不動産の相続、生前贈与？についてご教示お願い致します

初めまして。不動産の相続？生前贈与？についてご教示お願い致します。無知すぎますが、お手柔らかにお願い致します。

家族構成　父、兄、妹である私(相談者)
母は他界
兄は配偶者、妹である私には配偶者とこども二人がいます。

今回、実家の不動産についてご相談です。
実家は、4000万で、父と兄が持分1/2で購入。
父は2000万現金で、兄は頭金400万ローン1600万を出資しています。
現在、父のみが住み、兄夫婦は賃貸暮らし。同居を拒否して今後も住む見込みがないので、もう実家売却しようと言う話が浮上しました。
※このまま継続し、父がもし他界した場合の相続として、父の1/2(約1000万)を妹である私に、現金なりで渡さないといけないが、その費用を兄が工面出来ないため、結局はその時もめるか、売却して支払うことになるだろう。それよりは、今から売却しておけばもめないで済むかも？との考えのようです。

※住まいの支払いは、月々のローン、固定資産税は父と兄で折半しています。この時点でおかしいのですが。

実家査定にだしたらば、4000万くらいとのこと。
この4000万は、どのように分けるのが一般的なのでしょうか？？

父は、兄(安月給)がお金に困らないようにと、
このように考えてます。(金額はキリ良くしています)
Aパターン
売却額4000万➖①兄のローン残債1500万=2500万
ここから、②兄が頭金と今まで払ってきた分1000万を返してあげる
残2500万-②の1000万=1500万、これが父の取り分とし、父はこれで中古マンションを買おうとしています。

私としては売却額から①を引くこと、②全額返すことはおかしいと思うのです。
新築時から数年は結婚前で兄も実家に住んでいましたし、兄は1円も払わず住めていたことになりますよね。
そして、兄はその後は、②の1000万を頭金とし、兄夫婦の家を買おうとしています。
妹の私は、なんだか、金が無い無いいう兄ばかりだなぁというか、棚ぼたすぎじゃないか？と思うのです。

私は、Bパターン
売却4000万ならば、持分1/2で父兄2000万づつ分配。
兄はその2000万からローン完済し、残り400万が手元に残る。今まで払ってた分を返すなんてありえないと思うのですが、どうなのでしょうか。

また、Aパターンの場合、生前贈与？的な税金はどんな計算になるのでしょうか？
こういうのは、どこで、贈与が発覚されるのでしょうか？自己申告しない限り、よほどの大金でないと
分からないのでしょうか？？

わたしには、子供二人がいますが、父からの分け前は孫にはないのでしょうか。

色々書いてしまいました。
少し兄に対しての、ずるいなーという感情論もあるかもしれませんが、一般的にはどのようにするのか、
また、私が損なく、きちんと生前贈与を受けられるようにするには、どのようにしたら良いでしょうか？
弁護士などを介入しないといけないのでしょうか...
そこまでのお金をかける余裕がありません。
悩んでいます。どうか、お助けください。
よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 早速ご丁寧にありがとうございます。
  >また、家の売却代金４０００万円をお父様１５００万円、お兄様２５００万円と分けた場合には５００万円分の贈与となるでしょうから、その贈与税額は５０万円弱のはずです。
  
  このAパターンですと、やはり贈与にあたるということですよね。
  金融資産もあると思いますが、父は、内緒だよと明かしてくれません。この物件頭金を出し、母が他界し墓石購入など多額を使ったのでさほどの大金は無いのかもしれませんが。
  仮に兄に500多く2500渡すなら、父が1500万マンション買って、その亡き後は、本来また売却額を兄と私で1/2にすると思いますが、それは私が頂くこと。諸々儀式や諸経費引いたあとの金融資産は折半に、で折り合いつけるのは妥当なラインでしょうか？　父が兄をヨイショするけども(当人たちは気づいてないが)、私も損なく対等に分け前をいただきたいのです...お手隙の時にお願いします

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/09/20 11:09

No.4 回答者： zassoo2111 回答日時： 2022/09/26 08:51

私は住宅ローンの経験が２回あります。

最初の家は既に売却しました。
前置きが長くて恐縮です。
質問者様の投稿文の場合、ローンの名義人がその家に住んでいないので、ややこしいと思います。
父は、死去するまで今の家で生活して、父の死後に兄がその家に転居がよいかもしれません.
税務署がどのように把握するかは、土地・建物の登記簿は誰でも閲覧できるので、税務署は時々、登記所に行き調査していると思います.
●不動産取得税
父が中古マンションを購入すれば税率3㌫で課税です.
国税ではなくて県の税なので、税務署ではなくて、県税事務所が課税します.
固定資産税とは異なる税です。
※質問者様の投稿文によりますと兄に子供がいないのですよね.
そうなら、兄の死後の相続は、妻3/4質問者様1/4です.
兄死亡の前に妻が他界していれば、質問者様がすべて相続です.
そのようなことも考えて対応がよいかもしれません.

※法テラス
法テラス　公式ホームページ
https://www.houterasu.or.jp/
電話 [phone] おなやみなし
法テラスに、電話すれば、とりあえず、弁護士による相談料が無料の日程が予約できる可能性があります。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2022/09/21 17:58

お父様が存命でいる限り、その不動産はお父様とお兄様の共有名義であり、相続が発生していませんので、あなた方に発言力はありません。

すでに贈与になる部分がある話があるかと思います。
それらを除き、お父様がなくなった際に、その売却金の一部または残りで購入するマンションについては、相続財産として争うこととなるかと思います。ただその際には、お父様がお兄様に必要以上にお金をかけた内容については特別受益でしょうから、相続の際にあなたに有利な言い分となることでしょう。

ですので、できる限り当事者とはなりえませんが、売却の際のぞ湯法資料等をあなたも持ち、相続となった際に強く言える状況が大事のように思います。

お兄様が負担すべきローンをお父様が手助けした分も考慮できる話ではあるかもしれませんが、生活費のやり取りとローンのやり取りが混在しがちなため、区分しにくいと思います。ですので、そういった男t頃は争いにくいと思います。

孫には基本相続の権利はありません。しかし、代襲相続となれば話は別です。ただ、その場合にはあなたが先に亡くなっている場合になってしまうでしょう。
お父様への申し入れや考え方次第ではありますが、質問のような不動産や高額な現金（ローン）についてお兄様が特別に扱われる代わりに、お父様がなくなった後の遺産について、同列のままでは不平等さを感じるということで、先に書いた特別受益の記録等を残すことや、あなたのお子さんを養子に迎えるなども一つの方法でしょう。
ただ、あなたが妹と書かれていたので女性であるかと思います。女子絵の多くは結婚して子をもうけることが多いわけですが、その場合にさらに多いのが夫の姓に変更されることでしょう。苗字で権利関係が変わるわけではありませんが、養子は、原則養親の姓（苗字）になるので、ハードルになることもあり得るでしょう。あなたのお子さんが女性で既婚でご主人の苗字を選択している状況で養子縁組となれば、苗字の変更はないかもしれませんが、限定的な条件でしょう。

兄貴ばかりずるくないか、そんなに兄貴ばかりを大事にするなら、介護その他の問題が出ても協力できないし、そういった祖父を感じ取らせたくないから孫にも合わせられないなどというくらいが今できることではありませんかね。

No.2 回答者： tsuyoshi2004 回答日時： 2022/09/20 10:23

まずは、お父様がご健在なので、お父様の資産（持分１／２として）２０００万円相当をどのようにするかはお父様が自由に決めることができます。

その後お父様が亡くなられた際に、その部分が相続に一定の影響を与えることはありますが、生きている間はお父様の資産はお父様がその処遇を自由に決めることが可能です。

その上で、仮にお父様が突然亡くなった場合を考えると、法定相続割合では
お父様の持分の２千万円はお兄様と質問者さんで１／２でそれぞれ１千万円分ずつ、お兄様は元々の持分の１／２があるので全体では質問者さんが１／４（１千万円分）、お兄様が３／４（３千万円分）の持分となります。
※ここが質問者さんの考える落としどころということなのでしょう。

また現在のお兄様名義のローンの返済をお兄様とお父様で折半しているとのことですが、その金額の多寡にも拠りますがお父様のお兄様への家賃相当額ということであればさして問題もないでしょう。
本来は１／２の持分のあるお兄様へ家賃相当額の１／２を支払うべきものです。厳密にはお兄様への家賃収入相当への所得税またはお父様からお兄様への贈与として贈与税が発生すると思いますが、金額によっては税務署も見逃すこともあるでしょう。
また、家の売却代金４０００万円をお父様１５００万円、お兄様２５００万円と分けた場合には５００万円分の贈与となるでしょうから、その贈与税額は５０万円弱のはずです。

何はともあれお父様の存命中はお父様が一意にその資産の扱いを決めることが可能です。したがって、話し合いはいくらでも可能ですが、決めるのはお父様です。

ちなみに質問者さんのお子さんはお父様の法定相続人ではありません。
（質問者さんがお父様より先に亡くなれば、それ以降は法手相続人になります。）

ところで、お父様には件の不動産以外には資産（預貯金など）はないのでしょうか？
相続にしろ贈与にしろ、財産が不動産以外にもあるのであれば、それらも含めて全体でどうするのが良いのかを検討したほうが賢明と思います。

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/09/20 10:08

＞父と兄が持分1/2で購入…

＞月々のローン、固定資産税は父と兄で折半して…

固定資産税の折半は当然のことです。
ローンに折半は、父から兄への贈与となっています。
特に、もし年間 110万に達していないとしても「定期金給付契約に基づく定期金に関する権利」として贈与税の対象になる可能性が大です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

兄は贈与税の申告と納税をしていますか。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

していないなら、少なくとも 5 年前の分までさかのぼって期限後申告をする必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

以上を踏まえ、相続が発生したときには、兄が父が「特別受益」を受けていたとして、法定相続分からの減額対象となります。
https://minami-s.jp/page027.html

＞実家査定にだしたらば、4000万くらい…

えっ？
何年経っているのかお書きでありませんが、本当に買った値段そのままで売れるのですか。
しかも、ローンの残っている建物が売れるのですか。
常識では考えられませんけど。

＞私は、Bパターン…

基本的には、あなたが正論です。

＞Aパターンの場合、生前贈与？的な税金はどんな計算になるの…

年間の返済額や経過年数など詳細を記さなければ、軽々に税額まで試算できません。
いずれにしても、贈与税はあらゆる税の中で最も負担率の高い税の一つとして有名です。

＞どこで、贈与が発覚されるのでしょうか…

登記の変更があれば、法務局と税務署は連動します。
脱税を甘く考えてはいけません。

＞子供二人がいますが、父からの分け前は孫には…

たいへん不謹慎ながら、父より先にあなたが旅立っていたら孫が代襲相続人となります。
父があなたより先である限り、孫は赤の他人同様です。

ついでに言っておくと、あなたのお婿さんも兄のお嫁さんも、全く赤の他人同様です。

＞一般的にはどのようにするのか…

人は誰でも税金など最小限にしたいもの。
下手に贈与税がかかることなどせず、相続が発生するまで待つものです。
相続税が発生したとしても、贈与税よりははるかに少なくて済むのです。

ただ、親が 60歳以上、あなたが 18歳以上になっているなら、「相続時精算課税」を申告することで、現時点での贈与税を先送りすることはできます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞弁護士などを介入しないといけないの…

譲渡所得税及び相続税、贈与税の基本的なことを勉強して自力で手続きすれば、弁護士などに7お金を払う必要ありません。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

この回答へのお礼

早速色々と詳しくありがとうございます。良く読ませていただきます。
いくつか確認されている件お答えさせていただきます。
ローンは月7万弱で、父から兄に半分程渡しているようですが、申告などは一切していません。

建物は11年目で、東京都江戸川区です。このエリアは買った当時は4000万代相場でしたが、今は近隣戸建でも5000万を超える値上がり？相場らしいです。
実際には値引き交渉などされ減額になるのだと思いますが、今回わかりやすく、キリの良い数字で質問させていただきました。
Bパターンが正論ですよねぇ。
売却額から、兄ローン残債を貸してあげて、、って
父の取り分少なくなるし、おかしいと思うんです。

父は74歳、私は40歳でした。私も長年会社員で働いていますが相続関係は難しく、また、父の兄への献身が嫌にもなります。(そもそも、同居したら円満なのに嫌がって、資産を奪うような気がしてしまう)

参照ページを良く読んで勉強します。ありがとうございました。

お礼日時：2022/09/20 10:56