離婚の際の住宅ローンについて

ただいま離婚に向けて準備中です。

その中で一番の問題になっているのが、ローン返済中のマンションのことです。

主人は、主人の母が実家に一人で住んでることもあり離婚後は実家に戻る予定です。
そうなると、私が娘とこのまま住み続けるか、マンションを売ってアパートなど探すかのどちらかになるんですが、悩んでいます。


１．５年前、約2,500万円で新築マンションを購入。残債2,000万円ほど。売りに出しても、2,000万円では売れないと思います。(同じマンションの方の査定を参考にしても）たとえば、1,500万円で売れたとしたら、残りの500万円は、売るときに私たちが現金で用意しないといけませんよね？
ですが、今、我が家の貯金は小額で少ししか用意できません。また主人・私の実家ともにお金を借るなどをしてもその金額を用意できないと思います。(100万・200万くらいならギリギリなんとかなるのですが・・。）
そうなると、やはり、家を売却することは出来ませんか？

２．私が今の家に住み続けるとして、我が家は共有名義・ローンの債務も1/2ずつです。
名義などを変えるには私の収入でローンを組み替えないといけないんですよね？まず私の収入では残りのローンを払う能力がないので、審査には通らないと思います。
となるとこのままこの家に住み続けることも不可能ですか？

過去ログなど見ていろいろなパターンを考えてみたのですが、見れば見るほど訳がわからなくなってしまいました。

八方塞でしょうか？よろしくお願いいたします。
申し訳ありませんが、法律や専門用語に疎いものですから、わかりやすい説明だとうれしいです。

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2006/03/15 16:04

５００万円の借金があります。

債務は共有です。
別れるにあたってどうすべきでしょうか。

という質問と同じです。
こたえは、返済するか肩代わりできない限り分かれてはいけません。ということです。

まず、売る、売らないではなく財産分割という観点で次の手順で考えてください。
(1)不動産の正確な時価の査定　
　　近くの業者さんに正確な時価評価を出してもらうことです。
(2)それをここでは便宜的に１５００万と仮定して
　　共有持分の分割という観点で、双方で協議して売るのか、片方が買い取るのか
　　決めます。
(3)買い取る場合
時価１５００万円なら７５０万円で持分を売って、自分名義のローンの一部を支払い、残りの借金２５０万円を
抱えることになります。売ったほうは、１７５０万円のローンと１５００万の資産を得ます。

(4)売却する場合
　互いに自分の持分の抵当権を抹消しないと売却できませんから、それぞれが何らかの形で
　２５０万円づつ調達（実家を担保に借りるなど）しないといけません。

ローンも持分も御主人のまま別れることも可能ですが、御主人が失踪したり
自己破産したり、あるいは支払い不能になった場合、不動産に抵当権が残って
いますから競売にかけられたり、任意売却を求められます。
共有持分だけ競売にかけることはできません。一体に売られます。
家を失い、借金だけが残ります。競売にかかっても残ったローンの支払い義務は
消えません。

銀行に相談することです。債務者としての義務です。
おそらく、身内のどなたかを連帯保証人に立てるか
御実家の不動産を共同担保にして、１０００万円を融資したうえで、御主人の
ローンを返済。不動産所有権を１００％質問者さまにすることになるでしょう。
ただし、物件価値は１５００万円ですから、２５０万円の返済義務は御主人に残ります。

離婚には財産分割はつきもの。
借金があるなら、それも精算しないと別れられないということです。
どちらかが５００万円、もしくは双方で２５０万円づつ工面しないと、不良債権というか
赤字資産の処分はできません。
評価割れした不動産でなければいくらでも対策はあります。
私も経験があります。

不良債権から逃げるような離婚はさせてはいけませんね。
負の資産を分与する財産分与などありえません。どちらが言い出した離婚か
知りませんが、責任あるほうが負の資産の精算を行う形にすべきでしょう。
何らかの方法で時価まで繰り上げ返済して、離婚はそれからの話です。

この回答へのお礼

いろいろと相談に乗っていただいてありがとうございました。
離婚は残念ながら確定しておりますので、とりあえず、マンションの査定をしてもらってからですね。

何も知らない状況で、一から勉強しなくてはならず、その中でいろいろ教えていただいて大変助かりました。

今回このスレがこのような状況になってしまい、私としても正直どうすればいいかわからなくなってしまいました。
マンションの件は今すぐどうにかできるようなことではなさそうですし、私もとにかく安定した就職を目指して、第一歩を踏み出したいと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/03/17 16:03

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/03/14 13:12

補足で、幾つか上げられているリスクはご理解の通りです。

マンションに継続して住む選択肢と検討内容は以下の通りかと考えます。

１．質問者が夫のローンの引き受け・持ち分移転　→銀行側の審査事項で困難？
２．夫の持ち分を質問者の両親が買い受け　→現金買取なら可能、ローンでは規定上年齢制限に引っ掛かる筈
３．銀行に報告せず不動産名義の移転＋ローン資金の一部を夫が負担して返済継続　→夫のローン実績が残る為別口ローンは不可、売却は夫名義ローンを完済できれば可能、夫から資金支援が止まれば返済が行き詰まる、後日ローン規定違反が判明した際銀行側が強硬な対応を取ってくる、と思われる
４．質問者が再婚した場合に新しい夫が新ローンを組んで前夫の持ち分を買取　→銀行側で検討できる範囲だと思われる
５．同性の友人なりに一部屋分を貸して賃料を取る　→物理的に夫がいなくなる空間を遊ばせないで賃料を得る

結論としては、同居可能かつ継続的な収入のある人間との共有・ローン分担以外に解決策はないように考えます。（失礼ならご免なさい）　(1)それまでの間は財産分与で得た現金取崩しや夫からの金銭面支援を引っ張っていく、(2)一旦今の物件売却をして、物件価格の安いマンションに単独で買い換える、といった選択肢が取れるかどうかは別途検討して下さい。

No.1 回答者： mahopie 回答日時： 2006/03/13 09:49

ここ１ケ月で同様の質問に幾つか回答してきていますが、本件テーマは離婚する前に十分に検討しておくべきだと考えます。

安易な対応にしておくと後になって動きが取れなくなってしまいます。

１．離婚に限らず何らかの事情でローン付き住宅を損切り売却して、残債務を弁済継続することはケースバイケースですが銀行側も認める可能性はあります。銀行側から見れば客観的に資産価値が下落しており、売却する・しないによらず担保不足のローンを認めている状態は同じだと考えられます。但し、そうなると売却した自宅の残りローンと新たな住居の賃借料で二重に住宅負担が生じますので、銀行側の判断ポイントは安定した給与収入で残りローンの返済ができるか、という点になります。

２．夫・妻共に残りローンの返済負担と新住居の費用負担をどうするのか、というのが物件売却時に検討すべき課題になります。質問のケースでは夫側が新住宅費用を負担しないことから、残債務５００万円を夫に過大に負わせること、慰謝料・養育費名目で夫から継続的に資金支援を得ること等の対応が考えられそうです。
３．名目は何であれ、分かれた夫から長期的に資金提供を受けることについては、事情変更により突然資金がストップする可能性も考慮すれば、最初の段階で銀行への残債務を夫側が引き受ける、という形式にして、夫と銀行だけの関係にした方が無難なのかも知れません。

４．損切り売却時の資金負担（残りローン＋新住居費）と現状のローン負担を一人で負う場合との金額の比較をして見ることで、ローン付きでの住宅確保が可能かどうか、を検討することになりそうです。但し、これも長期に渡って夫側が資金支援を継続する前提ですので、資金支援がストップすれば、後日突然自宅売却を余儀なくされ、その場合には上記の夫との交渉の余地もなくなることになりそうです。

５．ローン付きの自宅の名義移転（夫→妻）は銀行への承諾なしでも可能ですが、現時点では自宅は価値がマイナス（ローン＞時価）状態であり、それを行う必然性が無いのと、銀行側へ正式に申入れすればご理解の通り「審査で不可」となります。条件違反による残債務の一括返済を要求される可能性もあることから、夫・妻間で結論が出るまでは銀行へ相談に行くことは見合わせておいた方が無難です。夫・妻両方のローンを引き受けて、今後期限まで条件変更することなく完済する、との覚悟と算段がある場合のみ、銀行への相談無しに、持ち分を移転して他者名義のローンのままで返済を継続することになりそうです。

この回答への補足

早速のお返事ありがとうございます。

マンションを売るときの対応はしっかり把握しました。わかりやすい回答ありがとうございます。

が、名義変更の件がいまいちわかりません。(回答いただいてるのに申し訳ありません。)もう少し相談に乗っていただけますか？

本当は、このまま名義もローンもいじらずにこのままにしておいて、主人にローン分を(全額とは言いませんが)養育費名目で払ってもらい私と娘で今のマンションに住み続けるのが一番いいと思ったのですが、（これは、ちゃんと主人が払い続けてくれること・または、私の収入できちんと払い続けられるというのが大前提で）考えたのですが。

ですが、これをしてしまうと、問題がいろいろと出てきますよね？
たとえば、のちのち主人が再婚などして、新しくローンを組む際とか、私がマンションを売りたくなったときに私の一存では決められないとか。
そういうことを考えて、私名義に変更したほうがいいのかな。と思ったのですが、どうでしょうか？

ですが、mahopieさんの言うとおり、主人がこのままローンを払い続けてくれるなどの金銭援助が止まってしまった場合を考えると、危険な選択になりますね。

となると、やはり私と娘がこのままマンションに住み続けるためのいい方法はないと考えたほうがいいのでしょうか？(ちなみに月々のローン返済は2桁を超えます）

補足日時：2006/03/14 00:05

この回答へのお礼

いろいろと相談に乗っていただいてありがとうございました。

何も知らない状況で、一から勉強しなくてはならず、その中でいろいろ教えていただいて大変助かりました。

今回このスレがこのような状況になってしまい、私としても正直どうすればいいかわからなくなってしまいました。
マンションの件は今すぐどうにかできるようなことではなさそうですし、私もとにかく安定した就職を目指して、第一歩を踏み出したいと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/03/17 16:02