新築マンションの解約（売り手側責任）

Question

こんなこともあるのかと今回びっくりしたのですが。
新築のマンションの売買契約を去年結びました。　手付金と中間金を払い、オプションや、設計変更などの手続きもすみ、今年の末の引越しに向けて準備をすすめて、かなり楽しみにしていたのですが。。。。　売り手の会社の事情で、解約しなくてはならなくなりそうなのです。　販売不振で、マンションの棟自体を転売するか、賃貸にするか（まだ方針は決まっていないようですが）とにかく、現在売買契約をしている人に解約して欲しいとのことでした。　契約書どおり手付金の倍返しと、+迷惑料として数十万を支払うということでした。　こんなこと初めてなので、どうしたらいいのかわかりません。　このまま解約同意書にサインをしてしまっていいのでしょうか？　転売して、また分譲するときには、必ず最初に紹介くださるとお約束してくれましたが、これも文書化していただいたほうがいいですよね。

semi-zzz · Accepted Answer

１）不動産取引は非常に高額な取引ですので、全て文書化しておくことをお勧めします。

２）手付け解約は売り主側からの申し出に対しては、倍返しとすることが原則ですが、買い手に有利になるような契約内容の場合は、有効に働きます。
契約書で買い手に不利になる条件は無効ですが、もっといい条件が書いてあれば有効と言うことです。
まずそのような条件で契約することはないと思いますが、契約書の内容にそのような記述がないかどうか念のため確認することをお勧めします。

３）手付け解約ができるのは、相手側が「履行の着手」といわれる行為を行う前です。「履行の着手」というのは定義がきっちり決まっているものではないのですが、買い主が中間金などを支払ったことが「履行の着手」と判断された事例があります。
中間金を払っているので、手付け解除ではない解約と見なされることもあります。
この場合、違約金に関する取り決めがあれば、その取り決めに従うことになります。
違約金に関する取り決めがある場合、損害の多少にかかわらずその取り決めに従うことになります（決めた金額は損害が多くても増やすことは、少なくとも減らすことは裁判でもできないのが原則です）。

契約書をチェックして、もしこの取り決めによる解約の方が手付け解約＋迷惑料よりも多ければ、中間金を支払っているので「履行の着手」の期限は切れている。違約金による解除であるということを主張した方が得することになりますので、検討してみてください。

なお、手付けの倍返しというのは元々支払った手付け金が返金された上に同じ額の金額が解約費用として支払われるだけで、実際は手付け金相当がもらえるだけなので注意してください。

４）オプションなどをつけてそれが手配済みである場合などは、今回のケースとは逆に買い手側から解約を申し出た場合、実費などを請求されることがありますが、今回のケースの場合売り手側の都合ですので、その費用は見なくてよいのではないかと思います。この点は注意してください。

semi-zzz · Answer

＃４です。


＞履行の勧告に応じない場合って？？

物件を契約通り造り、引き渡してくださいと勧告することです。なお、この際には残金を契約書で定めた方法で用意して支払える状況にする必要があると思います。

先にも書いたように履行の着手って微妙なものなので中間金の支払いが絶対履行の着手となるとは決まっていないのですが、これが履行の着手になるならば、今回のケースは特殊な事例ですが、２－（２）になると思います（履行の着手でないときは１です）。

今回のケースはかなり特殊で、完売が見込めないため、賃貸化するか他人に売却するため、契約を解除するということですので、建設中止などと異なり絶対引き渡しができない状況になっているものではありません。

あまりごねると、業者は質問者に対しては契約通り売って、他の部屋は賃貸や他の業者に売却するという分譲マンションとしては異様な状況になる方法をとることもできると思います。

２－（２）を主張しつつ、迷惑料をもう少し上乗せしてもらうことで、妥協する方法もあると思います。

なお、一度役所の宅建業者担当部署に２－（２）になるかどうか相談にのってもらってから業者との交渉に入った方がよいのではないでしょうか？
また、地域によっては役所が無料の法律相談日を設けているところもあります。まだ返答に時間的余裕があるのなら、このようなものを利用するのも１つの手です。
そのようなところは、月に１・２回新聞に折り込まれている役所の広報などに、その日時が載っています。
手元になくても役所に行けばおいてありますので、ご覧ください。


最後に、今後のために

＞売主は受領済みの金員を無利子で全額買主に返還し、

とありますが、民法の原則では利息が付くことになっています。でも契約書で定めるとそれが優先されるので、２－（２）で解約になった場合でも利息は付きません。
契約書にこの記載が書いてあるケースも多いのですが、契約をする以前なら相談次第では利息を付くようにすることもできます。

また、１の解約のケース（手付け解約）を見ると、預かり金（中間金が相当すると思います）の利息については定めていません。せこい話ですが、この場合利息も請求してもよいのではないかと思います（迷惑料に含んでいるという回答になるかもしれませんが）。

以上のことは次回の契約にも利用できると思いますので、参考にしてください。

最も、今回はお気に入りの物件が手に入らないという残念なケースになってしまうようですが、次回はこの条項が使われないことをお祈り申し上げます。

noname#17334 · Answer

>こんなこともあるのかと今回びっくりしたのですが。
いよいよ出てきましたか。

＞新築のマンションの売買契約を去年結びました。　
＞手付金と中間金を払い、オプションや、設計変更などの手続きもすみ、
＞今年の末の引越しに向けて準備をすすめて、かなり楽しみにしていたのですが。。。。
どの物件なのか興味がわきます。こんなことを申しあげたら失礼ですが


＞売り手の会社の事情で、解約しなくてはならなくなりそうなのです。
こういうことって話には聞いていましたが実例にでくわすのは初めてです。

＞販売不振で、マンションの棟自体を転売するか、賃貸にするか
＞（まだ方針は決まっていないようですが）とにかく、現在売買契約をしている人に
＞解約して欲しいとのことでした。　

棟というと、何棟かの大規模物件の一部ということなのでしょうか。

＞契約書どおり手付金の倍返しと、+迷惑料として数十万を支払うということでした。

これ、売主にとっても大きな痛手ですよね。普通手付けは１０％ですから３５００万の物件でも
３５０万。それに５０万上乗せされて４００万円
貰っても、うれしくないというか、買い替えで、古いマンション売ってしまった人は、困るでしょう
にねぇ。

＞こんなこと初めてなので、どうしたらいいのかわかりません。　
いやぁ　お答えしようとした私も、かなり動揺しています。

＞このまま解約同意書にサインをしてしまっていいのでしょうか？　
引っ越す予定で、捨ててしまった家具や買い換えた家具があるならば、
引っ越す予定で解約してしまった契約があるならば
引っ越す予定で転校してしまった学校があるならば
とにかく　引っ越す予定で払った金があるならば、それを明確にして
損害賠償として補償してくれと請求します。
契約の解除にともなう損害については、損害賠償の規定とはなく違約金に含まれると
書いてあっても一応はねじ込むべきです。
相手の一方的な都合なわけで、普通は許されない行為です。

＞転売して、また分譲するときには、必ず最初に紹介くださるとお約束してくれましたが、
そんなもん、価格が安くなっても利益が上乗せされていますから、買わないほうが
いいです。
＞これも文書化していただいたほうがいいですよね。
しなくてもいいでしょう。というか他社に転売する以上、２５％は値引きすると思われます。
他社はおそらく一括賃貸の方向で動きます。
一度分譲して失敗した物件を小出しに売るのは、５年以上経過した時点ではないでしょうか。
賃貸物件ならば、今の時期なら海外の投資ファンドとかが買います。
５年サイクルで資金をリファイナンスする時点で、売却がでるかもしれません。
それと、近隣にもっと割安の大型物件が出てきて完全にそちらに客を奪われることが
明白になった場合にもこういう動きはでてきます。
勝負は、その物件の売り出し時期までだったのが、おそらく完成を待たずに、転売を決めた
というのは、完成時期に、その競合が売りにでるということでしょう。
ですから、その競合にのりかえられたほうが、お得ということです。

ようするに、価格設定を失敗して売り切れなかったということですよね。
一体どのくらい売ったのですかね。
販売状況は克明に聞いておいたほうがいいです。
一棟売り・・・ですか。ついに出ましたか。

その昔、バブル崩壊の１９９１年１９９２年には、価格設定が高すぎて売れない物件が
ごろごろ転がっていましたねぇ。ともかく都心にも郊外にも住人は数軒だけで、のこりは
真っ暗。幽霊マンションとか呼ばれていて、少ししたら賃貸で人が入りはじめ
やっと、下落が落ち着いた１９９６年頃に、賃借人が代る節目で、売りに出されました。
供給過剰は言われていましたが・・・やはり、という感じです。

逆に買主は買い手市場。じっくり選べばもっとコストパフォーマンスのいい物件が買えること
になります。
引越しできなかったことによる実害がそれだけかもう一度よく思い出してみてください。

jyamamoto · Answer

あなたの方に他に実害がないのであれば、適法な解約手続きと思われますから、従わざるを得ないでしょうね。念のために、計画変更になったことで、転居準備を勧めていたものを元に戻すことに想定外の費用が発生しないか再確認しておきましょう。
もし、余分な費用が発生するのであれば、損害賠償を協議しておく必要があります。

転売後の紹介の件については、単につないでくれるだけであれば文書化してくれるでしょうが、「今の条件で契約」ということを文書化するのは無理でしょう。売却の際に余計な附帯条件がつくことになりますから、担当者としては約束できないでしょうね。
元には戻れないと腹括りしておく方が無難かもしれませんね。

6dou_rinne · Answer

通常は手付金倍返しで迷惑料をもらえるだけ有利な取引だと思います。
契約書には手付金倍返し以上はないと思うのでこれ以上もらえる可能性はありませんので同意するのがよいと思います。
また、再度分譲するときは最初に紹介してもらうといっても売り手が変わってしまえばあてにはなりませんので、念書でも書いておいてもらうとしても売り手はそれに従う義務があるかどうかは疑問です。

新築マンションの解約（売り手側責任）

１）不動産取引は非常に高額な取引ですので、全て文書化しておくことをお勧めします。

この回答への補足

＃４です。

>こんなこともあるのかと今回びっくりしたのですが。

この回答への補足

あなたの方に他に実害がないのであれば、適法な解約手続きと思われますから、従わざるを得ないでしょうね。

通常は手付金倍返しで迷惑料をもらえるだけ有利な取引だと思います。

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