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うちの土地をある会社に貸しています。その会社が事務所を建てて営業していましたが急に廃業しその会社から建物を買ってほしいといわれています。契約期間も残っており、母は地代をあてにして生活していたので困っています。(1)契約違反で罰金のようなものはもらえますか?(いくらぐらい?)そして(2)建物をうちで買って別の人に貸すか、別の人に買ってもらってこれまでどおり土地を貸すかどちらがよいのでしょうか?(3)(うちでは買取れないかもしれないので)もし土地だけを貸す場合、地代、保証金、権利金の金額はどのように決めたら良いのですか?良いアドバイスをお願いします。また自分でも調べてみたいので、参考になる法律などを併せて案内していただけるとありがたいです。

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A 回答 (3件)

全て、賃貸借の「契約書」によりますから、まず契約書の内容を確認しましょう。


普通、契約解除する場合は一定の期間の猶予を見て事前に申し入れることになっていますから、申し入れがあった時から猶予期間分の賃料は取ることが可能ですが、それ以上の違約金は難しいと思います。

また、契約書に特約条項がなければ、一般的に契約解除後は現状復旧が原則のはずですから、よく確認して「建物を解体して更地で返却する」ように申し入れましょう。
そうすれば、解体費用がかかりますから、「無料でいいからこのまま残させて欲しい」と言ってくる可能性もあります。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。違約金についてよくわかりました。また契約書には建物は解体して原状復帰するように書いてあります。おっしゃるとおりで、無料とは言いませんでしたが、「安くてもいいから」といっています。解体費用のことは考えていませんでしたが、1千万ぐらいと聞いた事があります。ということは、まず、(1)猶予期間分の賃料をお願いすること(2)建物は、無料であればもらって、新たに借りる人がいるとすれば取壊しをしてくれることを条件にすればよいのでしょうか?

補足日時:2006/02/04 23:41
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1.法律上の観点から-。


 借地借家法(※)で保護される「借地権」が存在するとき、借地人が地主に対して建物の買い取りを請求できるのは、借地契約の合意解除の場合や、契約期間満了時に建物が存在しているにも関わらず地主が借地契約期間の延長を拒絶した場合、あるいは、借地契約期間の満了を待たずして地主から申し出て借地契約の解除を行う場合などです(借地借家法13条1項)。

※借地については、平成4年以降の契約については、新法の「借地借家法」が適用され、それ以前からの契約については旧法の「借地法」が適用される。

 質問文を読む限り、地主(=母)に何ら借地契約違反がなく、借地人から一方的に借地契約の解除を求めているようですから、借地人は、借地借家法で規定する「建物買取請求権」を行使することができません。

 そもそも、地主には借地人の建物を買い取る義務はなく、地主のほうから借地契約の解除や更新拒絶をした場合については、借地人の投下資本の回収のため、借地人は地主に対して建物の買い取りを請求することが“できる”としています。←「借地権」譲渡の場合についての説明は省略します(話がややこしくなるようなら、早急に弁護士に法律相談をされるべきです)。

 ご参考までに、「借地人の債務不履行による土地賃貸借契約解除の場合には、借地人は借地法第四条第二項による建物等買取請求権を有しない。」とした最高裁判例を下記、参考URLに貼っておきます(最高裁HPから、昭和35年2月9日判決)。

 今回、借地人が契約期間の途中で、契約解除を申し出ているのですから、当然、契約違反に基づく損害賠償請求(民法415条)が可能ですし、また、借地契約の解除に当たっては、借地人の責任において建物を撤去し、原状回復した上で、借地人は地主に借地を返還する義務を有します。

2.不動産ビジネスの観点から-。
 借地人から借地契約の解除を申し出てきた以上、地主には借地上の建物を買い取る義務はありません。
 しかし、この建物の経済的な価値が高く、建物があったほうがテナント(=借家人)を集めやすいと考えられるのなら、建物を割安で買い取り、新しいテナントを募集して入居させる方法も“不動産ビジネス”として考えられます。

 この場合には、この建物についてどの程度の賃料(=家賃)を得ることができるか、また、すぐに入居テナントが見つかるとは思えないので、その間の空室リスクをどの程度見るのか、また、建物の固定資産税や修繕費、管理費はどの程度見込むべきかを十分検討してから、建物の購入価格を決めるべきだと思います。
 試算してみて採算割れになるおそれがあれば、借地人には建物の撤去と原状回復を求めるべきです。

 もし、不動産ビジネスとして建物を購入するつもりならば、建物をかなり安く購入しないと、お母さんは不良資産(=入居者ゼロ、固定資産税だけ負担)を購入するだけの結果になる可能性もあると思います。

【借地借家法13条1項】
 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM …
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こんにちは。


契約書ではどのような借地権になっていますか?
その種類によって対処法が違ってくるかもしれないので、契約書をご確認下さい。

借地契約の種類と内容を今回の事例に照らし合わせて簡単にポイントを抑えると

1.  借地権・・・●期間30年(契約でこれ以上の期間の延長も可)●借主は建物買取請求ができる。(請求されると貸主は建物を時価で買い取らなければなりません。)●借主に不利な特約は無効(もし契約書に原状復帰の特約をつけていても無効です。)

2.定期借地権・・・●期間50年以上(期間延長なし)●建物買取請求できない旨の特約をする事が出来る。
●契約書は公正証書によらなければならない。

3.事業用借地権・・●期間10年以上20年以下●主に事業の用に供す。●借主は建物買取請求できない
         
4.一時使用目的の借地権・・「臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合」ですので今回は 該当しないと思います。

まずは契約書をご確認のうえよろしければ参考にしてください。



        

この回答への補足

わかりやすいご回答ありがとうございます。うちの場合は間違いなく「1.借地権」のケースです。ということは「建物を買い取らなくてはならない」ということで、母とともにかなり驚きました。だから相手は「安くても・・・」とやんわりと言ってきた訳がわかりました。すると金額はどのように算出するのでしょうか?母の生活がかかっているので、まずは違約金で、残りの年数の賃貸料を違約金としていただこうと思っていましたが、先にそういうことを言うと値段を吊り上げられそうで怖いのであらかじめ適切な金額を計算しておきたいと思います。買い取らなくてはならないのは法律であれば止むを得ないと思います。母の生活のためにも、新たに借主を探さなくてはならないということですね。困ったもんです。(>_<)どうかよろしくお願いいたします。

補足日時:2006/02/06 00:52
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地上の建物の解体義務が借地人側にあるのはどういう時ですか

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

 2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?
3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
   いただけるのでしょうか? 今まで、何も請求することなくきていましたので・・・。
   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
   となりますか?
   以上ですが、よろしくお願いいたします。

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と...続きを読む

Aベストアンサー

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。

しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。


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