貸地（借地）上の建物の賃貸借契約と買取について

うちの土地をある会社に貸しています。その会社が事務所を建てて営業していましたが急に廃業しその会社から建物を買ってほしいといわれています。契約期間も残っており、母は地代をあてにして生活していたので困っています。(1)契約違反で罰金のようなものはもらえますか？（いくらぐらい？）そして(2)建物をうちで買って別の人に貸すか、別の人に買ってもらってこれまでどおり土地を貸すかどちらがよいのでしょうか？(3)（うちでは買取れないかもしれないので）もし土地だけを貸す場合、地代、保証金、権利金の金額はどのように決めたら良いのですか？良いアドバイスをお願いします。また自分でも調べてみたいので、参考になる法律などを併せて案内していただけるとありがたいです。

No.1 ベストアンサー 回答者： jyamamoto 回答日時： 2006/02/04 23:37

全て、賃貸借の「契約書」によりますから、まず契約書の内容を確認しましょう。

普通、契約解除する場合は一定の期間の猶予を見て事前に申し入れることになっていますから、申し入れがあった時から猶予期間分の賃料は取ることが可能ですが、それ以上の違約金は難しいと思います。

また、契約書に特約条項がなければ、一般的に契約解除後は現状復旧が原則のはずですから、よく確認して「建物を解体して更地で返却する」ように申し入れましょう。
そうすれば、解体費用がかかりますから、「無料でいいからこのまま残させて欲しい」と言ってくる可能性もあります。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。違約金についてよくわかりました。また契約書には建物は解体して原状復帰するように書いてあります。おっしゃるとおりで、無料とは言いませんでしたが、「安くてもいいから」といっています。解体費用のことは考えていませんでしたが、1千万ぐらいと聞いた事があります。ということは、まず、(1)猶予期間分の賃料をお願いすること(2)建物は、無料であればもらって、新たに借りる人がいるとすれば取壊しをしてくれることを条件にすればよいのでしょうか？

補足日時：2006/02/04 23:41

No.2 回答者： sunset910 回答日時： 2006/02/05 11:38

こんにちは。

契約書ではどのような借地権になっていますか？
その種類によって対処法が違ってくるかもしれないので、契約書をご確認下さい。

借地契約の種類と内容を今回の事例に照らし合わせて簡単にポイントを抑えると

1.　　借地権・・・●期間30年（契約でこれ以上の期間の延長も可）●借主は建物買取請求ができる。（請求されると貸主は建物を時価で買い取らなければなりません。）●借主に不利な特約は無効（もし契約書に原状復帰の特約をつけていても無効です。）

2.定期借地権・・・●期間50年以上（期間延長なし）●建物買取請求できない旨の特約をする事が出来る。
●契約書は公正証書によらなければならない。

3.事業用借地権・・●期間10年以上20年以下●主に事業の用に供す。●借主は建物買取請求できない
　　　　　　　　　
4.一時使用目的の借地権・・「臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合」ですので今回は 該当しないと思います。

まずは契約書をご確認のうえよろしければ参考にしてください。



　　　　　　　　

この回答への補足

わかりやすいご回答ありがとうございます。うちの場合は間違いなく「１.借地権」のケースです。ということは「建物を買い取らなくてはならない」ということで、母とともにかなり驚きました。だから相手は「安くても・・・」とやんわりと言ってきた訳がわかりました。すると金額はどのように算出するのでしょうか？母の生活がかかっているので、まずは違約金で、残りの年数の賃貸料を違約金としていただこうと思っていましたが、先にそういうことを言うと値段を吊り上げられそうで怖いのであらかじめ適切な金額を計算しておきたいと思います。買い取らなくてはならないのは法律であれば止むを得ないと思います。母の生活のためにも、新たに借主を探さなくてはならないということですね。困ったもんです。(>_<)どうかよろしくお願いいたします。

補足日時：2006/02/06 00:52

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2006/02/06 19:15

１．法律上の観点から－。

　借地借家法（※）で保護される「借地権」が存在するとき、借地人が地主に対して建物の買い取りを請求できるのは、借地契約の合意解除の場合や、契約期間満了時に建物が存在しているにも関わらず地主が借地契約期間の延長を拒絶した場合、あるいは、借地契約期間の満了を待たずして地主から申し出て借地契約の解除を行う場合などです（借地借家法１３条１項）。

※借地については、平成４年以降の契約については、新法の「借地借家法」が適用され、それ以前からの契約については旧法の「借地法」が適用される。

　質問文を読む限り、地主（＝母）に何ら借地契約違反がなく、借地人から一方的に借地契約の解除を求めているようですから、借地人は、借地借家法で規定する「建物買取請求権」を行使することができません。

　そもそも、地主には借地人の建物を買い取る義務はなく、地主のほうから借地契約の解除や更新拒絶をした場合については、借地人の投下資本の回収のため、借地人は地主に対して建物の買い取りを請求することが“できる”としています。←「借地権」譲渡の場合についての説明は省略します（話がややこしくなるようなら、早急に弁護士に法律相談をされるべきです）。

　ご参考までに、「借地人の債務不履行による土地賃貸借契約解除の場合には、借地人は借地法第四条第二項による建物等買取請求権を有しない。」とした最高裁判例を下記、参考URLに貼っておきます（最高裁ＨＰから、昭和３５年２月９日判決）。

　今回、借地人が契約期間の途中で、契約解除を申し出ているのですから、当然、契約違反に基づく損害賠償請求（民法４１５条）が可能ですし、また、借地契約の解除に当たっては、借地人の責任において建物を撤去し、原状回復した上で、借地人は地主に借地を返還する義務を有します。

２．不動産ビジネスの観点から－。
　借地人から借地契約の解除を申し出てきた以上、地主には借地上の建物を買い取る義務はありません。
　しかし、この建物の経済的な価値が高く、建物があったほうがテナント（＝借家人）を集めやすいと考えられるのなら、建物を割安で買い取り、新しいテナントを募集して入居させる方法も“不動産ビジネス”として考えられます。

　この場合には、この建物についてどの程度の賃料（＝家賃）を得ることができるか、また、すぐに入居テナントが見つかるとは思えないので、その間の空室リスクをどの程度見るのか、また、建物の固定資産税や修繕費、管理費はどの程度見込むべきかを十分検討してから、建物の購入価格を決めるべきだと思います。
　試算してみて採算割れになるおそれがあれば、借地人には建物の撤去と原状回復を求めるべきです。

　もし、不動産ビジネスとして建物を購入するつもりならば、建物をかなり安く購入しないと、お母さんは不良資産（＝入居者ゼロ、固定資産税だけ負担）を購入するだけの結果になる可能性もあると思います。

【借地借家法１３条１項】
　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM …