道路拡張、立ち退き、補償交渉の進め方

私は観光用庭園（植物も販売）の経営者です。
現在店舗兼用住宅に住んでいますが道路拡張のため
これを取り壊し立ち退きを市から要求されています。　しかし、
土地は借地だつたのですでに市に買収され3年が経過してます。
私庭園の近隣に空き地は無く、新たな借地も拒否され建物が建てられません。　私は、庭、駐車場等を含む全体の移転を市に
要求して補償額の提示を求めています。　市は道路の完成予定がH17年からH19年に延びたとかで話し合いに応じようとしません（移転先を探すのは個人の努力とか言っている）。　私としては経営上全く予定が立てられません。　早急に市と話をつける為にはどうしたら良いかお教えください。

No.8 ベストアンサー 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2005/09/11 21:41

現状において、この道路拡幅事業については、市は、あなたに対して、「処分行為」を行っておりません。

従いまして、「審査請求」は行うことができません。

こうなれば、このままねばり、都道府県の収用委員会に対して、「市」が、「収用裁決申請」を行うのを待った方がよいでしょう。
都道府県の収用委員会では、あなたが、適正と思っている補償金についての意見を聞いてくれます。
その上で、補償金を裁決してくれます。

あなたの主張が正しいのなら、「市」は、都道府県の収用委員会に対して、「収用裁決の申し立て」を行うことになるでしょう。
その裁決後、引き渡し期日以降もがんばっていれば、都道府県の土木用地担当課等に対して、行政代執行の申し立てを行います。

その他であれば、道路法に基づく監督処分（行政行為：処分行為）を行い、それに基づき、都道府県に対して行政代執行の申し立てを行う事になるでしょう。

もしくは、「市」は、土地所有者として、議会の承認を得て、あなたに対して、土地明渡訴訟を提起してくることになります。その後は、民事手続きにより、強制執行が行われる事になるのでしょう。

後２者の場合は、あなたの質問自体が正鵠を射ていないことになります。

そのあたりは、「市」は、補償を「拒否」していると書き込んでいる事から気になる事です。
補償を「拒否」する事と、規定上できない事は、「行われない」という事実では、外見は同じですが、法律上は異なります。

この回答へのお礼

　大変有意義なご意見感謝いたします。
　なお、道路の補償交渉自体の継続を市も認めており
　後２者の可能性はないと思います。
　今後、市との対応に参考とさせて頂きます。
　

お礼日時：2005/09/12 09:59

No.7 回答者： anchorage 回答日時： 2005/09/11 16:44

ANo.4です。

だいぶ状況がわかってきましたが、
最初に交渉されたお母様と、市および地権者の間で何らかの合意があったのではないでしょうか。
土地に関して、市や地権者が勝手に、質問者様の建物の撤去を前提とした買収を行うとは思えません。（利用できない土地を買収したことになりかねない。）当然、借地権割合の話が地権者との間であったはずですが・・・
このあたりから、質問者様と市との行き違いがあるように思えます。
もう一度、穏やかに市と話し合いをもたれ、どうしても市の主張がなっとくできないのなら市の言い分を文書にしてもらましょう。それをもとに弁護士に相談されるといいのではないでしょうか。
市は、手続きに違法性がないかぎり、最終的には「収用」という手にでます。
そうならないうちに解決されることを祈っています。

この回答への補足

「当然、借地権割合の話が地権者との間であったはずですが・・・」
補足：市は土地を買収すると言ってきて。母は同意したと聞いてます。　しかし、「借地権割合の話はありません」（母は全くこのような知識がなかった）。

「土地に関して、市や地権者が勝手に、質問者様の建物の撤去を前提とした買収を行うとは思えません」
補足　：地権者からは土地を売却したとの連絡は一切ありませんでした（私が最近地権者に確認して知ったことです、母は市有地に住んでいたことなど知らなかった）。
「最終的には「収用」という手にでます。」
補足　：市は近隣に土地（借地を含めて）見つけて
　移転しろと言ってます。　近隣の地権者に確認しましたが借地等は不可能です（村民全体が一致した考えで道路課の担当も既に確認済み）。　私は全く別の場所への全体移転（全機能の移転）には応じると言っているが市は拒否してます（補償額を提示しない）。
このような状況でも「強制収容」は実施されるのですか。このような場合行政不服審査はできますか。

補足日時：2005/09/11 17:00

この回答へのお礼

回答感謝いたします。
市の言い分は文書で貰いました。
しかし死亡した母が何を言ったか
証拠がありません（市は母の言った内容から
正当性を主張してます）。

お礼日時：2005/09/11 17:26

No.6 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2005/09/11 14:37

私もこの質問を読み、理解に苦しみました。

想像ながら、幾つかのケースがでてきました。
１．あなたが、「赤道」等の法定外財産を不法占用している場合。
２．市が買収した土地が、「借地」の範囲外でありながら、あなたが、不法占拠している。等々

あなたにとって不利な状況が強いと想像されてきます。

公共事業に対して、市町は、代替地を用意する義務はありません。
まして、借地に対して、代替地を用意する義務もありません。

また、市町が、補償の対象外と認定しているのなら、それ相当の強い理由があります。

さっさと、でてゆくことをお薦めします。
でなければ、あなたがそこに居座る事自体、「税金泥棒」とかわりません。

本当に土地収用法に基づく、収用対象である事業での補償金補償方法であるななら、相談にのってくれる「事務所」があるそうです。
そこに、相談し、市町と同等の回答であるのなら、あなたの考えが間違っている可能性が大きいということです。

たしか、大阪の方にそのような問題を有料で受けてくれる事務所があったはずです。

この回答への補足

１．あなたが、「赤道」等の法定外財産を不法占用している場合。
補足：市に買収された土地には私の借地権があります。　市と地代の交渉をしようとしましたが拒否されました（建物が現に建っており不法占拠にあたりません）。
「市町が、補償の対象外と認定しているのなら、それ相当の強い理由があります。」
補足　：最初の補償交渉の相手は私の母でした。母は
店舗兼住宅を隣接地に移動できると考えていました。
市は当然経費の掛からないようこの建物のみの補償を
提示してきました（母はこれに同意はしてません）。　しかし母が亡くなり私が経営を引き継いだところ建物を移転できる場所が無いことが分かりました（母は判断力の殆どない人でした）。
市に合理性を持った判断などありません。　母の考えを単に聞いて補償額を決めただけです（それが実現不可能としても市は関知しない訳です）。　　

補足日時：2005/09/11 14:43

No.5 回答者： password 回答日時： 2005/09/11 12:51

最初から代替地を要求すべきでしたね。

金を受け取った以上　それ以上の要求は　まず通らないでしょうね。
（補償金に全てが含まれていると　解釈されるからねｗ）


土地売買などの権限は　地主にあるのであって、
借地権は単に住み続けれる権利なだけであって　有効性は低いから
まず勝てないでしょう。

この回答への補足

「金を受け取った以上　それ以上の要求は　まず通らないでしょうね」
補足：補償に関する同意はしてません。従って金銭は一銭も受け取っていません。　現在交渉は継続中です。　市有地に私は住んでいるため地代を市に納めるため市に問い合わせしましたら交渉継続中で受け取れないとの回答でした。
「借地権は単に住み続けれる権利なだけであって　有効性は低いからまず勝てないでしょう。」
補足　：　借地権は私にあるわけです。通常（公共工事の買収以外では）土地売買代金の６０％が借地人の権利と認めれれています（判例あり）。

補足日時：2005/09/11 14:07

No.4 回答者： anchorage 回答日時： 2005/09/10 23:46

ちょっと状況が理解しづらいのですが・・・

今の公共用地の買収で土地だけ先に取得することはないはずで、用地買収と建物等の補償は同時に行うはずです。もしかして、建物の補償も終わっているのでしょうか？
その上で、道路にかかっていない用地の補償を求めていらっしゃるのでしょうか。
その道路拡幅によって、施設を全面的に移設する必要があると市が判断すると、関連の補償として、残地買収を行う場合があります。
その土地は、質問者様の土地でしょうか。もし借地ですと、補償が出ても要求とは、かなり開きがありそうです。
どちらにしても、状況が良く把握できないので
信頼できる人と市の担当部局を訪ねて、もう一度市の説明を聞かれることをお勧めします。

この回答への補足

「用地買収と建物等の補償は同時に行うはずです。」
補足：市の説明では通常更地状態でしか買収に応じないそうです（地主が勝手に売却してしてしまつた、建物の補償を優先させる市の規定が存在する）。
「建物の補償も終わっているのでしょうか？」
補足：建物の補償の額は提示されています。これに私は不満を述べている訳でははい。
「道路にかかっていない用地の補償を求めていらっしゃるのでしょうか。」
補足：道路にかかっていない部分も借地ですが市は現在補償の対象と見なしていない。　私は機能的に一体のものとして庭、店舗兼住宅、駐車場、栽培農園等の
全体を移転する補償を要求している（例えば、工場を半分に切って別の場所に市は移転しろと言っているようなものです）。隣接地に自分の所有地や借地できる土地は無いため、もし店舗兼用住宅を離れた場所に移せば経営はたちまち成り立たなくなるのは明白である。
「その土地は、質問者様の土地でしょうか。もし借地ですと、補償が出ても要求とは、かなり開きがありそうです。」
補足：　残地は私の土地ではありません。　しかし別の建物（倉庫やトイレ等）や植木が存在します（庭の一部の移転費だけでも業者に見積もり依頼したら６百必要と言われました）。
「信頼できる人と市の担当部局を訪ねて、もう一度市の説明を聞かれることをお勧めします。」
補足：　市の道路課は信用できません。　道路の線引き自体も土地所有者の意向を尊重して決定してしまい
ました（建物移転が必要になったのは私だけである）。　地主らは当方の経営を困難ならしめ庭を自分たちのものとするため道路計画を誘導していった（証拠はない）。私は自ら決して移転を望んだ訳ではない（移転して将来今より良くなる見込みは全くない）。　　

補足日時：2005/09/11 10:08

この回答へのお礼

　立ち退く者の視点に立った親切な回答ありがとう御座いました。　世間はただごねているとか見なしていないが当事者には厳しい現実があります。
　
　
　

お礼日時：2005/09/11 11:13

No.3 回答者： nobugs 回答日時： 2005/09/10 22:49

基本的に、道路予定地以外の部分に対する保障がでません。

計画自体は古くからあり、該当する敷地に対しては、計画時点で将来移転する事が前提の上で建築制限が行われています。
計画実施決定からでも３年経過しているのですから、その間の内容以上のものは出ないでしょう。

早急に話を着けるには同意するしか方法はありません。
過去には、保障交渉が長引く間に、路線価の低下で補償額が低下した例もあります。

交渉を長引かせても保障は変わりません。

No.2 回答者： yukai4779 回答日時： 2005/09/10 22:21

　まず、初めに道路計画については地域の協力なしでは成り立ちませんし、最近のご時世で公共事業の予算削減により、当初の計画どおりに完成しないことは容易に想像のつくところです。

わずか２年ですのでそれほどの遅れとは思えませんが。

　ちょっと考えて見たのですが、市役所の対応に問題がなければ早急に話を付けないと土地収用法により、強制的に質問者様の家屋、工作物その他を撤去させられてしまいます。
　たまにある事なので、現在は猶予期間と考えるのが一般的でしょうね。頑張って良い代替地を探して下さい。歩み寄ることによって、きっと良い結果がまっていると思いますよ。

No.1 回答者： montebianca 回答日時： 2005/09/10 21:08

詳しい事情はわかりませんが、質問者さんは借地権で観光用庭園の一部の補償を受け、店舗兼用住宅に住まわれている。

但し、道路拡幅にかかる底地は既に市が買収している。と、いうことでしょうか？

借地権のある観光用庭園、及び店舗兼用住宅が道路拡幅にかかったので補償は得た。しかし底地は既に市の周遊であり、かつ道路拡幅にかかってない庭・駐車場も補償し、地上権付きの代替地を探せということですか？

そして立ち退きを要求されているが３年間も店舗兼用住宅に住まわれていて、多分、その間、市に賃貸料も払ったことはないということでしょうね。

権原のない不法占拠じゃないですか？

成田闘争時代なら機動隊が出てきて市の職員が強制執行で不法占拠の妨害排除をしているとこですね。
住民エゴに思えますが。

工事が２年延びたのも、質問者産の様な方が多くて用地買収が進まないためと思われますね。
１９年の竣工も難しいかもしれませんね。