住宅ローンの繰越返済について質問です

Question

住宅ローンの繰越返済について教えてください。

現在中古一戸建ての申し込みを行っておりまして、このまま順調に行けば
来週のどこかで住宅ローンの審査を行うことになります。実際に
支払い方法等はローンの審査に通ってからの話にはなると思うのですが、
銀行を選ぶ手助けにしたいので教えてください。

3500万の中古物件を買うのですが、手持ちのお金は350万程度です。
手付金のために先に150万はらうので200万程度が残ります。
不動産屋に諸経費や手数料を持っていかれることを考えて
3600万程度を35年払で借りようかと考えています。

ただ実際には年収からするとかなり余裕のある物件になるので
毎年200万程度の繰越が出きます。ですので、金利分と繰越
手数料分が無駄にはなりますが、実際には10年以内に
支払いが終わる予定です。

そこで繰越返済を前提とした場合どのような融資プランが
現実的なのでしょうか。今考えているのは現在金利が低いので
銀行の金利変動タイプのものを借りてしまい、毎年年末に
一回支払おうかと考えています。繰越手数料が無料の所も
あるようですが、手持ちの資金が2割以上ないと駄目、など
厳しそうです。

どなたかアドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

noname#35582 · Accepted Answer

＃２です、お礼をありがとうございました。

まず保証料については「10年：72万、35年：252万」、そこまで高くはならないと思います。
借入額が3500万円、保証料率が0.2％の場合でしたら、35年返済で75万円程度、20年返済で55万円程度ではないかと思います。

> 長く設定したいのは自分の商売が将来的に今の年収を保証されるようなものでは無いからです。10年に設定したものを35年にするのは難しいと思いますが、35年に設定したものを10年にする事は（繰上返済）出来ますよね。

大変ご賢明なお考えです。
確かに10年のものを35年にすることはできませんね。
確かに繰上返済は手数料がかかりますが、預けておいても利子はつかないけれど、借りたお金の利子はかなり取られます。
余裕があれば、さっさと繰上返済をされた方が、結果的にはお得になると思います。

> ちなみに繰り上げ返済をした場合、返済プランは最初に決めたものに
なるのでしょうか。例えば10年金利固定で払い始めた場合、2年目で繰上げをしても最初に設定した金利のまま支払いは行われるのでしょうか。それともその時点での金利で再設定されるのでしょうか。

繰上返済をされても金利の再設定は行われません。
10年固定の場合、次に金利の見直し・再設定を行うのは11年目になる時です。
ですから、10年目までであれば途中で世の中の金利がいくら上昇しても、金銭消費貸借契約を締結した時点の金利（約定金利といいます）が適用されます（金銭消費貸借契約証書にそれを否定するような特約条項、例えば「市中金利が金銭消費貸借契約時よりも５％以上上昇した時には、金利の見直しをおこなう」などの文言でもあれば別ですが。ですから、金銭消費貸借契約証書の内容はしっかり確認なさってくださいね）。
10年で完済できる予定ならば10年固定を選択することにより、金利上昇リスクを考慮しなくても済む－と申し上げたのはこのためです。
私は、量的緩和、即ゼロ金利解除とは考えませんが、この先金利は上昇基調になると考えています。
どこまで上がるかは分かりませんが。
変動金利を選択した場合は、確か半年ごとに金利の見直しが行われますので、金利が上昇すれば返しているのは利息ばかりで元金は殆ど減らない－という現象も考えられます（金利の見直しは半年ごとですが、返済額の見直しは５年ごとなので、その間は元金と利息の割合を変えて調整されるため）。
２年固定、３年固定、５年固定、10年固定の場合は、「固定」という言葉を使っていますが変動金利の特約タイプ（固定金利選択型）で、金利の見直しと返済額の見直しが同時－ということです。
変動金利の場合、返済額の見直し時に金利がそれまでより上昇しても返済額の上昇幅は1.25倍までとする－となっていますが、固定金利選択型の場合はその上昇に限度がありません。
２年後、３年後、５年後、10年後の金利見直し時に、金利が極端に上がっていたら、それ以降の毎月の返済額も極端に上がる－という危険があるのです。
ですから、取りあえず35年返済で契約するが、10年で完済を予定している－というのであれば、10年固定を選択されるとよいのではないか－とご提案申し上げたのです。

noname#35582 · Answer

金融機関に勤務しており、以前住宅ローン等も担当していた者です。

いろいろお考えのようですが、まず、3500万円の中古物件では3600万円どころか満額借りられないかもしれません。
＃１さんもおっしゃっているとおり、築年数によっては、担保価値がかなり下がることもありますので、場合によっては担保価値分しか借りられないのでご注意ください（購入価格＝担保価値とはならないことが多いです）。
そうなれば、購入価格満額は借りられません。
金融機関および住宅ローン商品によって、諸経費はあわせて借りられるものと、担保価値額までしか借りられないものなどがありますので、その辺りはしっかり調べられた方がよろしいでしょう。

おっしゃっている「繰越」というのは、「繰上返済」のことですね？
仮に3600万円をお借り入れになったとして、
> 年に300万弱返す計算
ですと、ボーナス返済なし、元利均等払い、変動金利2.375％という条件であれば、15年返済で毎月の返済額は237,932円になり、１年では285万円程度ですね。
現在、金利はとても低く、変動金利よりも短期固定金利の方がもっと低いです。２年固定、３年固定あたりでは最優遇金利0.8％という条件も見かけます。
変動金利は、金利が下降傾向の時には有利となりますが、そうでなければ不利になる場合すらあります。
この先10年で考えても、金利は現在が底であり、そうであればあとは横ばいか上昇しかありません。
毎年250万円から300万円繰上返済されれば、確かに10年程度で完済となりますね。
ならば、10年固定、その後店頭表示金利マイナス何％というパターンのものを選ばれてはいかがでしょう。
これは、現在の変動金利と同等の利率ですが、10年程度で完済ということであれば金利上昇リスクを考慮する必要がありません。

> 実際には年収からするとかなり余裕のある物件
ならば、最初から借入期間を短くするべきかと思うのですが、そのあたりはいかがでしょう。
保証はどうされますか？
といいますのは、保証機関保証を利用されるのであれば、保証料が必要となり、これは借入年数に応じて徴収されますから、3600万円÷100万円×保証料率×年数に応じた割合－となるんです。
この「年数に応じた割合」は、借入年数が短ければ低くなりますので、そういった無駄も省けるかと思いましたので。

借入期間を最初から10年とされることは考えていらっしゃらないのですか？
> 年収からするとかなり余裕のある物件
> 年に300万弱返す計算でローンを組み、毎年250万～300万程度の繰上げを行おうと
毎年550万円から600万円の返済が可能ということであれば、年収は1500万円程度はあると拝察します。
借入期間が10年（変動金利2.375％）でしたら毎月の返済額を337,329円となり、年間の繰上返済額を150万円程度にすれば、１年間の総返済額は550万円程度となります。
これならば15年返済で毎月237,932円返済し、250万円～300万円繰上返済するパターンと、１年間の返済額は同程度になるのですが。

最後に、住宅ローンの繰上返済は「毎年年末」より「毎年１月」がお得です。
合計所得金額が3,000万円以下ならば住宅ローン控除の対象となりますので。

noname#15038 · Answer

3600万を35年で借りて、毎年200万の繰上げ返済では
10年で完済はできないと思いますが・・・・

本当に毎年200万しか繰上げ返済ができないとしたら、
変動ではなく長期固定をお勧めします。
もしもっと繰上げできるようならば3年固定や5年固定に
してみてはいかがでしょうか。

それからこれは関係ないかもしれませんが、中古住宅と
いうことで、ローンにも制限がある場合があります。
築年数によっては35年ローンは組めなかったり、頭金を
多く入れないと融資不可という場合があります。

住宅ローンの繰越返済について質問です

＃２です、お礼をありがとうございました。

金融機関に勤務しており、以前住宅ローン等も担当していた者です。

3600万を35年で借りて、毎年200万の繰上げ返済では

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