分譲マンションの水道管などの補修や漏水時の賠償について

この間中古物件としてマンションを購入しました。
台所の蛇口交換を業者に依頼した時に、冷水が出る側の水道管が鉄管で腐食していたのを
作業員の人が教えてくれてそれもその時に交換してもらいました。

これは数年おきにでも自分でパネルをあけてチェックすれば確認できる箇所です。
だけど、部屋の床下（？）を通ってる管なんかはマンションでは容易にチェックできませんよね。

今回の作業員の人に今回腐食してた部分が破裂したら階下は水びたしで
賠償が大変だったよ・・と言われたのですが
本当にそうだと思い、毎年年末の大掃除の時に
腐食してないか確認しようと思いました。

マンションでは毎月管理費と修繕積み立て費を払っていますが
見えない部分についてはマンションの管理会社の方で
計画的水道管のチェックや取替えはやってくれるんでしょうか？

また、個人では見れない部分が腐食して漏水や破裂した場合の
賠償責任はどうなるのでしょうか？
例えばうちの部屋が使用している管、でも個人で確認出来ない場所が
劣化して漏水や破裂し、他の部屋なんかに損害を与えた場合でも
私に賠償責任が生じるのでしょうか？

ちなみに今回の水道管ですが、
マンションの契約書には、数年に1度パネルをあけて
確認して下さいとか、破裂し他の部屋に損害を与えた場合は
賠償責任が生じますとか言う記載はありませんでした。（当たり前でしょうが。。）

こう言うトラブルに詳しい方がいらっしゃいましたら
宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#12813 回答日時： 2005/08/11 16:01

マンションの怖いところはこれなんです。

私も購入してから、火災保険に入る際に一番気になったのが「水漏れ」の保障です。
その時に保険会社数社に何度も聞いて確認を取りました。

質問者さまは個人賠償責任の保険は加入されたでしょうか？
これは、契約者の過失により、水漏れを起こして階下の住人に損害を与えてしまった場合、その補修費を保障してくれるものです。
けれど個人賠償責任という名前の通り、契約者に「責任」がある場合にしか、保険はおりません。
つまり、洗濯機のホースが外れて水漏れを起こしたというような、本人の「過失」によるものならば保険が適用されます。
けれど配水管の経年劣化の場合は、過失ではないので、質問者さまの個人賠償責任保険では保険はおりません。
階下の方がご自身で「水濡れ」の保険（通常、火災保険に含まれる）をかけておられたら、そちらの保険で対応する事になるのですが、もし階下の方が無保険であったら、当然ですが加害者である、水漏れを起こした質問者さまが損害を弁償しなくてはなりません。

ちなみに経年劣化では保障されませんが、経年劣化を「知っていたのに放置していた」場合には、過失になるので、個人賠償責任の保険が降りる、というたいへん理不尽なことにもなりますが・・と保険会社の人は言っていました。
ただこれは実際本当に降りるのかわかりません。
私は当てにしていません。

例えば５階に住んでいて水漏れを起こし、４階にも３階にも２階にも水が漏れていってしまったら、たいへんな損害賠償を請求されますよね。
それを考えるとマンションなんてよくみんな買うな・・と思ったほどです。
配水管も専有部分であれば自分の持ち物なんですから、しかもいつかは必ず劣化して水漏れは起きると思います。

私は不安だったので、管理会社の担当者に相談して見ましたら、「水漏れの被害は個人で弁償するのはとうてい無理なので、うちのマンションでは組合費から保険に入ってます。専有部分からの水漏れでも、その保険でカバーします。」と言われました。ほっとしました。
また、どこから水漏れが起きているか（誰が加害者か）という調査はとてもたいへんで、調査費用が数百万円かかるのですが、その費用も保険から出ます。ということで、本当に安心しました。
加害者が特定できたらその調査費も加害者に請求が来るというマンションも多いと聞きます。
まずは管理会社にどのような保険に加入しているかを確認されるとよいと思います。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/08/11 10:54

水道管のように見えない場所にあるものの場合３つのケースがあります。

１つは原因箇所がはっきりしている場合です。
この場合はその原因箇所が専有部分か共有部分かにより負担する人が変わります。

専有部分の場合（床下配管などはこれに該当することが多いです）、日常点検できない場合でもその専有部分の所有者が負担することになります。
工事業者の人がいっていたのはこのことだと思います。

共有部分の場合（本管や縦管など）は管理組合すなわちそのマンションのオーナー全員で負担することになります（被害を受けた人も含む）。

共有部分と専有部分の区分けはかなり難しく、個々のケースによりますので（）内に書いたことは参考程度にとどめてください。

以上どちらのケースにも関係しない場合、すなわち原因箇所の特定ができない場合は、その原因箇所は共有部分にあると推定して、管理組合の負担となります。

No.2 回答者： nacam 回答日時： 2005/08/10 20:34

個々の契約がどうなっているかにより保障内容は異なると思いますが、基本的に、水道メーターから先は、個人管理になります。

そのため、漏水箇所が、水道メーターより先であれば、保障しなければならないかと思います。

ただ。気になったのは、水道管の腐食です。
通常では、腐食する事はありません。
何らかの原因が有って、腐食したと思えますから、原因を調べてみる必要があります。

でないと、他の場所でも腐食し、漏水の原因となる可能性があります。

湿気などによる場合は、水道管が、赤サビにやられ、管がボロボロになります。

また、電食により管が腐食した可能性があります。
この場合は、管の一部だけが薄くなって、穴があきます。
電食の部分以外は、全く問題無い状態になっています。

赤サビの場合は、湿気対策が必要ですし、電食の場合、絶縁継ぎ手などを使用する必要があります。

腐食の原因も調べてみてください。

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2005/08/10 20:01

マンションによって保険をかけたりします。

マンションの規約を貰っていると思います。
なければ管理組合で閲覧するか、買ったところに請求しておくべきです。
マンション個々の問題ですからここでは一般論しか聞けないですよ。