マンションを購入し、公庫より1960万円、年金より620万円の融資を受けております。返済開始から2ヶ月目です。余裕ができ次第、繰り上げ返済を行いたいのですが、順番をどのようにすればよいか、悩んでおります。公庫の金利は10年まで2.6%、以降4%。年金の方は10年まで2.7%、以降3.7%です。
月々の支払はあわせて10万円弱です。(月々の返済を増やす予定はありません)
私の頭の中では、借入金の少ない方を早く返して、借入先を1本にしたいのですが・・・。様々な角度からご教示下さいますようお願いします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (4件)

以前、銀行で住宅ローン(公庫)を取り扱っていました。



返済の順番は、「金利の高い融資の残高を減らす」が原則です。
お話しの場合ですと、公庫融資が11年目以降4%になりますので、これを減らしたほうがよい、ということになります。また、公庫・年金とも同じ公的融資ですので、特に借入先を1本にすることを考える必要はありません。

ボーナスなど、返済資金に余裕ができたときにこまめに返済されることをお勧めします。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。やはり「金利の高い方」が鉄則ですかね。

お礼日時:2001/10/04 19:11

住宅金融公庫のサイトに返済方法変更シミュレーションがありますので、


これでいろいろ計算してみるといいと思います。

やっぱり、金利の高いのを減らすのが有利というのが
目で見えますよ。

また、繰り上げ返済には手数料がかかることもお忘れなく。
あまり細かくやると、手数料ばかりかかりますし、
また手数料は年金の方がずっと高いですね。

あと、金額が高いほうを減らしたほうが効果があったような覚えがあります。
シミュレーションで確認してください(^^;;

他にも金融関係のサイトで、このてのローン返済の計算をしてくれるサイトがあります。
まあ、公庫なら公庫のサイトがベストでしょう。

参考URL:http://www.jyukou.go.jp/sim/hensai/index.htm
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。さっそくシュミレーションしてみます。

お礼日時:2001/10/05 12:33

 あくまでもアドバイスですが、金利の高い借り入れから繰り上げ返済していく方が良いとのアドバイスを、私は受けました。


 例えば、公庫借り入れでも一般分と加算分〔特別分?)では、後者のほうが金利が高いので、高い分から返済したほうが良いと言うことでした。
 
 又、月々の返済額を減らす方法と、償還回数を減らす方法の2種類がありますが、返済金額によっても損得が異なるかと思います。借り入れ機関で相談窓口がありますし、具体的にシュミレーションしてくれますので、参考になさってください。
    • good
    • 0

私ならですが利子の高い方から返済します。

10年経過後にでしたら、公庫の方を、10年前にでしたら、年金・・・。その方が月の返済は減るのでは?
    • good
    • 0

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q1780万円のローンで月々の返済8万円の場合の返済プランは?

お世話になります。このたびマンションを購入することにしまして、ローンを組むことになりました。

1780万円を金融機関から借りる予定です。月々の返済額は8万円ちょうどにしたいです。

この場合、総返済額つまり利息をなるべく低く抑えるには、金利や返済期間や借りる金融機関は、どうするのがベストでしょうか? 返済期間はいくら長くなっても構いません。年収は手取りで700万円ほどで、民間企業のサラリーマンです。組合には入っています。

Aベストアンサー

ここで試算可能です
http://www.hownes.com/loan/sim/borrowing_repay.asp#result
http://www.hownes.com/loan/sim/

金利当初固定3年で1%にすれば支払い期間20年くらいになりそうですね 

年収700万ならとりあえず8万の支払いにして
10年固定にすればローン期間は22年くらいになるかもしれませんが
今が金利が低いのでどんどん
繰上げ返済をすると良いと思います

Q公庫11年目の4%を機に全額返済?借り換え?買い替え?何か手を打たねば…

旧公庫で2000万2.2%の時期に借り入れしていて、来年3月から11年目となるため金利が4%になります。
それを機に何か手を打とうとは思っています。
が、選択肢が多すぎて困っています。

現在の住まいは新築で購入して今年で10年目。
あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
希望としては一戸建てに買い替えなのですが、よほど魅力のあるところでなければ住み替える意味も無く、それなりに愛着もあるのでこのままでもいいかな~と思ったりもします。
でも駐車場代や管理費修繕費(←2年後には大規模修繕を控えているので値上がりの可能性大)をずっと払い続けるのはくやしい。

この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか?

話がハチャメチャですが、以下のパターンを考えました。
1.貯金をはたいて残債を全額返済する
  →買い替えの夢は遠のく。頭金0円で全額ローン?
   家はあきらめ、貯蓄に励む日々。

2.一部繰上げ返済と借り換えを同時実行
残債約1500万のうち500万を繰り上げ返済し、かつ借り換え。
似たような質問のかたの回答を参考に考えると
・借り換え後の借入希望額:1,000万円
・返済期間:15年
・適用金利:2.00%(固定金利選択型・固定金利期間10年の『優遇後金利』)・元利均等返済
・ボーナス返済なし
  →買い替えするとなっても自己資金1000万確保。金利上昇にも対応。買い換えなければ10年目に残債全額返済。

3.思い切って買い替え。
  →再度ローン。売り先行がいいのか買い先行がいいのか…

客観的に今の情勢からするとどのパターンを選ぶべきでしょうか?
情報が足りないだらけの質問と自覚しますが何をお伝えすべきかいまいちよくわからないため、補足させてください。

とにかく気持ちばかりが焦ってしまいます。
不動産屋さんにも1件行きましたが、第三者的な意見をお聞きしないと不安です。
どうぞ宜しくお願いします。

旧公庫で2000万2.2%の時期に借り入れしていて、来年3月から11年目となるため金利が4%になります。
それを機に何か手を打とうとは思っています。
が、選択肢が多すぎて困っています。

現在の住まいは新築で購入して今年で10年目。
あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
希望としては一戸建てに買い替えなのですが、よほど魅力のあるところでなければ住み替える意味も無く、それなりに愛着もあるのでこのままでもいいかな~と思ったりもします。
でも駐車場代や...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
> この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか?
「新築着工数は減少の一方」といっても、全国的に全てがそうという訳ではありませんし、中古マンションは動きが活発なので「あまり人気のないマンション」でも、今ならば売れる…という訳でもありません。
あくまでも「需要と供給の問題」になります。

あと、中古マンションで人気が高いのは、築20年程度、昭和の終わり頃に建てられたものだと耳にします。

売り時かどうかは、具体的に『そのマンション』が「いくらでならば売れそうか」の問題だと思いますよ。
不動産屋さんに行かれたのならば、「いくらでならば売れそうか」は教えてもらっていますよね?

> でも駐車場代や管理費修繕費(←2年後には大規模修繕を控えているので値上がりの可能性大)をずっと払い続けるのはくやしい。
戸建てで駐車場が敷地内にあるのならば、駐車場代は不要になるかもしれません。
管理費も不要にはなりますが、その分、固定資産税が上がるかもしれません。
修繕積立金については、強制的な「積立」はありませんが、戸建ての場合、維持するためには、10年に1度くらいのペースで100万円単位のメンテナンスが必要になります。これを考えると計画的に「積立」をされた方がよろしいかと思います。

旧・住宅金融公庫融資で、分譲住宅融資は80%融資だったとはずです(10年前ならば、ちょうど公庫融資を担当していた頃なのですが…)。
ですから、ご質問者さまのマンションは、当時最低でも2,500万円はしたのではないでしょうか。
そう考えますと、よほど不人気物件でないかぎり、債務残高以上の価格(1,500万円以上)では売れると思うのですが、難しいのでしょうか?

旧・住宅金融公庫だからと言って返済期間が35年と決まっている訳ではありませんので、現在の年間返済額がいくらなのかは分かりませんが…。
35年ならば年間返済額は、約82万円だと思います。
10年経過時の債務残高は1,580万円程度ですから、
> 1.貯金をはたいて残債を全額返済する
ことが可能ということは、10年で820万円の返済を行いつつ、1,500万円蓄えをされた…ということですよね?

ならば、個人的には「3」をお勧めします。
ただし、建売住宅で「気に入った物件」があった場合です。

ですから、まず、「売り」の打診をし、引き渡し時期は即時にせず、今年の年末もしくは、来年の3月…という条件を出します。
そして、住宅ローンの債務残高よりも高値で売れそうならばそれで問題ないですし、残債よりも低い価格になれば、「買い替え住宅ローン」の利用も検討します(自己資金がおありなので、借入額に残債を上乗せできる「買い替え住宅ローン」は不要かもしれませんが)。

尤も、現在は個人住宅の着工も手控えムードですが、その分、業者さんも「手がある」状態ですし、工法もいろいろあって3か月程度での住宅完成は可能だと思います。
ですから、新築戸建てだけならば無理ではないと思いますが、今から土地を探して…となると、少し時間が足らないかもしれませんね。

ご質問者さまの場合、「2」にされても、(10年よりも)もっと早くに繰上返済できてしまうと思うんですよね。
その時に買い替えを検討されても、時期によっては金利が上がっているかもしれませんでしょう?

住宅ローン審査経験者です。

> あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
> この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか?
「新築着工数は減少の一方」といっても、全国的に全てがそうという訳ではありませんし、中古マンションは動きが活発なので「あまり人気のないマンション」でも、今ならば売れる…という訳でもありません。
あくまでも「需要と供給の問題」になります。

あと、中古マンションで...続きを読む

Q繰り上げ返済 月々の返済額を今より低くしたい

現在、住宅ローンを公庫(夫婦で連帯債務)+年金住宅福祉(夫・妻)で
借り入れし返済中です。
各々の残りの元金と、月々の返済額は、
・公庫   1400万円 月々64000円 残り 25年
・年金(夫) 710万円 月々32000円 残り 30年 
・年金(妻) 530万円 月々31000円 残り 20年
となっています。
これが、5年後から金利が上がり、月々の返済額は
・公庫    月々72000円
・年金(夫) 月々35000円 
・年金(妻) 月々33000円
となります。
月々の返済額を今より低くしたいというのを目的として500万円程を繰り上げ返済するとしたら、どのローンから行うのが得策でしょうか?今のところ
・年金(妻)の分を完済する
・公庫を一部繰り上げ返済する(減額型)
のどちらかで迷っています。

それぞれの金利は
・公庫      現在2.75% → 5年後4.0%
・年金(夫・妻) 現在2.84% → 5年後3.87%
となっています。

以上、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

金利の高い方から返済するのが基本です。
当初5年は年金、それ以降は公庫のほうが金利が高いので、返済期間のはるかに長い公庫から返済したほうが得策です。概算では、妻年金完済の場合、支払総額3290万円、公庫一部繰上げの場合、3210万円で80万円ほどお得です。繰上げ返済手数料も公庫のほうが割安です。

ただし、近いうちにさらに追加返済ができるようであれば、現在の金利の高い年金を返済したほうがよい場合もあります。

Q借入金の返済に現物返済

借入金を返済するために、現物(車両)で返済する場合
どのような契約書を作成したらいいのでしょうか。
時価200万位です。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

200万の車って、買い取り屋に売ってくるってこと?GTR並でないとあり得ない話だが。時価は、買い取り業者の見積もりしかあり得ないんじゃない?

Q住宅ローンの月々の返済額を軽減するため、返済期間を延長したいのだが・・

住宅ローンの月々の返済額を軽減するため、返済期間を延長したいのだが・・・・・
49歳男性、農業団体勤務。5年前に住宅ローンの借り換えを行い、25年でローンを組みました。ここにきて教育ローンやマイカーローンの返済も重なり、住宅ローンの月々の返済額を少しでも抑えられないかと、銀行へ相談しました。方法としては、返済期間を延ばして返済額を減らすことが可能だが、延ばした期間きちんと返済できる見通しがあるのか、返済計画をよく話し合ってからでないと無理だと担当者から言われました。
退職金が入る60歳の時点で、ローンの元本が約1千万円残っています。年金支給開始の65歳までは、再雇用という形で収入を得ることが可能です。仮に返済期間をあともう5年延ばせば、返済終了が74歳になります。
そこで60歳で支給される退職金を使って繰り上げ返済を行い、月々の返済額の圧縮あるいは返済期間の短縮を行うということで、銀行と掛け合ってみようと思うのですが、返済計画を立てる際のポイント(繰り上げ返済のタイミングや金額など)を教えてください。老後のライフプランに関わってくる問題だと思いますので、私にとっても、銀行にとっても、妥当で納得がいく方法を、ぜひアドバイスください。

住宅ローンの月々の返済額を軽減するため、返済期間を延長したいのだが・・・・・
49歳男性、農業団体勤務。5年前に住宅ローンの借り換えを行い、25年でローンを組みました。ここにきて教育ローンやマイカーローンの返済も重なり、住宅ローンの月々の返済額を少しでも抑えられないかと、銀行へ相談しました。方法としては、返済期間を延ばして返済額を減らすことが可能だが、延ばした期間きちんと返済できる見通しがあるのか、返済計画をよく話し合ってからでないと無理だと担当者から言われました。
退職金...続きを読む

Aベストアンサー

銀行側は、次の1~3を求めてくることが考えられます。

1.教育ローン・マイカーローンの完済後は、各ローンで返済していた分を住宅ローンの返済にまわす。
従って、教育ローン・マイカーローンの完済期限にあわせて、見直しを行う。

〔例〕
現状:(教)2万円・(車)4万円・(住)8万円
条件変更後:(教)2万円・(車)4万円・(住)4万円
教育ローン完済後:(教)-・(車)4万円・(住)6万円
マイカーローン完済後:(教)-・(車)-・(住)10万円

2.60歳時点で、見直しを行う。
〔例〕退職金により一部繰上返済(内入れ)を行い、当初(現状)の条件に戻す。
3.当初の条件に戻るまでは、負債を増やさない。(ローン等の新規借入を行わない。)

1について
教育ローン・マイカーローンについては、まず、条件変更(返済額軽減・返済期間延長)ができませんから、住宅ローンだけが「割りを食った」形となっていると思います。(仮に、住宅ローンの取扱銀行と他のローンの取扱銀行が異なれば、住宅ローンの取扱銀行は、一層その思いを強くします。)
質問者さんにとって、トータルの返済額は変わらない訳です。

2について
相当先の話となりますし、1での返済状況によって、60歳時点での住宅ローン残高は大きく変化します。
ただし、当初(現状)の条件に戻すのであれば、「60歳時点での残高-当初(現状)条件での残高」の支払にとどまるので、退職金全額を使用しなくてもよい可能性も大きい、と思います。

3について
これは申すまでもないことだと思います。

最後に…。
雰囲気に呑まれることなく内容を十分に納得した上で、条件変更を行って下さい。

銀行側は、次の1~3を求めてくることが考えられます。

1.教育ローン・マイカーローンの完済後は、各ローンで返済していた分を住宅ローンの返済にまわす。
従って、教育ローン・マイカーローンの完済期限にあわせて、見直しを行う。

〔例〕
現状:(教)2万円・(車)4万円・(住)8万円
条件変更後:(教)2万円・(車)4万円・(住)4万円
教育ローン完済後:(教)-・(車)4万円・(住)6万円
マイカーローン完済後:(教)-・(車)-・(住)10万円

2.60歳時点で、見直しを行う。
〔例〕退職金により一...続きを読む


人気Q&Aランキング

おすすめ情報