ローン特約って不動産屋経由の融資の時だけですか？

Question

先ほど「不動産売買契約」をとりかわしてきました。
手付金200万（物件は1100万、手付けの金額は不動産屋が勝手に決めてあった金額）と媒介手数料40数万円を払ってきました。

家に帰ってきてよくよく見ると「融資特約なし」と書かれていました。
（金融機関名・借り入れ金額・返済年数は記入されていましたが）

「融資特約」ってなに？
と調べたら「ローンが通らなかった時に自動解除でき手付金は戻ってくる」特約とか・・・

今回ローンの申し込みは不動産屋を通さず自分たちで金融機関を決めてきました。
不動産屋にもこのことは契約前に話してあったのですが、その時に「ローン特約」の説明は一切なく、今回の契約にあたっての読み合わせ（？）でも「この項目は該当しないので省略・・・云々」と飛ばされていました。

もし万一審査に落ちると200万は返ってきませんよね？

不動産屋の紹介で借り入れしないと「ローン特約」が付けられないのでしょうか？
だったら最初にその説明をして欲しかったと思うのですが、契約書を取り交わしてしまった後ではどうにもならないですよね？

自分の勉強不足と言えばそれまでなのですが、どうにも腹立たしく今からでも何かできることがあればご教授下さい。
よろしくお願いします。

mot3355 · Accepted Answer

不動産業経営者です。
ANo.#5記載の重要事項説明書は、ローン特約を付けた場合は絶対説明事項となりますが、本件は付けていなかったので絶対説明事項にならないため、それを業者に追求することは出来ません。
私の場合、購入者に「融資を受けるならローン特約を付けるので、既に金融機関をお決めでしたら、詳細を言って下さい」と質問するようにしています。
不動産屋の不作為ですので、売主に対し、契約にローン特約を後付けさせてもらえるよう要望して下さい。
もしも、ＯＫになったら、覚書を作成のうえ当事者全員の捺印を得て下さい。
そして、ローン特約の説明を記載した重要事項説明書に作り替えてもらって下さい。
金融機関の言う「10中8・9は大丈夫」は、本店の融資審査部門の者の意見であれば安心ですが、支店の営業マンの私見なら安心してはいけません。

walkingdic · Answer

先ほどは簡単に書いたのですが、とりあえず融資が通るかどうか不明の状態なので、ローン解約条項はつけてもらう契約変更を不動産業者に持ちかけてみてはどうですか？
漠然としたものだとこまるので、希望の銀行、商品があるのであればそれを具体的に書いて、このローンが通るかどうかということでお願いします。（１つだけでは多分難しいので２，３の別の銀行の候補が必要です）

もちろん売主の意向があるので必ずしも契約変更してくれるかわかりませんが、何かの事情で契約変更ということは行われることは間々ありますのでね。
相手としても期日が来ても売買できないと言われるより、期限の期限の決まった解約条項が入っている方が購入できなければ早めに次の買い手を探せるというメリットもあります。

ちなみにローン解約条項は提携ローンである必要性は全くないですよ。通りやすいということはないですし、金利優遇もケースバイケースです。（ないとはいいませんが）

ただ今からの契約変更となると、もしかすると対象となるローンに提携ローンを含めるという条件が付くかもしれません。というのも銀行によって融資条件が違っていて、業者は割とそのことをご存知ですから。
特に中古物件は評価結果が異なることも多いので。

noname#19073 · Answer

まず6の方もご指摘の通り、業者によるローンの斡旋やらローン特約が無い場合については、説明する材料がありませんので、そこの説明義務違反を問うことは難しいと思いますよ。

そして更にローン特約を付けないこと自体が業者の不作為ということではありません。

提携ローンに対してあなたが
＞「リベートでも貰えるんだろ～」
程度の認識しかなく、事前の打診で何となくローンは問題ないようなお話を前提としていますので、ローン特約を付けていないということ自体に違法性はありません。

違法性がない限り、特約を付ける付けないは契約前の交渉ということになりますが、現時点では遅いです。

しいてあなたの肩を持つとすれば、万一ローンが不承認となった時には手付放棄での解除となる旨のきちんとした説明を受けていなかったかどうか、このあたりが焦点ではありますが、今回のケースではここに強く責任を求めることも難しいと思います。

ローンが無事に通ることをお祈りいたします。

hide_123 · Answer

追加です。
ローンのあっせん。および、ローン不成立の際の処置は、「重要事項の
絶対説明事項です。」
ですから、この部分の説明を受けなかったということでしたら、
それを業者に追求することは可能です。
重要事項説明は、ただ、重要事項説明書に記載されているだけでは
不十分で、きちんと説明することが要件だからです。

いずれにしても、無事に銀行ローンが通れば何も問題ないのですが、
少し気になるのは、価格が１０００万円ということで、
もしかして、とても狭い物件や、築年数の古い物件ではないでしょうか？
銀行は、個人の信用力（年収等）だけでなく、担保にする物件の資産性
も重視しますので。

alias3 · Answer

不動産業者が取引している特定の銀行を使わせたかったというだけだと思います。

不動産業者を通すことにより享受できるローン特約もあります。
しかし、全てがそうではありません。

たとえば、一般の市中銀行でも、給与振込及び公共料金支払いを行っていれば店頭公開金利よりさらに●●%引きとかいうようなものが多いかと思います。
インターネットで銀行の住宅ローンのページを検索してみてください。
だいたいはこのような商品を用意していますよ。

今回の業者は指定する（取引のある）銀行を融資先として斡旋しているだけなので、斡旋する銀行の特約が付けられなくても、その特約の条件よりあなたが選んだ銀行の特約のほうが条件が良ければ当然、そちらを選ぶべきだと思います。

ただ、少し気になるのは、その銀行からの融資がNGだった場合、通常の契約では手付け解除の対象、つまり100%手付金は戻るのですが、そこを返却しないという契約を締結させるあたり、あまり良い業者ではないような気がしますけどね（審査が問題なく通ればそれで全てがOKなわけですが）。

hide_123 · Answer

ローン特約がない契約をされたのでしたら、もし、ご自身で金融機関をあたってローン付けができなければ、履行不能ということになり、民法、宅建
業法の原則通りに、手付けは放棄しなければいけません。
通常は、不動産屋は自社の提携のローンを勧めてきます。なぜかというと
不動産屋を通して、事前に銀行からローンの内諾を取れるからです。
内諾が取れているので、実際にローンが却下になる可能性はほぼなく、
手付け返還の特約をつけてもリスクがないからです。
このケースでは、中古物件ですので、売主も個人ですから手付けを撤回して
もらうことは難しいでしょうね。
銀行は、個人で探したとのことですが、すでに内諾は取れているのでしょう
か。万が一、駄目だった場合は、金融機関を変えて打診するしかないのです
が、その際には仲介業者にローンの斡旋を頼んだほうが無難ですよ。
不動産屋の提携ローンは、提携しているだけあって、結果もすぐにでます
ので。
仲介会社も商売ですし、契約が成立しても引き渡しまでできて、はじめて
仲介手数料が入るわけですから、きちんと相談してみてください。

walkingdic · Answer

つけてくれと言えばつけてもらえます。
言わなければつけません。

「つけますか」と聞いてくれるのは善良な不動産業者。
聞いてくれないのは不親切な不動産業者。

ということです。。。。。。

私の場合は用意できる見通しがあったのでつけませんでしたが。。。。

hokenyaboo · Answer

>不動産屋の紹介で借り入れしないと「ローン特約」が付けられないのでしょうか？

付けられます・・・が！

不動産業者（以下業者と書きます）を介するのとそうでないのではローンの通り方が違います。

業者も商売ですしプロなのでローンが通るよう銀行と折衝します。
また、銀行も提携ローンを組んで業者からの案件に関し通り易いようアドバイスも行います。

例えば、車のローンなど組んでいると住宅ローンを借りても二重ローンになってしまうと言う理由で住宅ローンは不可になります。
しかし、業者には「他のローン（例えば車の）を整理して無借金状態で申し込こむよう話して下さい」などとアドバイスします（一般の方にもするのかどうか？）

結論を言うと、業者の紹介で申し込んだローンは業者にも責任があるという部分で「ローン条項」を付け、顧客が自分でローンを申し込むと言う事は資金は自己調達すると言う意味で自己責任という事です。
万一、顧客のミスでローンが通らない場合の責任まで負えないという事です。

ローン特約って不動産屋経由の融資の時だけですか？

不動産業経営者です。

先ほどは簡単に書いたのですが、とりあえず融資が通るかどうか不明の状態なので、ローン解約条項はつけてもらう契約変更を不動産業者に持ちかけてみてはどうですか？

まず6の方もご指摘の通り、業者によるローンの斡旋やらローン特約が無い場合については、説明する材料がありませんので、そこの説明義務違反を問うことは難しいと思いますよ。

追加です。

不動産業者が取引している特定の銀行を使わせたかったというだけだと思います。

ローン特約がない契約をされたのでしたら、もし、ご自身で金融機関をあたってローン付けができなければ、履行不能ということになり、民法、宅建

つけてくれと言えばつけてもらえます。

>不動産屋の紹介で借り入れしないと「ローン特約」が付けられないのでしょうか？

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