土地と家の所有権を証明するもの

Question

家と土地の所有権を証明するのには何があればいいのですか。土地とその上に貸家がある場合、貸家が自分のものだと言う証明は何を持っていればいいのですか。よく自分のものだと思っていたら、権利がなかったなどという話を聞くので不安です。
無知な質問ですがどうかよろしくお願いします。

noname#20836 · Accepted Answer

不動産（土地・建物）の所有権は「登記」されることとされていますので、原則として法務局にある登記簿で確認します。
現在ではほとんどの法務局にて登記簿がコンピューターで編纂されており（登記記録と言うようになりました）、確認するには登記事項証明書（登記簿の写しに相当するもの）を法務局にて取得することです。

登記事項証明書を見れば、その不動産について誰に所有権があるのか、担保や賃借権等の所有権以外の権利があるかどうかなどが確認できます。

ちなみに、権利証制度は廃止される予定であり、現在廃止する法務局が順次指定されているところです。
なお、保証書制度は既に１年前（平成１７年３月７日）より廃止されています。

未だに法改正に対応していなかったり、誤解されていたりするサイトが多く存在しますので、注意が必要です。

玉川和 · Answer

簡単なようで、実は難しい質問です。
登記事項証明書は、「登記したこと」を証明するものであって、「所有者であること」そのものを証明するものではありません。
例えば真の所有者Ａがいるのに、別の人Ｂが虚偽登記をしていたとしても、あくまでもＡが所有者である、ということになります。
なので「所有権を証明するには？」と聞かれれば、そもそも不動産における物権変動とは何か、登記の公示力や公信力とは何か、などについて大学の法学部の授業数回分に相当する説明をしなければならない、ということになります。

ただし上記は学術的に、厳密に言うなら、というお話。
実務的な一般レベルの模範回答としては、やはり

「売買や相続などで不動産の所有権を得たらすぐに自分名義の登記をし、登記事項証明書を提示すればよい」

ということになります。
それほど日本の不動産登記は信頼性が高いものなのです。

なぜなら日本の不動産登記制度は非常に厳格であり、全くの第三者が本人の知らないところで虚偽登記をすることは、そうそう簡単にできないようになっているから、というのが１つ。
そしてもう１つ、これは声を大にして言いたいのですが、我々司法書士が頑張っているからです（笑）。
日本の不動産登記において、司法書士の関与率は９割を超えています（日本司法書士会連合会事業報告）が、司法書士が行う登記は、ただ書類さえ調えて申請すれば良いというものではなく、下手を打てば懲戒処分となって一生「おまんまの食い上げ」になるかも知れないリスクと向き合いながら、実体的に所有権の移転がきちんとあったのか（例えば所有権移転時期の特約の有無や、売主が売買代金をちゃんと受け取ったのか）、面談等をした上での当事者の意思の確認（例えば認知症などになっていないか）など、さまざまな注意を払って進めるものです。

私は不動産会社の営業職の経験もありますが、「登記上の所有者が、実は所有者でないかも知れない」と疑って取引を進めたことはありません。
一応売主さんには「どのような経緯でこの不動産を手に入れましたか？」と聞き、答えに詰まるようなことがないかくらいのことは確認しますが、逆に言えばその程度で安心して取引できるのは、これだけ日本の不動産登記制度と司法書士が優秀だからです。
ですので一般レベルで、「家と土地の所有権を証明するのには何があればいいのですか」という質問があれば、上記のような答えになるのです。

なお登記事項証明書は、地番や家屋番号がわかれば誰でも、全国どこの法務局でも、１通６００円で取得することができます。

noname#20836 · Answer

【登記簿】：
法務局に備え付けられている「登記」に関する帳「簿」のことです。
もともとはバインダー形式の簿冊にルーズリーフ様式の登記簿用紙を編纂していました。
現在ではほとんどの法務局で簿冊を使わずコンピュータ内のデータとして記録していますので、法律上の用語も「登記記録」と変わりました。

【謄本】：
「全部の写し」という意味であり、「登記簿謄本」といえば、ある不動産に関する登記の全ての用紙の写しをさします。
「例」戸籍謄本といえば、戸籍の全部の事項の写しという意味になります。
【⇔「抄本」一部の写しのこと】
現在ではコンピューター内の情報の打ち出しとなり、「全部事項証明書」「一部事項証明書」と呼ばれています。

【登記済証】：
登記申請時に提出した「登記の原因を証する書面」等に登記官が「登記済」の印を押して登記権利者に交付したもの
登記した際にしか発行されず、再発行は一切されないため、その登記済を持っているということは登記権利者本人に間違いないだろうという証明書として利用される。
特に「所有権に関する登記済証」のことを俗に「権利証」と呼んでいます。
これも現行法では廃止が決定しており、順次「登記識別情報」の発行に変わりつつあるところです。

あくまでも所有権者であることを証する「書面のうちの一つ」ですので、ドラマ等であるように「権利証をとられたら終わり」などというようなことはありません。
重要性は「実印＋印鑑証明書」の方がかなり高いと言えます。

なお、権利証・登記識別情報がない場合でも、日数が余計にかかりますが「本人確認手続き」を行うことにより登記を行うことができますし、司法書士が本人確認を行うことによって権利証等に替える手続き手段も用意されています。

保管に関して注意事項を挙げておくとするならば、実印・印鑑証明書（交付申請用のカード）・権利証などは「別々の場所」に保管しておくことです。
いくら厳重に保管していても同じ場所では一括して取られてしまいます。

nunonuno · Answer

こんにちは

＞「謄本」と「登記簿」は同じ意味ですか。

同じ意味です。
「登記簿謄本」と本来言いますが、人によって「謄本」、「登記簿」と略して言ってるだけです。

＞確認したら他人の名前だったということのないようにするには、何に気をつけて、あるいはしっかり管理していればいいのですか

　実印と登記済権利証を厳重に保管するしかないですね。
　NO2さんのおっしゃってるように登記済権利証は紙切れ　みたいなものです。平気で権利証を捨てる人もいらっし　ゃいますから。。
　しかし、保管してたほうが無難です。

Quelle_ · Answer

＃２のバカ野郎です。

＞貸家が自分のものだと言う証明は何を持っていればいいのですか

登記です。登記。（民・177条）
所有権者の名義できちんと登記さているということが証明になります。
紙切れ（登記済書）なんてもんが手元にあったて意味ありません。
（ちょっと言い過ぎかな）

あまり法律のカテでは発言したくなかったんですが回答させて頂きました。

dr_hiroshi · Answer

一般的には法務局の「謄本」で所有権は確認できます。
建物は未登記物件が存在しますので、市町の税務課が発行する評価証明書で誰に課税されているかは確認できますが、所有権まで確認できませんね。
また、権利書を無くしても「保証書」で移転登記は可能です。
↓
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/buy3.php

yasumonoahiru · Answer

まず第一に権利書です。
あとは、法務局で登記簿謄本を取り、甲区の所有者が貴方の名前ならOKではないでしょうか？

土地と家の所有権を証明するもの

不動産（土地・建物）の所有権は「登記」されることとされていますので、原則として法務局にある登記簿で確認します。

この回答への補足

簡単なようで、実は難しい質問です。

【登記簿】：

こんにちは

＃２のバカ野郎です。

この回答への補足

一般的には法務局の「謄本」で所有権は確認できます。

この回答への補足

まず第一に権利書です。

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