも成立します。あなたが地主に対して「自分が支払う」と言ったたことは，借地契約に付随する地代支払い債務についての債務引受契約と評価できますので，もしも地代の支払いがなかった場合には，地主はあなたに対して地代の支払い請求をしてくるかもしれません。
さてその債務引受契約には2種類あります。併存的債務引受（元の債務者と引受人が連帯債務を負うことになるもの。民法470条）と，免責的債務引受（元の債務者が免責される，引受人だけが債務を負うことになるもの。民法472条）です。地主としては複数の人に請求できる方が都合がいいので，併存的債務引受を主張してくるのが普通でしょう。債務引受では，債権者（地主）と引受人（あなた）との間で契約することが可能ですが，免責的債務引受では元の債務者（登記名義人）に対する通知が必要なのに対して，併存的債務引受ではそれが必要ないので，地主にとってもそのほうが都合がいいというのもあります。

ただ，口頭だけではいざ裁判になったときに，裁判官にそ契約の存在を認めてもらう証拠がありません。相手方が裁判に欠席して自白擬制されるとか，裁判の中で債務引受を認めない限りは，口頭契約なんて絵に描いた餅でしかありません。だからいざというときに備えて契約書を作るんですが，今回はそういうものはないんですよね？
だからその部分については，地主側の行動を待ったほうがいいでしょう。逆に何かやってしまうと，あなたに不利な証拠が残ることになるかもしれません。

地代の支払いがなかった場合の借地権の存続，つまり借地上に建っている建物をどうするかについては，基本的に契約次第です。借地契約が消滅したときは更地引き渡しをすることになっていれば，登記名義人に対してそれをするように地主が求めてきますし，建物はそのままで地主に明け渡す契約になっていれば地主は登記名義人にそれを求めてくるだけです。地代の支払いについてだけの債務引受人にそれを求めるのはお門違いです（そもそも登記名義人ではないあなたにその権限がない）から，そこはあなたは拒絶してもかまわないでしょう。
にもかかわらず下手に首を突っ込むと，権利関係が複雑になって余計に面倒になるだけです。結果として建物はどうにかなってしまうかもしれませんが，地主が気を悪くしているようですので，もうあきらめたほうがいいような気がします。

この回答へのお礼

お返事遅くなりましてどうもすみませんでした。昨日も長文でお礼を書いておりましたが反映されておりませんでした。このようにわかりやすい回答をいただけるとは思いませんでした。民法の問題でも動画サイトで勉強したとしてもわからないマイナーな論点を　事例を使って説明してくださって大変勉強になりました。本当にありがとうございました。これからは　もうあきらめようと思います。地主さんには連絡しないようにします。もし連絡があっても拒否しようと思います。本当に勉強になりました。ありがとうございました。助かりました。

お礼日時：2023/12/17 14:24

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2023/12/10 07:38

補足です。

念のため建物の登記内容をしっかり確認してください。
相続しても相続登記せず自分の所有だと言い張るケースもあります。
その場合、あなたの親御さんが亡くなっているなら、あなたも共有所有者に名を連ねる事になります。
そうなったら無関係ではいられません。

この回答へのお礼

遅くなりまして申し訳ございませんでした。
いろいろ詳しく教えてくださって本当にありがとうございました。

勉強になりましたとしか言いようがありませんが、
これからどうなるのかなと思って心配もしてます。

なにかあるときのために　このように勉強させていただいて助かりました。お世話になりました。

お礼日時：2023/12/17 03:16

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2023/12/10 07:15

あなたには完全には関係のない話。

地代を滞納しようがそんなことを心配する必要も毛頭ありません。
今回の件であなたに何らかの責任が発生する事もないです。
あくまでも地主と建物の所有者（登記名義人）の間の問題です。
いとこなんて、相続ではもはや他人ですしね。

御祖父が亡くなって、相続する子が亡くなっていたから、その子であるいとこが代襲相続した家に御祖母が住んでいた、という感じでしょうか？
御祖母が亡くなったので、借地権を理解していないいとこが土地付き一軒家として売ろうと算段して詰んだ、というのが今の現状でしょう。
御祖母が存命中は御祖母が地代を払っていたと思いますしね。
いとこが相続して地主と関係が悪化だと思うと、地主の方が気の毒です。

更地にして返すお金がないなら、建物ごと返して返却される借地権料と相殺する方法もありますが、あなたがそれを知ったからと言って、借地トラブルの渦中に飛び込む必要もありません。

この回答へのお礼

たくさん教えてくださってありがとうございました。大変勉強になりました。本当にありがとうです。

お礼日時：2023/12/25 18:52

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2023/12/09 23:24

借地権は相続か売買によって引き継ぎます。

親戚という方とどの様な関係か分かりませんが、あなたの親御さんでないなら、建物を買うか贈与してもらう形でしか借地権付きの物件を所有できません。
それに関しては地主の承諾が必要です。

そもそも今の段階では、あなたには全く関係ないことです。
あなたには何の権利も義務もありませんし、言った言わないなど全く効力を持ちません。
現在の登記名義人にあなたの親御さんが連なっているなら、相続人になる予定となりますから、それまでに地主に借地権を返していないなら、相続放棄するのは相続の時しかありません。
すべての相続人が相続を放棄したとしても、建物の処分が終わるまで、相続人に管理義務が生じます。
その時に、今回でしゃばった事であなたに白羽の矢が立つ可能性はあるかとは思います。

借地権付きの建物など、地主との関係が悪いなら不用意に手を出してはいけないものです。
それ以前に無責任だろうが親戚という他人の所有物ですよね？

この回答へのお礼

すみません。色々教えていただけますか　その前にご回答本当にありがとうございました。

どうかすがる思いです助けてください。いとこが登記名義人となっておりますが、登記名義人ではない　違う人が住んでおりましたが、他界したので、いよいよ本当の登記名義人の住める番がまわってきました。

名義人ではない違う人が住んでいるときは　登記名義人は　早く亡くなってほしいと思っていたようです。それは売りに出してお金にしようと思っていたからです。しかし　いざ　住めることになったときに　たくさんのお金がかかるので　やっぱりもう登記名義人をやめたいといいだしました。そんなやりとりをしていたら　地代を払うのを怠りそうだったので　私がしばらく地代を支払いますということにしたのですが
それを地主に直接言うと　本来の名義人と話をしたいといいました。
あぁここまで書いていても複雑なので　話を何と言っていいのかわからなくなってきました。すみません。地代を怠れば　更地を求められるだろうし　何とか回避したいと思い　地代だけでもしばらく払うと申し出たのですが、私は相続人でもなくいとこです。その本来の登記名義人には子供はいません。そして　地代のことで　お困りの際はご連絡くださいと、
今日一度だけ　初めて地主と話しましたが、それでも私が全部権利を負わなければいけなくなる可能性はありますか？

どうぞよろしくお願いします　おしえてください。もう関係をもちたくない。あんなに地主と登記名義人の関係が悪いとは思わなかったです。

どうぞよろしくお願いします

お礼日時：2023/12/10 01:15