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夫婦で法人の役員をやっています。私(妻)が代表です。
今年夫名義で中古の住宅を購入しました。(1500万円20年ローン)
その家は家族で住むためのものではなく、法人に貸し付けて従業員の寮にしています。ローンは法人の経費から楽に返済できる金額です。
来年ぐらいには自分たち家族の住む家を購入しようと考えています。
5000万円25年ローンを組みたいのですが、どのような組み方が望ましいでしょうか?

1.役員報酬を妻に集中させて妻名義で6000万円申し込む。
2.夫婦でめいっぱい役員報酬を取って、夫婦合算でローンを申し込む。

ちなみにこれまでの夫婦合算の役員報酬は800万円ちょっとですが、来期以降はもっと取れます。夫婦合算で3年平均1000万ちょっとにはなるかと予想しております。年齢は夫39歳、妻38歳です。
これからもっと貯蓄を増やして、もうちょっとローンの金額を抑えられるように努力はしますが、夫婦の役員報酬をどう配分してとっていけばローンが通りやすくなるでしょうか?現在のローンも含めて月30万円は返済できる能力はあります。
何かご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

法人の役員・特に創業者へのローンの審査は通常サラリーマンと異なる考え方で行われます。

法人の事業内容が事業としての継続性があるか、といった点を含めて法人と個人を合算して考えます。法人への融資とオーナー夫婦へのローンというのは、会社の将来業績の変動という同一のリスクに左右されると捉える点で、給与所得者へのローン審査と異なる考え方をします。

質問者に認識して頂きたい点としては、(1)銀行での審査は実績主義ですから、現時点での融資判断の根拠には去年以前の数字、来年の判断時には今年より前の数字を使う為、来年以降役員報酬を増加させます、という説明では根拠にならない、(2)債務者の属性という面で既存のローンが夫本人の住宅ローンとなっていれば借入人の思惑とは別に資金使途違反と捉えられ可能性がある、(3)役員報酬をどのようにでも調節できるという考え方は通常銀行員からは悪意で解釈される可能性がある、といった所です。

同内容で過去に回答した例がありましたので、参考にして下さい。基本的には計画段階から、法人の担当者を絡ませて進めた方がうまく進んでいくという気がします。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1692149
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この回答へのお礼

貴重なご回答どうもありがとうございました。
実際の購入は2年後ぐらいを考えておりますので、もちろんきちんと数字の実績を出して審査に臨むつもりです。法人の担当者を絡ませて進めたほうがよいというご意見でしたが、まさにそのとおりでした。先日思い切って、相談してみたところ、資金作りや次回以降の決算書をどう改善したら審査に有利になるか等、非常に親切にアドバイスしてもらいました。まさに「餅は餅屋」ですね。目標達成のため事業にも力が入ります。
本当にどうもありがとうございました。

お礼日時:2005/11/26 08:44

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Q夫で住宅ローン組んでいて、妻名義でも組めますか?

夫婦共働きで夫が住宅ローンを組んでそこに住んでいます。
妻もしっかり働いている為かなり収入はありますが、妻名義で新たに住宅ローンを組めますか?

この場合、現在住んでいる家をどうするの?って話になるかと思いますが、
できれば貸したい。ただ住宅ローンで賃貸に出すのはだめなんですよね。
となると、妻名義で買った家に引越しした後、ゆっくり売却するということになりますかね。

妻名義で組む理由としては、今の家を売却しないで引越しができ、ゆっくり売却できるからです。
やはり無理なのでしょうか?
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

元業者営業です

>妻名義でも組めますか?

結論から言いますと可能ですが夫名義の現在のローンに妻が「連帯債務者」ならびに「連帯保証人」になっている場合は審査が厳しくなります。
特に「連帯債務者」になっている場合は、妻の年収、属性、新規購入物件の担保価値にもよりますが、大変厳しい審査になるでしょう。

なので、原則は「連帯債務者」「連帯保証人」になっていない事が前提です。

その前提を踏まえれば、妻が新規にローンを組む事は十分可能です。

銀行で住宅ローンを組む時に「家族全員の住民票」の提出を求められますが、当然殆どの場合世帯主が夫になっていますので、私の経験上は必ず「なぜ夫でなくて妻がローンを組むのか」と聞かれました。

私が過去に扱った案件は「買い替え」と「離婚」でしたが、包み隠さず事情を説明したら無事ローンの承認は下りました。
なので、ご質問のケースでも普通に「買い替え」と言えばいいでしょう。

Q住宅 2軒目 購入条件

お世話になります。

現在、分譲マンションに居住中です。

名義は夫(残債2600万、車ローン残債150万)
年収600万年齢40歳

2軒目の家を購入したいのですが、できるのでしょうか。
よく、セカンドハウスというものを耳にします。
購入目的は、私の姉(夫からみれば配偶者の実姉)
のためです。物件は500万くらいの戸建です。

不動産屋さんに問い合わせをしたら、夫の二親等以内(親、兄弟姉妹)なら可能なのですが、
とのことでした。

ネットでは、私(配偶者)の直系なら可能と。ということは、親か子供等で、やはり
姉ではだめなのでしょうか。

ローンの金額的な面は、銀行さんから貸付金額の上限以内ならとおります、
とお返事をいただけたそうです。

また、セカンドハウスローン以外に、金利が少しあがるけれど、
方法がある、などの情報があれば教えていただきたいです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>不動産屋さんに問い合わせをしたら、夫の二親等以内(親、兄弟姉妹)なら可能なのですが、
>とのことでした。

この意味がわかりません。なにがダメなんでしょうか?
ご主人が、セカンドハウスローンでもう一軒家を買う。。銀行も融資枠があるならOKと言っている。。
であれば、ご主人名義で別荘感覚でその500万円の家を買い、貴方のお姉さまに住んでもらうということで問題はないように思うのですが?

登記名義をお姉さまにしたいということであれば無理ですが、そうでないのなら購入目的はセカンドハウスで普通に進めていいと思います。

Q住宅ローンが二重になるとどうなるでしょうか?

住宅ローンが二重になっていますが問題ないでしょうか?またやらなくてはいけないことがあるでしょうか?

確定申告について調べている時に、居住していないマンションの住宅ローン金融機関に一括返済を求められたり厳しい対応がされるなどあるようでした。

状況は以下の通りです。

元々、妻の自己居住の為のマンションがあります。住宅ローンは全額妻名義で、残債はまだ2500万ほどあります。(みずほ銀行)

今年、結婚を機に妻と共有名義でマンションを購入しました。
持分は、5:5。
住宅ローンの主契約は夫である私です。妻は連帯債務者となっています。
こちらのローンはオリックスのフラット35です。

住民票は夫婦ともに新たに購入したマンションの住所に移しています。

元々所有していたマンションは売却が難しそうですので、賃貸に出す予定です。

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

>住宅ローンが二重になっていますが問題ないでしょうか?

何ら、問題ありません。
護送船団時代と異なり、各金融機関共に「金利の自由化」が起きていますよね。
既に、住宅ローンだから金利が安いという時代ではありません。
私自身、一戸建て住宅とマンションの二重住宅ローンを「銀行同意の上で実行」しました。^^;
※一戸建ての住宅ローン返済中に、転勤先でマンションを購入。
※マンション購入契約及び金銭消費貸借契約書には、住宅ローン申込書となっていました。
※団信契約書・返済予定表も、住宅ローンとなっていましたね。
質問者さまの場合、婚姻という正当な理由がありますよね。
金融機関も、問題視する事はないでしよう。
但し、嫁さんに「二つの住宅ローン返済能力があるのか?」が重要視されますが・・・。

>またやらなくてはいけないことがあるでしょうか?

何もする必要はありません。
強いて言えば、確定申告・年末調整時に(二つの住宅ローン減税は利用来ませんから)どちらか債務の多い方を申告する事ですね。
もう一方は、形式的に「不動産ローン扱いと看做す」事になります。
二重住宅ローンを抱えていた私も、一戸建ての方のみ減税申告を行っていました。
マンションの方は、形式的に不動産ローン・セカンドハウスローン扱いです。

>元々所有していたマンションは売却が難しそうですので、賃貸に出す予定です。

こちらも、何ら問題ありません。
「住宅ローンで購入したマンションが、賃貸に出来ない」となると、転勤族は退職まで住宅購入が出来ませんよね。
「転勤族は、一括でマンションを購入する義務」は、ありません。
「住宅ローンを組むと、転勤する」という法則が、勤務していた会社・グループにあります。
当時の上司も「もう、転勤は無い」と判断して、出身地の地元でマンションを購入。
が、2年後に転勤しました。^^;
上司は単身赴任でなく、家族で引越し。結果、購入したマンションは「賃貸」としています。
この家賃収入で、住宅ローンを払っていますよ。
※噂では、転勤先で中古マンションをローンで購入したらしい・・・。
私も、転勤先で購入したマンションを賃貸物件として貸しています。
「契約違反だから、一括で残債務を返済しろ!」という金融機関(銀行・信金・信組・ノンバンク)は、ありません。
返済を滞りなく行っていれば、大丈夫です。
※マンションだと、所有者と入居者が異なる物権が非常に多いのが現実なのです。

>住宅ローンが二重になっていますが問題ないでしょうか?

何ら、問題ありません。
護送船団時代と異なり、各金融機関共に「金利の自由化」が起きていますよね。
既に、住宅ローンだから金利が安いという時代ではありません。
私自身、一戸建て住宅とマンションの二重住宅ローンを「銀行同意の上で実行」しました。^^;
※一戸建ての住宅ローン返済中に、転勤先でマンションを購入。
※マンション購入契約及び金銭消費貸借契約書には、住宅ローン申込書となっていました。
※団信契約書・返済予定表も、住宅ローン...続きを読む


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