借地に他人の看板を立てさせることができるか

Question

土地を借用して家を建てて住んでいます。
隣接している駐車場の会社から、この土地に看板を立てさせて欲しいと要請がありました。
この駐車場は通行に便利なため、日常無断で素通りさせてもらっているため断りづらいのですが、借地であるので勝手に承諾していいものか迷っています。
仮に承諾する場合、口頭だけでなく文書で契約関係をまとめたほうがいいでしょうか。
どなたか法律的に問題はないか教えてください。

Karlhelmut · Accepted Answer

ご質問の借地権が、地上権等の物権ではなく賃借権であるものとしてアドバイスをします。借地権といわれる権利は賃借権であることがとても多いからです。

さて、民法６１２条１項には、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」
また、同条２項には、「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と定められています。

したがって、質問者さんは地主さんの承諾なしに転貸することはできず、無断で転貸すると借地契約を解除をされてしまう原因となります。

なお、ご質問の看板を立てる部分の土地については、借地借家法の適用はないと考えられますので、同法の１９条等は関係ないことになります。

air0001 · Answer

takkan39さんへ。気を悪くなんかしてませんから大丈夫ですよ。質問主さんの反応とあわせて回答しようと思っていたのですが、takkan39さん用にもう少し詳しく書きます。

takkan39さんがおっしゃるように、看板を掲げることは利用方法に関する問題です。居宅を目的とする借地契約において、家を建て、居住し、それに伴う日常生活や日常的経済活動を営む（使用・収益権）ことが許されるのは当然ですから、看板を掲げることも目的に沿った通常の用法にあたると是認できるはずです。

個人でやられている塾や習い事教室の看板、または政党・議員支援の看板などを思い浮かべてみればよいと思います。これらの個人の日常生活に伴う商業的・政治的宣伝が借地・借家人に限り認められ無いと解するのは不合理ですから。

勿論、民法第594条により、別に地主との間で看板を設置しない契約(特約)があればそれに従わなければなりません。

この特約については、質問主も契約書を見ればあるかないかはすぐにわかるはずですし、質問欄にも記入がなかったため通常に従いました。

一般的に、借家契約においては、ペット不可なり看板設置不可なりの特約がついてきたりしますが、借地契約においては、貸主に不利益にならないようなペットや看板の特約等がつくことのほうが例外的場合です。

本件は、借地契約ですし、借地契約であれば、借家と比べかなり利用方法の自由がききます。

takkan39さんのおっしゃる論点の話にうつりますが、文面から推察するに、例え看板の所有権を取得したとしても、実質は賃貸借ではないか、結局、第三者のために土地を利用さす転貸にあたり許されないのではないかということですね。

ごもっとも。ただ、それで承諾がなかったらあきらめろでは話しが終わってしまいますし、もったいないなぁと思いましたので。

この点について、類似の判例があって知っているならビシッと指摘できるのですが、あるのかさえ分かりません。

本件は、いつでも撤去可能な動産である看板を置かして貰うだけであり、人が実際に敷地に入って使用・収益する形式ではないというところに特殊性があります。

確かに、ベストな援用ではないのですが、前回に書いた1，2の判例と借地上の建物を譲渡担保に供した場合の判例から考察すると、判例は、借地人が排除されて他人が土地を独立して使用・収益し、土地の使用主体が変わったに場合には、借地権の譲渡・転貸にあたるとするスタンスです。

１，の判例は、借地人がその所有する建物を賃貸した場合、建物賃借人が敷地を使う結果(実質的に土地の転貸借)になるにも関わらず、それは、借地人の所有する建物の使用・収益の範囲内にあり建物賃借人が独立して使用・収益しうる地位に立ったとはいえないから土地の転貸にあたらないとしているのです。

であるなら、敷地を囲んでいる外壁などは、厳密に言えば別個のものですが、建物が着ている洋服のようなものですからそのまま1の判例が妥当する。また、看板が外壁と一体となっていれば、その部分においても借地人を排除して独立して使用・収益をしうる立場に立ったとはいえないと解せるでしょう。

敷地にそのまま他人のため看板を設置する場合には、確かに形式的に敷地の賃貸にあたると言えるでしょうが、借地人であれば許される利用行為の変型ですし、これが信頼関係の破綻を招くほどのものか議論があるでしょうから、慎重に期す提案もした次第です。

ただ、先に言いましたが、他人の動産(犬も含む)を敷地に置く場合、他人が自ら敷地に入って使用・収益する形式でしか目的を達成できないわけではありませんから、賃貸借もしくは使用貸借という形式をとらなくても、不当性の問題は発生しないでしょう。

もちろん、相手所有のイナバの物置を置かしてあげて、相手が搬出・搬入のため出入りするという形式でしたら潜脱行為になるでしょう。

takkan39 · Answer

質問者を混乱させてしまいそうですが、
air0001さんの回答で少し疑問があるので、私の意見を書かせていただきます。

＞借地上のあなた所有の建物を誰かに賃貸しても、借地の転貸借にあたらず・・・

それはその通りだと思います。
借りているのは土地ですから。しかし、今問題としているのは借地の利用権及び利用方法ですよね？
論点は、この第三者の為に行う土地利用が借地契約に違反しないかだと思います。
第三者のために土地を利用させるのですから、権利の外観としては賃貸もしくは地役権の設定と言えるのではないでしょうか？

また、借地権には様々な特約も可能ですから
民法や借地借家だけを考えていてもダメで、いちど契約内容を確認して、
この契約独自の土地の利用制限についても確認しておくべきです。
普通の建物所有目的の範囲外ですから、なんらかの制限があるかも知れませんよね。

また類似のケースでの判例など、具体的に指摘可能でしょうか？（判例によるとおっしゃっていたので）
浅学で意見を述べてしまいましたが、
質問者にとっても有益な議論だと思いますので
お気を悪くしないでください。

air0001 · Answer

あなたのように土地を賃借している借地契約において、土地の貸主により、無断譲渡・転貸を理由にあなたが借地契約を解除されてしまう場合について整理します。

これは判例によるルールです。

１　借地上のあなた所有の建物を誰かに賃貸しても、借地の転貸借にあたらず解除されません。建物を貸しただけであり、あなたにも土地の使用・収益権が残されており、建物賃貸人が独立して土地を使用・収益できるわけでないからです。

簡単に言うと、借地権は依然としてあなたに残されているということです。

２　借地上のあなた所有の建物を誰かに譲渡した場合は、借地権の譲渡にあたり解除されてしまいます。建物を譲渡するということは、同時に、あなたから借地権が移ってしまうからです。

簡単に言うと、借地権はもはやあなたに残されていないということです。

そして、たとえ解除できる場合であっても、それにより信頼関係が破壊された場合にしか解除できません。

１，２から、結局、土地の借地人があなたから他人に実質的に変わらなければ許されるということです。貸主にとり重要なのは誰が賃借人かということなのです。つまり、土地の使用方法・占有状態に変更があるかどうかです。このことだけを覚えておけば問題なしです。

せっかく、お金をだして土地を借りているのです。土地の使用・収益権を有効に利用しないと勿体ないです。ちなみにひとつの建物所有目的の土地を借りて、ここからここまでがそうであそこからは違うなんて有り得ないことです。

あなたの借地に、誰かから頼まれて物を置かしてあげたら、土地の無断転貸で契約を解除されると思いますか。そんな馬鹿な話しはないでしょう。

看板を有償なり無償で立てたら、あなたの土地の使用方法・あなたが占有しているという状態に変更がありますか。相変わらず、あなたが使ってるという状態にかわりはありませんよね。

慎重を期したいのであれば、土地に外壁があるでしょうし、あなたが作った外壁でしょうから、そこに看板掲げればいいのではないですか。建物の賃貸が許されるのにいわんや外壁をやです。

また、あなたが無償で看板を買い取ったことにし、それを掲げれば、賃貸とかの問題も発生しないですから、いいのでは。堂々と広告宣伝費もいただけばいいのです。

駐車場があなたにとって有益な通り道になっていて、負担にならないのであれば協力してあげるのもいいことだと思います。

もちろん、地主さんに「看板あげるよ」の挨拶ぐらいはしといた方がベターでしょう。

Karlhelmut · Answer

（趣旨）
第１条　この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
（定義）
第２条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
1．借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
2．借地権者　借地権を有する者をいう。
3．借地権設定者　借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
4．転借地権　建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
5．転借地権者　転借地権を有する者をいう。

（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第１９条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。（…２項以下略…）

以上、借地借家法の条文です。


>「看板を立てる部分の土地については、借地借家法の適用はない」ということは、当方で決めることができる余地があるということでしょうか。

逆です。
建物の所有を目的とする部分の土地については、質問者さんが借地権の譲渡・転貸ができる余地があります。
借地借家法の１９条の規定により、地主さんに不利になるおそれが無いにもかかわらず、地主さんが借地権の譲渡・転貸を承諾しないときは、地主さんの承諾に代わる許可を裁判所に求めることができるのです。後は裁判所の判断になるということです。

看板を立てる部分の土地は、建物所有目的とは考えにくいので借地借家法は適用されず、地主さんに無断で転貸をすると民法の６１２条により、借地契約を解除される原因となってしまいます。

Karlhelmut · Answer

＃４ですが、説明不足があり誤解を招いてしまうといけないので補足をします。
ご質問の土地については、家が建っている土地と、看板を立てようとしている土地を分けて考える必要があると思います。
借地契約を解除されてしまうのは、全部の土地ではなく看板を立てるため転貸された部分の土地になると思います。

takkan39 · Answer

土地を借用と書かれているのは、定期借地権かなにかでしょうか？
であれば、土地の一部でも他人に転貸したりするには
地主の承諾が必要になります。
（転貸ではなく地役権ともとれますが・・・）

いずれにしても相談者とその会社との間だけで
看板を設置するような取り決めはできません。
相談者がその会社から報酬をもらうという前提で
地主に承諾をお願いするのであれば、
契約時に特約の無い限り、通常は承諾料を払うようです。
その時は転貸の契約を結ぶことになると思います。
しかし頼まれているだけなのであれば、自分に処分権限が無いことを伝えて、
お断りするのがよいと思います。

また、仮に地主とその会社が談判して看板の設置を決めたとしても
それによってあなたの土地の賃借に差し障りが出るようであれば、
地主はあなたの賃借権に基づく土地利用権を害するような行為はできませんから、
その時はしっかりと権利主張するのがよいでしょう。

joy-net · Answer

回答ではないのですが……

土地を借りるときに契約書を交わしていませんでしたか？

その時に、土地の使用目的を限定している場合、土地の持ち主に無駄で看板などをたてさせることは、難しいかも知れません。

また、実際に契約する場合には、口約束でも契約と認められます。
しかしながら、何か問題がおこった時には(例えば、台風などの災害で看板が倒れ、通行人がけがをしたときは、誰が責任を負うの？など)、お互いの主張が水掛論になる場合もありますので、書面を交わしていたほうがいいと思いますよ。

今回のようなケースでは、市販の定型契約書などはないと思われますので、こんな契約書にしたいとたたき台を作って相手にも検討してもらい、お互いの意見を取り込んで契約書を作成するといいと思われます。

契約書の作成には次のページがお役に立つかも知れません。

↓その契約書、大丈夫ですか？～あなたの契約書のトータルコンサルタント～契約書の達人

参考URL：http://www5f.biglobe.ne.jp/~r_osanai-jimusho/

noname#15238 · Answer

私は、法律に詳しいわけではありませんが、

一般的に、あなたは、その土地に住む目的で、土地を借りているわけですから、それ以外の用途に、その土地を使用することは、おそらく、法的に問題があると思います。
おそらく、地主に異議を申し立てる権利があるはずです。

地主に連絡するか、或は、あなたの了解を得て地主とその会社が直接契約するほうが、無難ですね。

借地に他人の看板を立てさせることができるか

ご質問の借地権が、地上権等の物権ではなく賃借権であるものとしてアドバイスをします。

takkan39さんへ。

質問者を混乱させてしまいそうですが、

あなたのように土地を賃借している借地契約において、土地の貸主により、無断譲渡・転貸を理由にあなたが借地契約を解除されてしまう場合について整理します。

（趣旨）

＃４ですが、説明不足があり誤解を招いてしまうといけないので補足をします。

土地を借用と書かれているのは、定期借地権かなにかでしょうか？

回答ではないのですが……

私は、法律に詳しいわけではありませんが、

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