土地・家屋の売却について

土地・家屋の売却をする場合、不動産仲介業者と契約をします。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。
そこで質問です。

1.不動産仲介業者が専任媒介、専属専任媒介ではなく、一般媒介契約を勧める理由はどんなことが想定されますでしょうか？　積極的にやりたくない物件なのでしょうか？

2.売主が専属専任媒介を希望しているのに不動産仲介業者が専任媒介を勧める理由は、報告義務回数が少なくて済むので手間が省けるのが理由でしょうか？

No.2 回答者： ブリトニースピアーズ 回答日時： 2024/01/19 08:13

各々、お考えは業者さん (営業マンさん) 単位で様々ではあられますが、ある観点や、最近の手法から鑑みますと、

1.の業者さんは良心的ではなく、2.の業者さんは良心的でいらっしゃる、と感じました。

1.は、最近流行りの荒手の手
法でいわゆる "専任外し" と
言うものです。
売主様へのご説明として
"媒介契約の形態は【一般
媒介契約】とします。です
が、動き(営業活動内容)は
専任媒介契約の動き(2週間
に一回の状況報告、その他
ポータルサイトや自社サイ
トにも広告を沢山の充実し
た内容と写真を掲載しお客
様の物件に大々的に力をお
入れして頑張らせて頂きま
す) と同じくしますので、
一般媒介契約とはいえ、私
共意外の業者さんとは、呉
呉も、媒介契約を結ばない
で頂きます様お願い致しま
す"
の様にご説明なさられます。
理由として、一般媒介契約は"宅建業法上のレインズ掲載義務" が無い為、他業者さんがお客様を連れて来て下さるチャンスが極めて少なく、ご自身のみでお客様を見つける "両手仲介" が成立し易いからです (仲介手数料が2倍になります)。又、折角 "一般媒介契約" を結んでも一社さんとしか媒介契約を結べないのでは、専任や専属専任の様に "囲い込み(他業者さんのお客様に売主様の物件を一切紹介せずに、自社のみで完結しようとなさる行為)" をされてしまう恐れもございます。
これらの全ては "両手仲介" を目指すが由、の手法となります (売主様よりも、自社の利益を優先なさる行為です)

とは言いますもの、全ての業者さんの手法と言う訳ではなく、勿論、お先のご回答者様の様なとても御良心的な業者さんも勿論、沢山いらっしゃいます事と存じます。また

2.の場合は、お手間が掛かられる、事も有りますかもしれませんが、それよりもむしろ売主様の為のお勧めでいらっしゃるのでは、と感じます。

理由として、一般媒介や専属媒介は "自己発見取り引き" が出来ますが、専属専任はお出来になれません (もしご自身で買主様を見つけても、かならず媒介契約を締結している業者さんを通さなければなりません→仲介手数料が売主買主両者に発生致します)
又、報告義務に関しましては、専任は2週間に1回、専属専任は1週間に1回、となります為、頻度は確かに変わりますが、お手間と捉えますか否かは、営業マンさんによって様々でいらっしゃる事と存じました。

概ね以上でございます。
ご参考になさって頂けますれば幸いに存じますと共に、ご良心的な業者さんの元、ご売却がご無事に大成功されます様、心よりお祈り申し上げます。

No.1 回答者： so-01c 回答日時： 2024/01/18 13:35

不動産業者してます。

あくまで個人の意見です。

正直、あまり売れそうもない物件で「専任媒介」を貰うと報告が面倒くさいです。報告書(業務処理状況報告書)も「販売活動状況」「折衝状況」「交渉経過報告欄」といろいろ書く欄があるので事務が大変です。(そもそも売れそうもない物件の場合あまり書く事がありません。)

また、すぐ売れそうな物件でも、「専任媒介」で貰うとレインズ(指定流通機構)へ登録する義務があります。せっかく両手で仕事をしようと思っていても他の業者が客付けで動かれると片手の仕事になってしまいます。
なので自分の場合、売れそうな物件は「一般媒介」で貰ってレインズ(指定流通機構)に登録せず、販売活動をして、売主が別の業者に依頼する前に、契約出来るように頑張ります。(売れなさそうな物件ももちろん「一般媒介」です)

また自分の場合、「専任媒介」も「専属専任媒介」も最近していないので、質問者様を担当した不動産業者が「専属専任」を避ける理由は分かりません。

あくまで個人の意見です。