マンションの解約について

Question

マンションを購入し、9月末に入居する予定です。
実は、内覧会日の前日にマンションのある部屋から火災が発生して内覧会が延期になりました。現在原因の調査をしていて後日報告を受けることになっているのですが、デベロッパの対応の悪さや、そもそも火災を発生させるなんていう管理不行き届きのマンションに住むことがとても不安になり、今になって解約を検討しようと思っています。
その場合、既に支払った手付金（約250万円）は戻ってくるのでしょうか？
あさってには住宅ローンの手続きをしなくてはいけないですし、すでに引越しの手続きなども終わっていて、今さら解約するのはとても大変なことだと思うのですが、一生ものの買い物だと考えると、とても不安になってしまいました。よろしくお願いいたします。

nachiguro · Accepted Answer

２です。　追加ですが

４氏の管理組合云々に関してですが、aki0707さんのご購入されたマンションで、管理組合の設立に関しては引渡しが終わって、区分所有者が管理組合員になる点は間違いありませんが、設立総会開催までは管理会社（＝販売会社）が管理者である事実は変わりません。
つまり、それまでは管理組合が設立されていようと、管理会社が管理者である訳ですから、その管理者責任は管理会社（＝販売会社）がその責を追わなければなりません。

また、デベ系の管理会社に関しての話ですが、管理会社を交換しろといわれておりますが、これは得策ではありません。交換するのであれば２年後に交換するのが一番得策でしょう。
理由として２年アフター補修の問題があり、これ以前に管理会社変更を行うと、デベ系の管理会社の場合、あってはならないのですが、アフターに関して無視する事がかなり多い事が事実あります。

まさか？とは思うかもしれませんが、デベとゼネコンは繋がっているケースが多く、その専有部分の補修に関しては連絡が不徹底だとゼネコンサイドが「時間がオーバーです」と言って補修に応じない事がありますが、デベの事務的ミスであれば応じる事が多々あります。
これは事実ですので、もしその物件に対し不信感があるのならば即辞めるべきだと思いますし、管理会社云々と言う事であれば２年後を目標にするのが一番賢いやり方だと思います。

semi-zzz · Answer

手付け金を支払っているということですので、契約は正式に完了していると思われます。

契約書の内容がわからないのです、解約などの概要についてアドバイスします。

現段階で解約できると思われる方法としては、
１）ローン特約による解約
　これは火災は直接関係なく、ローン特約がある場合その取り決めに従って、ローンの申請をしたが通らなかった場合にのみできる解約方法です。
　ローンが断られれかつ定められた期間内に解約を申し出れば、ローン特約に従って、契約は解除され、手付け金などは返金されます。
　この方法がうまく利用できれば、一番よい解約方法なのですが。

２）手付け解約
　相手側が履行の着手をする前ならば、手付け金放棄により、理由にかかわらずできる解約方法です。
　この場合は当然手付けは戻ってきません。
　相手（売り主）側の履行の着手とは、きちんとした定義がありませんが、所有権の登記手続きをしていたり、鍵の引き渡しをした場合は履行の着手をしているものと判断されますし、特注がある場合その手配などが完了している場合も履行の着手と見なされるケースもあるようです。履行の着手前かどうかが重要なポイントです。
　なお、履行の着手前でしたら、手付金を放棄することにより解約でき、違約金などは生じません（特注部分の費用分は除く）。

３）履行の着手後は手付けによる解除はできません。
その場合に備えて、違約金を契約で定めていることが多いです。違約金の定めがある場合は、その取り決めしに違うことになります。一般的には損害の大小に関係なく、事前に取り決めた金額を支払うことになります。この金額は変更はほとんどできません。

ということですから、ローンの可否（手付け金返金）、履行の着手の前（手付金放棄）、後（違約金による解除）により状況は変わります。

＞現在原因の調査をしていて後日報告を受けることになっているのですが、

質問の本題とは関係ないことですが、チェックしておいた方がよいと思いますので。

火災の原因は何でしょうか？まだわかっていないようですが、状況によっては管理責任を管理会社が負わないこともあります。
売買契約が完了後、地震や隣家の失火による火災など売り主側に責任のない原因により目的物が壊れた場合に備えて、その費用の負担方法を契約で定めることが多いです。
民法の原則ではそれに対する費用などの負担は買い主が持つことになっています。これは企業体個人の売買においては、個人の負担が大きすぎると考える人が多いので、契約書でその割合などを定めることが一般的に行われています。
契約書では「危険負担」というタイトルを付けた条項があるはずですので、ここをご確認ください。場合によっては修理代などを買い主が負担しなければならないこともあるようです。

もちろん管理上の責任や、放火などによる火災の責任が特定できる場合は、そちらが負担することになりますが。


＞管理不行き届きのマンションに住むことがとても不安

分譲マンションにおいて、販売時点では販売会社などが管理責任はありますが、分譲後の管理責任はマンションの管理組合にあります。マンションの管理組合は、法律的にその区分所有者は強制加入ですので、実質的には質問者たち購入者自身の責任となっていきます。
一般に管理組合は管理の素人集団ですので、管理の一部は外注してマンション管理業者に委託します。
最初は販売会社の系列企業がこの管理業者となることが多いのですが、年度ごとに契約しますので、管理がいい加減な業者でしたら、翌年から変更することは、自由です。
すなわち管理業者の選択に関する責任は管理組合＝区分所有者全員にあり、管理が不十分な業者とはいつまでも契約を結ぶ必要はないので、この点は、管理組合員としてしっかり活動していけば、心配を取り除けるということです。


時間はあまり無いようですが、手付けも高額で、引っ越しの段取りも既に入っているようです。解約が一番良い方法なのかは、火災の原因責任、その補修対策、解約の方法、当面の住まいなどいろいろ加味して、決断することをお勧めします。

nachiguro · Answer

２です。　お返事ありがとうございます。

さて、解約違約金の話ですが関西方面の話でこのような事例がありました。
要旨としては専門家（不動産無料相談所；恐らく所轄の全宅連と推察されますが）に相談した方が良いかと思われますね。

参考URL：http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=1016

nachiguro · Answer

こんばんは　元分譲マンション管理会社の者です。

確かに、内覧会直前の火災とは災難でしたね。お気持ちお察しいたします。
しかし、１さん同様に既に重説も終わっているでしょうし、今の状態を考えるならば、まず戻りませんね。デベも火災を起こした事に対して責任はあるでしょうが、修繕すればいいだけの話ですし、それが建物の問題に生じない事を確認して引渡しするでしょうから。

もしそれでも嫌だというのであれば、手付金は戻らない事を覚悟の上で談判してみたら如何でしょうか？
万が一という事もあるかもしれません。

ipa222 · Answer

契約書になんて書いてますか？
返ってこないとおもった方がいいですよ。
一方的に契約を破棄するのですから。

マンションの解約について

２です。

手付け金を支払っているということですので、契約は正式に完了していると思われます。

２です。

こんばんは 元分譲マンション管理会社の者です。

契約書になんて書いてますか？

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