所有権更生登記について

Question

「錯誤」を原因とした所有権更正登記の際に必要な抵当権者の承諾書は、実務上の問題として金融機関が出してくれることはまずないというのは本当ですか？
また、所有権保存登記と移転登記の違いが良くわからないのですが、どういったことなのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

noname#14541 · Accepted Answer

更正登記であっても真正な登記名義の回復による所有権移転登記であっても、取扱には両者の差はありません。
登記上は「表示方法が異なるだけ」と言えます。

税務署については事前に「新たな所有権の取得・移動」があったのではなく、「正しい状態になおしただけ」であることを説明して「承諾」を取っておくことです。
登記手段が決定した後に、このような登記を行うと説明してあらかじめ税務署で確認しておいてください。
また、都道府県税事務所においても「不動産取得税」が科されないことを確認しておく方がいいでしょう。

真正な登記名義の回復による所有権移転登記は「所有権更正登記の代用」として利用されているものですので、実際は売買や贈与であるのに贈与税等を脱税するために利用する、というようなことがないのであれば「表示が異なるだけで事実上同じ」として取り扱われます。
但し、「事実上同じ」として扱われることを事前に確認しておく方がいいと言うことです。

noname#14541 · Answer

＃１です。
蛇足ですが。

ＡＢ共有状態で全体に設定された抵当権は、Ａ単有に更正された時点で、Ａが従前に持っていた持分の抵当権へと「職権更正」されます。
今回のケースでは関係ないですが。

既に回答しておりますが、ご質問のようなケースでは「真正な登記名義の回復」を原因とした所有権移転登記の形式を取って、「結果的に更正されたのと同じ状況」を創り出すという処理が「実務」では行われています。

税務署からの「お尋ね」があったり、確定申告時に問題があることに気づいて「更正したい」という方がまれにおられます。
また、事前に購入者の方と話ができる場合には、持分についての相談や確認を行うようにしていますが、夫婦だから単純に２分の１づつと考えておられる方が、説明後に持分を変更されるケースがよくあります。

chesha-T · Answer

所有権の更正登記に関して２種類あるというのは＃１の回答者の書かれたとおりですが、
その結果が少し違っています。

【1】Ａ単独をＡＢ共有に更正する場合
＃１の回答者の書かれたとおり、抵当権の効力はＢ持分には及ばず、Ａ持分のみに縮減されます。
（抵当権を設定したのはＡだけで、Ｂは設定していないため）
これにより、抵当権者に不利益が生じるため、抵当権者の承諾書が必要になります。

【2】ＡＢ共有をＡ単独に更正する場合
Ａは自分の持分に抵当権を設定しており、その持分が100％に更正されただけですので、
抵当権が及んでいる範囲に変更はありません（全体に及んだままです）。
（登記上、数回に別れて持分を取得したのであれば、
登記の順位番号を特定する方法により持分の一部に抵当権を設定できますが、
そうでない場合には、一部に対する抵当権設定はできないことになっています。
上記の更正によりＡ持分の一部にしか抵当権が及ばないことになってしまうと、
これを覆すことになってしまいます）
抵当権者に不利益はありませんので、承諾書もいりません。

抵当権者が承諾書を出すか出さないかは、その更正の事情次第です。
担保価値の減少を伴うものですから、なかなか出しにくいものではありますが、
絶対に出さないものでもありません。
（どちらかというと、抵当権者の融資担当者が稟議書を書くのを面倒がって、
それで難色を示すことが多いのかもしれません）
上記【1】の場合で、Ｂの持分をすぐに追加設定するのであれば、
比較的簡単かと思いますけど。

なお、Ａ単独所有で抵当権付きの不動産をＡＢ共有にする方法としては、
「真正な登記名義の回復」を原因とする持分移転登記をするという方法もあります。
この方法でしたらば、抵当権者の承諾がいりませんので、
（Ｂの所有権が抵当権に劣後するので、抵当権に影響を与えないから）
更正よりもこちらが多用されているような気がします。

noname#14541 · Answer

出勤前に急いで投稿しましたので、書けなかった事項について追記しておきます。

登録免許税算出の根拠となる「評価」は登記申請時点で有効なものでなければなりません。

その不動産が１月１日時点で存在していれば、市区町村の固定資産税の評価額が４月１日より「評価証明書」として交付されますので、この評価額を使用します。
その不動産（建物）が１月１日以降に新築されたものである場合は、法務局の認定した「１m2あたりの単価」をもとに算出します。

現在所持している登記済証の「登記年月日」が平成１７年４月１日以降のものであれば、その評価がそのまま利用できるでしょう。
平成１７年１月１日から同３月３１日までのものなら、建物評価額はそのまま利用できますが、土地評価額は異なっていますので新たに評価証明を取得する必要があります。
平成１６年１２月３１日以前のものであるならば、建物・土地ともに評価証明の取得が必要となります。


その登記を行った司法書士がそのマンションについて詳しいでしょうから、そちらに問い合わせをすると話がスムーズにいくと思います。
ただし、遠方でなければ、ですが。

noname#14541 · Answer

１．当初の所有権移転・所有権保存登記が減税証明書を添付して減税適用を受けた税額で納付している場合

・新たに共有者となるものについて減税証明書を添付すれば１筆１０００円
・新たに共有者となるものが減税の適用を受けないのであれば、
建物については所有権移転登記の場合は3/1000と10/1000の差となる7/1000
建物については所有権保存登記の場合は1.5/1000と2/1000の差となる0.5/1000
土地については１筆１０００円

※注:新築マンションの「所有権保存登記」は特殊な例であり、「建物については所有権保存登記」、敷地権については「土地持分についての所有権移転登記」の性格を持ちます。
登録免許税率も建物については所有権保存登記、敷地権については所有権移転登記の税率が適用されています。

２．当初の所有権移転・所有権保存登記が通常税率で納付されている場合。
一筆１０００円
減税照明をつけても既に納付した税額について還付はされません。


なお、銀行のローンがついている場合には、私が知る限り所有権更正登記ができた例はありません。
他の方法（真正な登記名義の変更）を原因とする所有権移転登記が現実的でしょう。

詳細については登記を依頼する司法書士に確認してください。
但し、銀行の対応が確定してからです。

noname#14541 · Answer

１．Ａ単有登記をＡＢ共有登記と更正する場合。
Ａの所有権全体に登記されていた抵当権は、更正登記によって生じるＢ持分には効力が及びません。

２．ＡＢ共有登記をＡ単有登記と更生する場合。
ＡＢ持分（所有権全体）に登記されていた抵当権は、新たに生じたＡ持分（従来Ｂ持分であった部分）には効力が及びません。

１・２のどちらのケースでも抵当権の効力が所有権全体に及ばなくなります。
これを全体に及ぼすようにするためには新たな抵当権設定行為が必要となります。
しかも、一時的とはいえ抵当権の効力が縮退するような「承諾」になりますので、銀行としては認めることはできないということになります。


所有権保存登記：所有権の登記が一切ない不動産に対して「最初に行う所有権登記」

所有権移転登記：既に所有権の登記がなされている場合、その所有者から別の所有者へと「所有権を移転する登記」

所有権更生登記について

更正登記であっても真正な登記名義の回復による所有権移転登記であっても、取扱には両者の差はありません。

この回答への補足

＃１です。

この回答への補足

所有権の更正登記に関して２種類あるというのは＃１の回答者の書かれたとおりですが、

この回答への補足

出勤前に急いで投稿しましたので、書けなかった事項について追記しておきます。

１．当初の所有権移転・所有権保存登記が減税証明書を添付して減税適用を受けた税額で納付している場合

この回答への補足

１．Ａ単有登記をＡＢ共有登記と更正する場合。

この回答への補足

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