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リノベーション住宅なのですが、都市計画法４２条用途変更申請要。再建築時には、建築確認申請に先立ち

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質問者：体温計
質問日時：2024/03/13 23:29
回答数：2件

リノベーション住宅なのですが、
都市計画法４２条用途変更申請　要。再建築時には、建築確認申請に先立ち、都市計画法４３条許可申請が必要。
東側道路判定済：建築基準法４３条２項２号道路（旧　但し書道路）に該当。
と備考に書いてあります。

こういう42条とか43条の申請って普通に通りますか？
また、料金どのくらいかかりますか？
もし分かる方や経験者おられましたらご回答お願いします。

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回答 (2件)

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No.2ベストアンサー

回答者： mofl
回答日時：2024/03/14 09:03

＞こういう42条とか43条の申請って普通に通りますか？

？
都市計画法？それとも建築基準法？
質問文から都市計画法の許可申請と思うけど、大切なことを。

＞東側道路判定済：建築基準法４３条２項２号道路（旧　但し書道路）に該当。

これは確かかな？
言葉が違う。
道路→✕
空地→○
建築基準法第43条第2項第2号は同法の道路と同様に扱える「空地（または通路）」のこと。
もしその東側にしか通路が無いとしたら俗に言う袋地だ。
確認申請に先立って建築基準法第43条の許可申請が必要となる。
袋地での建築計画、仮に今後にさらに増築や建て替えがあれば、接道についてその都度許可申請を要求されるからね。
袋地とはそういうもの、今後法律が変われば再建築が不可、もある。
で、ここで大きなハードルがある。
袋地には都市計画法の許可が取れない可能性があるからね。
まず29条の開発許可はダメ、その計画の中で新設道路を作り接道要件を満たすわけ。
ただ、今回は都市計画法の42条の用途変更、そしてそれを（都市計画法の）43条の許可で行く、と。
なら大丈夫かも知れない。

調整区域の袋地は怖いよ。

なぜこのようなことを言うかというと、、、
建築基準法の但し書き（空地）は、接道義務を満たせない不良宅地への救済措置なわけ。
質問の敷地は市街化調整区域、この調整区域は都市計画法で原則として建物を建てられない、市街化することを抑制する都市計画だから。
行政としては建築を抑制する区域内の袋地で、許可まで駆使しての救済措置で建てさせることはしないよ。
ここらは気を付けてね。
市街化区域とは大変に違うわけで、宅地要件の無い通路を工夫しての路地状敷地で、も不可能だ。

で、都市計画法の43条許可は開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限を除外する手続きだ。
多いのは線引き以前から建っている農家などの住宅の建て替えかな？
用途変更なら従前は店舗併用住宅から専用住宅へ、などね。

質問文の「備考」とは業者の物件の広告とか？
市街化調整区域の物件は難しいよ。
誰にでも、どんな建物でも、建てられるわけじゃない。
そこらは広告に細かく載せられないので詳細は売り主や仲介業者に問い合わせるしかない。
極端な例で、調整区域の医院併用住宅は医師であれば許可できるが一般人には許可しない、中古で買っても住むことはできないから。
当初の許可条件が特殊なため用途変更の対象にもならない。

このような手続きで大切なのは許可権者への問い合わせだ。
都市計画法の許可なら宅地部門、建築基準法の許可なら建築指導部門ネ。
電話は不可、必ず詳細な資料を持参して、窓口で相談すること。
だがまだ土地の所有者で無いならば、計画が決まっていないならばアバウトのみ、結論の可否は答えてはくれないよ。

許可権者としても細かい条件＝リノベの内容が決まっていない中で、迂闊に答えられないわけ。
説明や理解が不適切で、できると思って購入して、あらためて確認したら不可だったら行政は訴訟を受けかねないからね。
それほど許可＝法律で原則禁止としていることを解除する手続きは大変なわけ。
ただし、事前協議を済ませて申請さえできれば大丈夫だ、確実に不許可となるものを手数料を受けて受け付けさせはしないから。
不許可な計画は門前払い、だ。

＞また、料金どのくらいかかりますか？

申請の手数料なら自治体の手数料条例でわかる。
業者に依頼する費用ならわからない。
都市計画法29条の許可申請なら数百万、42 条と43条のセットなら安くて30万コースか？
測量が入ると＋30万。
あと、建築基準法第43条の許可の依頼ならやはり安くて30万コース。
確認申請及び完了検査申請までトータルすると安くても100万を下ることはないだろう（ほぼ人件費）。
ハウスメーカーなどに依頼する設計施工なら工事の請負契約に含まれるため安いか高いかはブラックボックスだ。

どちらも申請受理から許可通知書までけっこう時間がかかるが特に建築基準法の許可申請は特定行政庁により３ヶ月くらい必要かも。
事前協議を入れたらもっとだ。
これは建築審査会を開催するので審査委員の招集から始まるため。
都市計画法、建築基準法、それぞれ手続きの順番は大切だから要確認のこと。