登記簿よりも土地が狭いらしく苦情が来ました

隣家（Aさん）が更地にして土地を売り出すことになったそうです。
それで不動産会社の方が我が家を訪れて登記されている土地の面積よりも若干狭いらしく、うちの土地とＡさんの土地の境界上にあるのブロック塀がAさんの土地側に建てられているのではないかと言われました。
それであとで測量士を呼んで正式に測り、必要に応じてはブロック塀を本来の位置に作り直してもらうことになると言ってきたのですが、事実ならブロック塀だけではなくて車庫も壊さなければいけないと話したら壊したくないのであれば侵入している分だけ土地代を払ってもらわなければならないと言われました。

今の土地は50年近く前に塀がある状態で中古物件で購入してその後、10年位前に建て直しをしました。
以前の方が住んでいたときから50年以上塀はそのままの状態です。
こんな指摘を受けて寝耳に水なのですが、どちらかを受け入れるしかないのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： ホケカン 回答日時： 2024/01/05 21:25

50年放置しながら寝耳に水ですよね。

今更言われてもね。私なら喧嘩になりそうですが、ここは冷静に！隣地との境界は未定（筆界未定地）でしょうか。筆界確定の立ち会いはされたことはないのでしょうか？恐らく、相手さんは法務局にある自分の土地の地積測量図を見て、あれっと思われたかもしれません。貴方も、自分の土地の地積測量図を取り寄せて確認されてみて下さい。できれば弁護士さんか、司法書士さんなど隣地問題に詳しい方にご相談ください。役所に無料相談があるかもしれません。

No.8 回答者： tk-kubota 回答日時： 2024/01/07 14:33

＞・・・どちらかを受け入れるしかないのでしょうか？

その必要はないと考えます。
何故ならば、50年以上変動がないので、隣地との関係ではないからです。
調べると登記簿と違うことは間々あることです。
うちが狭い分、あなたの方が広い、と言うことは大間違いです。

No.7 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2024/01/07 13:47

まずはあなたの土地の境界が正しいのかどうかを確認することから始めて，その結果，隣家の土地を侵害しているのであればその是正をし，そうでなければ拒絶すればいいのではないかと思います。

土地のほとんどは，他の土地に囲まれて存在しているのではないかと思います。そのことからすると，隣家の土地が狭くなっているのは，あなたが隣家の土地を侵食しているのかもしれない可能性もありましますが，他の土地側が侵食してそうう結果になっているのかもしれません。
また，昔（平成17年より前）の測量はけっこういい加減で，土地の分筆の際には分筆後の土地の全部を測量するのではなく，分筆した土地だけを計って残りは引き算で出た結果（当然測量はしていない）で登記していたり，もっと古い土地だと，尺貫法からメートル法に引き直しした結果で登記されていたり，どんな測量をしていたかわからない土地台帳の頃の地積を引きずっているのかもしれません。
それだけでなく，地域（主に東北地方から関東地方）によっては，東日本大震災の折の地殻変動によって，土地の形状が変わる（極端なことを言うと，正方形の土地が平行四辺形に変わる＝面積も変わります）といったこともあるようです。

だからまずは，あなた自身の土地の現状を確認することから始めるべきだと思います。
その結果，あなたが侵害しているわけではないと考えられれば，その業者の主張なんてはねつけてもかまわないでしょう。相手方も，御しやすい人を狙って言いがかりをつけているだけかもしれませんしね。

で，もしもあなたが侵害していたのであれば，その是正（境界の確認と塀の作り直し，または土地の一部買取り）をするしかないでしょう。

取得時効したとして対抗することも考えられますが，相手が素直にそれに応じるとは考えられません。裁判になるでしょうから，弁護士に依頼することになるでしょう（当然その費用もかかります。時効だと，その起算点の確定等も必要になるので，素人だけで対応するのは困難だと思います）。

とりあえずは土地家屋調査士に依頼して，あなたの土地の現状を把握することから始めるべきではないでしょうか。

No.6 回答者： law_amateur 回答日時： 2024/01/06 23:09

Ｎｏ．４ですが・・・

　たしかに，取得時効だと主張して，相手方が認めて，それで争いが収まればいいのですが・・・・

　取得時効の主張をするということは，あなたが，他人の土地を侵害していることを認めることになります。それでいいのですか。まず，ここが問題です。

　その点はともかくとして，相手方があなたの取得時効の主張を受け入れても，それなら土地の境界をきちんとしましょうと言い出した場合，何をしなければならないかというと・・・

　土地の境界は，勝手に変更することはできませんので，相手方の主張する境界線と，時効で取得した土地の境界線を入れた図面を作ります。その図面を元に，法務局に正確な地図（14条地図といいます）が備え付けられている場合には，その地図と，相手方の主張する境界線が食い違っていれば，法務局の地図を相手方の主張する境界線に訂正し，さらに，その上で，相手方の土地で時効取得を認めた部分を分筆して新たな地番を付してもらい，その地番について，時効を原因とする所有権移転登記をしなければならないということになります。

　そして，時効取得の場合には，これらの手続に要する費用は，新たに権利を得ることになるあなたの方の負担になります。

　要するに，時効取得を相手方が認めたとしても，相手方がそれで黙って引き下がらない限り，境界の確定と測量が必要になるのです。

　時効取得が認められれば境界の確定や測量が不要になるとはいえないのです。

No.5 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2024/01/06 05:28

ＮＯ３ですが、以下とおり追加補足の回答をいたします。

　
取得時効は、既に民法の条文を掲げておりますが、日本の法制度の下、認められている制度です。
なので、権利者が主張され、利用されることは全く問題はありません。
現に、過去に判例も多く、見受けられているところです。　

思うに、　
あらためて、土地家屋調査士に依頼し境界確定をやり直し、測量をし直したりした場合には、コスト的にも少なくとも30～50万円程度はかかるはずですがね。
なので、いまある境界点に基づき権利(時効による権利取得)を主張されることをお勧めいたします。

時間と手間暇を考えると、あらためて境界確定や測量を行うことについては、わたくしとしてはお勧めいたしかねます。

No.4 回答者： law_amateur 回答日時： 2024/01/06 00:49

まず，実際の土地の面積は，登記簿上の面積と食い違っていることは，しょっちゅうあることだと認識してください。

　土地区画整理がなされた地域とか，国土調査がなされた地域では，その食い違いは少ないですが，それでも違っていることはあります。今でこそ，光波とかＧＰＳとかの精密な測量技術がありますが，昔の平板測量で，そんなに厳密な面積を測量することは不可能です。

　まして，土地の境界は，明治時代に決まっています。その時に決まった土地の境界が，以後移動していないというのが国の考えの建前になっています。（ほとんど夢物語ですが・・・）
　ただ，そうはいっても，一体元々の土地の境界はどこかということは，無視できません。そのための訴訟も多数あります。

　ですから，面積が登記簿より少ないからと言って，あなたが他人の土地にはみ出しているなどと簡単に決めつけることはできないのです。

　ここの回答者は，時効が好きですから，すぐ取得時効を持ち出しますが，そうではなく，本当のあなたの土地の境界はどこにあるかを調べることが最初の課題です。50年以上前に塀がある状態でトラブルなく買えたのですから，それだけで，塀の場所があなたの土地である可能性は高いといえます。

　そうはいっても，土地の境界を調べるのはなかなか難しいのですが，いろいろのアプローチをしてみることは有益です。
　現在では，法務局で，筆界特定という制度があって，公の立場で境界を調べてもらうことができます。これの利用も考えてみるとよいと思います。

　そんなことですから，まずは，弁護士，司法書士，土地家屋調査士などの専門家に相談されることがよいと思います。

No.3 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2024/01/05 22:03

既に妥当な回答もございますが、補足いたしますと、

ご質問文を読む限り、
既に現況のまま20年以上その場所に住んでいるわけですから、

あなた様は、
【20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者】に該当いたしますので、仮に隣接地に多少なりとも越境していたとしても【不動産の取得時効】(民法第162条第1項)を主張することができます。

したがって、裁判、すなわち、隣接地所有者が訴訟を提起し民事訴訟になったとしても、通常は、あなたが勝訴することになります。

なお、詳細については以下の専門家によるサイトをご覧ください。

【弁護士法人泉総合法律事務所よる解説】
　https://fudosan.izumi-legal.com/column/chishiki/ …


【参照条文】
●民　法
（所有権の取得時効）
第百六十二条　二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

２　十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

No.2 回答者： ホケカン 回答日時： 2024/01/05 21:41

あと、お互い知らないまま20年以上立ってたら、仮に越境していても、取得時効を主張する方法もあると思います。

いずれにしても専門家にご相談下さい。