墓地の相続人の確定について

墓地のセットバック部分を分筆、所有権移転することになりました。そこで墓地の所有者を登記簿でしらべたところ住所もなく持分1/3ずつで3人の所有となっています。
近所の人の話ですと4代か5代ぐらい前の人じゃないか？と言っていました。
この場合、住所などが特定できない場合どのように戸籍など調査したらよいのでしょうか？
詳しい方よろしくお願いします。

No.1 回答者： nobitatta 回答日時： 2006/02/24 07:27

「住所が無いのに持分１/３ずつで３人の所有になっている」という部分が分かりません。

持分の登記がなされているということは住所があるのではないのでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
登記事項証明書ですがなぜか住所がありません。
よろしくお願いします。

お礼日時：2006/02/24 23:05

No.2 回答者： n-nya 回答日時： 2006/02/24 09:33

質問者さんが調査した公図、見たという登記簿について補足してください。

可能な限り具体的に補足していただければ適切な回答も可能です。

公図について
１．分筆しようとしている部分の形状は小さく、隣接の筆数はわずかですか？　それとも大きなもので隣接にたくさんの筆数がありますか？
２．付近の地番で分割登記により地番に枝番があるものがありますか？　　その地番なんですか？


登記簿について
１．管轄法務局はコンピュータ庁ですか？　それともブック庁ですか？
どちらの庁であれ、登記簿の簿冊を直接見ましたか？
２．公図に記載されている付近の地番に３人の名前が出てくる物がありましたか？　　最終所有権者名だけでなく、過去の相続や売買登記等の変遷に参考となる氏名は有りませんか？
３．登記簿とは別に土地台帳という物がありますが、それの調査をしましたか？　　この土地台帳でも登記簿と同じように付近の地番を調査しましたか？
４．質問者さんがみた登記簿は表題部（表示部）のみですか？　権利部の保存登記までされているのですか？
５．所有権登記されている場合、住所はどの部分まで記載されていますか？　　最後の番戸（番地）の記載がないだけですか？

人名について
１．ご近所で先代さん（祖先）に該当する氏名の人がいるか聞いて回りましたか？
２．地元の物知り老人、過去帳を持つ区長・町内会長、お寺さん等に聞きましたか？

本気で分割登記と相続～所有権移転をしたいのなら、ソレ相応の時間と費用が必要です。

まずは、これらの事を補足してください。

それから、氏名だけで住所記載のない表題部のみという事も当地では珍しくありませんので付け加えておきます。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
公図について
1.間口10ｍ程度のそれほど大きいものではありません。
2.枝番はありません。
登記簿について
1.コンピューター庁です。登記簿はみていません。
コンピュータ化による閉鎖登記簿に住所が書いてあるのでしょうか？
2.付近には名前がありません。
3.土地台帳とは登記簿になる以前の台帳で登記所で閲覧可能でしょうか？
4.保存登記までされています。
5.登記事項証明書でみたのですが住所はまったくありません。持分と3名の名前だけです。
人名について
1.○○家の祖先だと近所の人が言ってました。

住所が分かった場合は戸籍、原戸籍、除籍の調査となるのでしょうか？
よろしくおねがいします。

お礼日時：2006/02/24 23:04

No.3 回答者： noname#20836 回答日時： 2006/02/24 14:26

>墓地のセットバック部分を分筆、所有権移転することになりました。

どういう経緯でしょうか。
町内でそうしようと相談したというようなことなのか、役所主導で行おうとしているのでしょうか。
また、質問者氏はどのような立場にいるのでしょうか。
役所の方ですか、町内の代表のような方ですか。

それによってできること／できないことがあるでしょう。

その地区の慣例等もありますので、一個人であるなら、役所に相談するという方法もあるでしょう。
役所の職員と言うことなら、職員・元職員等の経験者に尋ねるのが一番です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
役所による道路整備に伴う道路後退業務です。
私は請負業者という立場です。
よろしくお願いします。

お礼日時：2006/02/24 22:50

No.4 回答者： nobitatta 回答日時： 2006/02/25 07:05

　ああ、何となく事情が飲み込めて来ました。

　地目：墓地として地番はあるのだけれど、その所有者が名前だけ記載されていて住所が分からない。相続人の住所を知るためにはどうすれば良いのか？という趣旨のご質問ということですね？

　この場合、丹念に付近の住民の方に聞いて回るしか無いと思います。公図や地籍図などがあれば、問題の墓地付近の土地所有者を調べ、それらの方々に聞いて回ってどなたの先祖であるのかを確定して処理する以外に方法は無いのではないでしょうか？

　場合によっては、その地の自治会長さんにお話をして、住民の方の協力を仰いでみても良いかもしれません。
　この場合、役所からの請負とのことですから、役所の人にお話をして一緒に動いてもらうとか、子孫の方が分かった場合には戸籍を揃えてもらうとかしてもらって良いと思います。

No.5 ベストアンサー 回答者： n-nya 回答日時： 2006/02/25 09:00

Ｎｏ２です

公図について
１．特段、おおきな物でなく隣接筆数も多くないと言うことなのですね。
２．さらに付近の地番も明治時代以降の分筆がないのですね。

その状況ならば公図の調査は置いておきましょう。

登記簿について
１．今回のケースの場合、コンピュータ庁で発行してくれる登記事項要約書・全部証明書だけでは不十分と思います。　直接質問者さんの目で閉鎖登記簿を確認し、必要な地番の記載事項すべてを見てください。
登記事項要約書・全部証明書に住所記載がなければ閉鎖登記簿にも記載はありません。
２．付近の地番にも３人の名前が出てくることはないのですね？　閉鎖登記簿も見たのですね？
３．土地台帳は法務局（登記所）で閲覧可能です。
　　土地台帳と登記簿は同じ時代の物で管理者が税務署であるか法務局であるかの違いです。　第２次大戦後、制度変更により税務署から法務局に土地台帳と公図が移されたのです。　その歴史ゆえ公図地番と登記簿地番が異なる事もあります。
４．保存登記までされていて、氏名の記載のみですか・・・・。　こうなると土地台帳を見ても参考にならないかも知れませんね。
それでも、念のために法務局で土地台帳を確認してください。

少なくとも、明治時代の登記簿＆戸籍制度が出来た時点には存命だったはずなので、残るは戸籍調査です。

人名について
１．おおよその当たりがついているならば、その家系から調査してみましょう。
墓地の共有者ならば親族の可能性が高いですね。
現在相続人が何代か前までの相続書類を持っていることもあるので、聞いてみるのも良いでしょう。
公用による戸籍の調査方法を質問者さんは知っておられるようなのでお任せします。

相続関係者がアチコチ散らばっているでしょうから漏らすことのないようにがんばってください。


今回のケースのように問題があった場合は、はじめの補足要求でたくさん書いたような事を一つ一つ潰し、ヒントを得ていくしかありません。　簿冊を直接見ることも必要になります。
住民に聞き取り調査することも重要ですし、近道です。
最終的に答えが出ないこともあるし、相続人が多すぎて登記までたどり着けないこともあります。

この回答へのお礼

とても参考になりました。
ご親切にありがとうございました。

お礼日時：2006/03/01 06:24