旧借地権について

Question

今現在祖父の建てた家（築50年以上）に両親と妹の４人で住んでいます。
１年半後に借地権の更新がくるのですが、家も老朽化し、建て直し等も考えてはいるのですが、両親も高齢の為家の建替えの余裕もなく、また地代の値上げも言ってきているそうなので、妹と２人これからどうすればいいか悩んでいます。
両親が前回の更新の前に、土地を地主から買う交渉をしたのですが、金額をふっかけられ知り合いの弁護士さんに相談したところ買わないほうがいいと言われたそうです。
私の考えは
1.借地権を地主に買ってもらう。
2.借地権を第三者に買ってもらう。
3.現在80坪あるので、一部返却し土地と借地権を等価交換してもらう。
素人なので、こんなことしか頭に浮かびません。
何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。

ちなみに前回の更新のときは、土地を30坪返して、現金で100万払ったそうです。
平成17年の路線価は180,000借地権割合は60％です。
地代は年間で540,000円です

yasu99 · Accepted Answer

1.借地権を地主に買ってもらう。
●地主に買い取らせるといえるのは、地主が出て行って欲しい（借地契約の終了希望）と言った場合にのみ言えることです。
地主が出て行けと言っていない場合は、地主が買い取りを了解するかどうかと言うことになります。

2.借地権を第三者に買ってもらう。
●すなわち、借地上の建物を第３者に譲渡するということで、借地権は新しい建物所有者が同一の借地契約で引き継ぐことになりますが、そのような購入者が見つかるかどうかですね。

3.現在80坪あるので、一部返却し土地と借地権を等価交換してもらう。
●これも１，と同様に、地主が了解すれば可能です。

要するに、地主に足下を見られぬように、上手に交渉するしか方法はないと思われます。

matthewee · Answer

No.４の回答に「借地権価格３５００万円余（No.３のご回答の数字を借りて）」と書いたのは、私が試算しても同じ数値を使うので、同じことを２度書くまでもないと思い、No.３のご回答から数値だけ拝借しただけです。
　ですから、No.３のご回答に対して、批判的な意図はないのですが、他の方のご回答からその一部を引用するには失礼ですね。Intheforestさん、ご勘弁下さい。

　さて、No.２の回答の補足で「借地権を売却しマンションの購入をしたい」と目的を書かれていたので、No.４の回答では「地主との等価交換は成立しない」と書いたのですが、借地権と底地（＝借地権の付着した土地所有権）との等価交換は可能だと思います。

　その前提条件として、地主が借地を一部でもいいから返してもらいたいと思っていることが必要だと思います。

　地主は借地の一部を返してもらって借地権を消滅させ、借地人もその対価として底地の一部をもらい、建物敷地を完全に自分の所有にする（＝しかし、面積は狭くなる）ということです。
　つまり、質問者さんの自宅の土地面積は現在の約半分になりますが、借地ではなく土地の所有権を得ることになり、また、地主も借地の半分程度を返還してもらうことになります。双方ともにメリットがあれば、この契約は成立すると思います。

　この場合、等価交換であれば、譲渡所得税は課税されないので、地主、借地人の双方にメリットがあります（下記、国税庁ＨＰ参照）。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3505.htm

　また、弁護士の方がＨＰで借地と底地の場合における「不動産等価交換契約書」のひな形を紹介されていますので、ご参考までに下記に貼っておきます。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/ketouka.html

　地主の意向で結論は大きく左右するとは思うのですが、現在地に引き続き住むのであれば、敷地面積が現在の半分程度になるとはいえ、借地権と底地とを等価交換し、現在地で家屋の立て替えをするという選択肢が考えられます。

noname#19073 · Answer

4さんのご回答、確かにとても現実的なお話かと思います。
一部、借地権が存在するのかどうかという点については私もそこまで深く考えていなかったと同時にこの場で判定を下すことも難しいと思いますが、

仮に借地権がきちんと存在していたとしますと、

4さんの数字を拝借致しますと、50年間支払ってきた賃料「2,700万円」（はっきり言って50年だろうが20年だろうがそういう問題では無いのですが・・）
そして補正等抜きにした路線価264.46m2×18万＝約4,760万円×借地権割合60%＝「2,856万円」
という数字が相続税算出の為の借地権の評価となるわけですが、4さんの理屈を逆に言えば今まで2,700万円しか地代を払ってきていないものに対して、なぜ2,856万円をベースに課税されなきゃいかんのか？
という大変屁理屈で申し訳ないのですが、そういうことも言えてしまうわけです。

私は4さんとやりあうつもりは毛頭ございませんが、ちょっと私の落書きに反応するようなコメントも見られた為にあえて書きますが、一応借地権というのも（存在しているならば）その土地の使用収益を得られる上でもそれなりの権利であります。（旧法なら尚更）

私は借地権解除時に3,500万円で売れると書いた覚えは全くなく、限られた情報の中で単刀直入に試算をした場合の底地と借地権の概ねの評価割合を書いたわけです。
実際地域等により借地権取引の成熟度や考え方が違い、ご質問のケースがどういう対象地なのかもわかりません。また相続税・贈与税算出の上での評価の基礎となる「路線価の借地権割合」を単純に市況価値に当てはめて良いはずが無いなどというのは当然のことであります。
実際の鑑定評価では、底地や借地権、立地上の価値なども加味し、残存期間や建物耐用年数、地代からの逆算利回り等の様々な見地から個別に評価するものです。
先の回答はあくまでも最もシンプルな方法で試算した、というだけに過ぎません。

そして誤解があったかもしれませんが、私が書いている借地権の譲渡というのは、借地権付建物という意味でしか書いていないつもりです・・。

「建物壊して更地にした上で借地権があるから、ハイ3,500万円で売れます」と取られた感がある為（そうは取ってないか・・）、補足致しました。

futbunny · Answer

えー、地主から納得できない地代の値上げを要求された場合は、供託という手段があります。
供託は、法務局に行けばカンタンにできますよ～
それから、前の方も言われているように、借地権は建物の所有を目的とするものであるわけですが、同時に建物に居住する人の権利を守るため、居住権？なるものがあると思います。
ちょっと借地借家法をみてみると・・・やはり、更新の拒否には正当の事由が必要ですね。現に居住している借地権者を追い出すには、裁判して勝つぐらいの努力が必要ではないでしょうか。
というわけで、地方都市ではどうだか知りませんが、都市部では等価交換というのはお手軽な解決策としてまだ結構利用されていると思います。知り合いが、5年ぐらい前にやってましたよ。
4割返してもらい、32坪ならアパートくらい建てられますよね。ただ、日本人は土地にクレイジーに執着する人がいるので土地所有者の人格をよく観察してから決めた方がよいと思います。

matthewee · Answer

まず、大きな誤解があると思うのですが、１５年ほど前の“バブル経済”と揶揄される地価高騰期とは違って、現在は「借地権」そのものに対して経済的な資産価値（＝交換価値）は、ほとんど算出不可能なのです。
　例えば、この土地の路線価が１８００万円であれば、質問文のような考え方も検討できるかもしれないが、路線価が１８万円程度の地方都市の住宅地において、「借地権」を単独で売買するような不動産市場は存在しないのです。

　地主から見ても、借地させていた自分の土地を契約期限が来たから原状回復した上で、返してもらうだけであり、その結果として法律上の「借地権」は消滅するだけであり、対価を支払って「借地権」の権利を買う必要など全くないのです。
　そもそも地上の建物を守るための「借地権」なのであり、転居するため建物を手放すことに対して借地法で保護される「借地権」は存在しえないと思います。

　また、地代５４万円を５０年間支払ってきたとして、支払い総額は２７００万円（地代の値上げや物価水準は考慮しないとして）。
　もし、この「借地権」に経済的な資産価値があるとしたら、例えば、借地権価格３５００万円余（No.３のご回答の数字を借りて）と仮定すると、総額２７００万円を支払えば、借地期間終了後に３５００万円余相当を受け取れるということになりますが、変な論理ではありませんか。
　借地人は５０年間も土地を占有使用してきて、借地契約を解除すれば、支払った地代以上の利益を受け取れるなんて、非現実的な考え方です。

　路線価図に出てくる借地権割合は、相続税の計算のため便宜上用いる数字であり、この割合で求めた「借地権」価格が不動産市場で認められるわけではないのです（実際、借地権付建物の売買や競売を除いて、借地権単独の売買などほとんどないのが現状だ）。

　質問文に回答すれば、以下のようになります。
１．地主から立ち退きを要求したときの立退料は別として、「借地権」を地主が買い取ることはない。建物については、借地契約の継続を望む借地人から建物買取請求をされた場合に、地主が買い取る可能性がある（借地法４条）。
２．建物に市場性があれば、借地権付建物として売却可能だが、地主の承諾が必要である。「借地権」を単独で売買することは、事実上不可能だと思う。
３．建物に付随して存続する「借地権」には単独として経済的な資産価値はないので、地主との等価交換は成立しない。

　そもそも、この場合、借地法で保護される「借地権」が存在するのかということから検討する必要があると思います。
　借地法１条では「借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又は賃借権ヲ謂ウ」と定義されますが、固定資産税額程度の低廉な地代では、賃貸借とはいえず、無償の使用貸借（民法５９３条）となります。使用貸借であれば、それは借地法で保護される「借地権」ではなく、使用借権に基づいて土地を借りて建物を建てただけということです。

　路線価から逆算して、１８万円÷０．８（路線価の対公示価格比率）＝２２．５万円。この数字に０．７（固定資産税評価額の対公示価格比率）を乗じて１５．７万円。地積２６４m2（＝８０坪）を乗じて土地の固定資産税評価額４１４４万円（＝画地計算は省略）。税率１．７％（＝固定資産税１．４％、都市計画税０．３％）を課すと、公租公課は年額７０万円と試算できます。
　実際の税額は、住宅用地の特例措置などの負担調整措置が取られているので、この半分以下になりますが、政策的に税額を下げているだけであり、更地であれば年額７０万円の税負担が発生すると推定できます。

　質問文の中で「地代の値上げも言ってきている」とあるのは、現在の地代が安すぎるからだと思います。
　地代を１００万円以上支払っているのなら賃貸借の可能性があり、借地法で保護される「借地権」があると主張できると思いますが、現行の地代水準では「使用借権」であるから「借地権」ではないと、逆に地主から反論されるおそれも考えておく必要があると思います。
　「使用借権」ならば、建物撤去は全て借地人負担であり、また、相続対象にもなりません（税務署も資産価値ゼロで評価する）。

　結論として、「借地権」の資産価値を過大に見積もるのではなく、建物の存続、立て替えを含めて、借地契約のあり方について検討すべきだと思います。
　５０年間安い地代で恩恵的に土地を貸してきた地主の神経を逆なでするような、「借地権」買い取りや等価交換などを、地主に提案すべきではないと思います。

noname#19073 · Answer

＞借地権を売却しマンションの購入をしたい
＞等価交換して、家を建替えようと

なるほど、なかなか斬新なアドバイスが出来ずに申し訳ないのですが、借地権（特に旧法の）自体はその土地を使用し続けることに関しては、かなり強力な権利と言えます。

しかし売却（譲渡）となると基本的には地主の承諾が必要となってきます。承諾料なるものも取られるかも・・。地主が認めない場合については、内容によっては裁判所がその承諾に代わるものを出せる規定にもなっています。

地主さんとの人間関係がわかりませんが、問題ない関係ならば相談を持ち掛けてみたらいかがでしょう？
第三者への売却について相談する形が良いでしょうね。地主の買取やら等価交換の話は、人によっては「何言っとるんじゃ」ということになるかもしれませんので・・。言葉は慎重に。

底地をあなた方で買い取る事が出来ればそれも一つの方法なんでしょうけどね。そうでなければ、そのまま使い続けるのか、相手が誰であれ売却譲渡するのか位しか案は無いです。等価交換の話はよっぽど慎重に持っていかないと、意味のわかっていない人からすれば、「なんで土地をタダでやらなきゃいかんのだ」と受け取られるかもしれません。


ここからは本題とそれますので余談として流してください。
80坪＝約264.46m2×180,000円＝4,760万円（路線価）
推定の地価公示（取引の指標）水準＝約5,950万円

5,950万円×40%（底地部分）＝2,380万円
5,950万円×60%（借地権部分）＝3,570万円
（現実は底地部分はもう少し下回るでしょうね・・）
（超推定）固定資産税（及び都市計画税）
年額　約15万円

全て推定です。情報が無い中での試算なので落書き程度に受け止めてください。

noname#19073 · Answer

＞素人なので、こんなことしか頭に浮かびません

そこまで色々と考えていれば立派だと思いますよ。特に3の等価交換のお話などはある程度理屈が理解出来ていないとわからないお話です。

1～3に共通して言えることは、地主の承諾が無いと成立しないということでしょうか。
借地権をどうするか？というだけのテーマであれば、地主の承諾が得られるかどうかは別としても、ご質問者が挙げておるような方法は考えられます。

しかし現実問題としては、住まいをどうするか？というのがメインだと思いますので、基本的には借地権は別としてもそこに住み続けたいのか？それともそこは処分して他に移りたいのか？このあたりはどうお考えになっているのでしょう？

仮に底地権者（地主）が買い取ってくれても、あなた方の家が無くなるというのは単純なお話です。

旧借地権について

1.借地権を地主に買ってもらう。

No.４の回答に「借地権価格３５００万円余（No.３のご回答の数字を借りて）」と書いたのは、私が試算しても同じ数値を使うので、同じことを２度書くまでもないと思い、No.３のご回答から数値だけ拝借しただけです。

4さんのご回答、確かにとても現実的なお話かと思います。

えー、地主から納得できない地代の値上げを要求された場合は、供託という手段があります。

まず、大きな誤解があると思うのですが、１５年ほど前の“バブル経済”と揶揄される地価高騰期とは違って、現在は「借地権」そのものに対して経済的な資産価値（＝交換価値）は、ほとんど算出不可能なのです。

＞借地権を売却しマンションの購入をしたい

＞素人なので、こんなことしか頭に浮かびません

この回答への補足

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　No.４の回答に「借地権価格３５００万円余（No.３のご回答の数字を借りて）」と書いたのは、私が試算しても同じ数値を使うので、同じことを２度書くまでもないと思い、No.３のご回答から数値だけ拝借しただけです。

　まず、大きな誤解があると思うのですが、１５年ほど前の“バブル経済”と揶揄される地価高騰期とは違って、現在は「借地権」そのものに対して経済的な資産価値（＝交換価値）は、ほとんど算出不可能なのです。